공동소유의 토지와 건물을 어느 한 공동소유자에게 양도하면서 양도대금과 임대보증금을 상계하는 경우, 상계되는 임대보증금의 금액을 건물의 소유지분비율에 의하여 계산함에 따라 건물과 토지의 소유지분율에 의하여 계산한 것보다 과소하게 상

청구인은 딸인 최동민, 최정재, 최동주, 최동영과 함께 서울특별시 강서구 화곡동 998-9 대지 1,428.4㎡, 건물 연면적 2,701.02㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 소유하고 있다가, 1999.8.23 청구인의 딸인 최동영에게 쟁점부동산의 소유지분을 양도하였다.

처분청은 쟁점부동산의 양도소득세에 대한 조사시 청구인과 청구인의 딸들이 쟁점부동산의 임대보증금을 건물만의 소유지분별로 분배하여 양도대금과 상계한 사실을 확인하고, 청구인이 토지와 건물 전체의 소유지분으로 안분한 임대보증금 보다 과소하게 상계한 것으로 계산된 138,173,043원(최정재와 최동주 및 최동민으로부터 각각 46,057,681원)을 최정재와 최동주 및 최동민이 청구인에게 증여한 것으로 판단하여, 2001.11.10 청구인에게 1999년분 증여세 3건 23,667,240원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2002.1.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인과 딸들 5인(이하 “청구인등”이라 한다)은 쟁점부동산에 대한 부동산임대소득을 건물소유지분에 따라 1/5씩 분배하여 종합소득세 등 제세신고하였고, 쟁점부동산의 토지에 대한 상속세 결정시 쟁점부동산의 임대보증금을 건물에만 귀속되는 것으로 보아 상속채무로 인정하지 않은 국세심판결정(국심1997서113, 1997.4.25)에 의하여 상속세를 추가 부담한 바가 있으므로, 쟁점부동산의 임대보증금은 건물의 소유지분별로 안분하여 청구인등의 각각 해당 임대보증금을 양도대금과 상계하는 것이 정당함에도 쟁점부동산의 임대보증금을 건물과 토지 전체의 소유지분별로 안분하여과세한 이 건 증여세 부과처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

부동산의 임대소득에 대한 신고와 임대보증금의 귀속은 무관한 것이며, 쟁점부동산의 임차인들이 토지 및 건물에 모두 근저당권설정을 하였고, 쟁점부동산은 토지와 건물의 소유자가 동일하며, 근저당권의 효력범위는 원칙적으로 설정계약 및 목적부동산의 성질에 의하여 정하여지는 것이므로 건물을 사용하는 데 필요한 범위내에서 토지도 사용 할 수 있는 것으로 보아야 할 것인 바, 쟁점부동산에 대한 임대보증금의 귀속은 토지와 건물 모두에 해당되는 것이고 따라서 청구인이 토지와 건물의 소유지분 보다 과소하게 상계한 임대보증금액을 증여받은 것으로 본 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

공동소유의 토지와 건물을 어느 한 공동소유자에게 양도하면서 양도대금과 임대보증금을 상계하는 경우, 상계되는 임대보증금의 금액을 건물의 소유지분비율에 의하여 계산함에 따라 건물과 토지의 소유지분율에 의하여 계산한 것보다 과소하게 상계되었는 바, 그 과소상계금액을 증여받은 것으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 상속세및증여세법 제2조 【증여세 과세대상】

① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여를 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다.

1. 타인의 증여에 의하여 재산을 취득하는 자(이하 수증자 라 한다)가 거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제54조 및 제59조에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 증여재산 (1998. 12. 28 개정)

(2) 같은법 제31조 【증여재산의 범위】

① 제2조의 규정에 의한 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산의 소유지분을 최동영에게 양도하는 시점에 쟁점부동산의 건물은 청구인등이 균등하게 1/5씩 지분을 보유하였고, 토지는 청구인만 3/11의 지분을 보유하였으며, 나머지는 딸들이 2/11의 지분을 동일하게 보유하고 있었던 사실이 등기부등본에 의거 확인된다.

(2) 쟁점부동산의 총 임대보증금은 2,951백만원이고, 청구인과 청구인의 딸들은 쟁점부동산의 소유지분을 양도한 후 각자가 590백만원(2,951백만원×1/5)의 임대보증금을 양도대금과 상계한 사실이 처분청의 조사자료 등에 의하여 확인된다.

(3) 처분청은 이에 대하여 쟁점부동산의 임대보증금은 토지와 건물 모두에게 귀속되는 것으로 보아 토지와 건물의 지분을 총괄하여 임대보증금을 안분계산함에 따라 토지를 더 많이 보유한 청구인에게는 774백만원이 귀속되고, 나머지 딸들은 각각 544백만원이 귀속되는 것으로 하여 실지 상계한 금액과의 차액을 청구인에게 증여한 것으로 판단하였다.

(4) 또한, 쟁점부동산의 임대차계약서에는 임대차 목적물이 건물로 표시되어 있고, 1995년부터 청구인등 5인은 쟁점부동산의 종합소득세 신고시 소득금액을 건물의 소유지분에 따라 1/5씩 분배하여 신고한 사실이 처분청의 종합소득세신고내용에 대한 전산자료에 의하여 확인된다.

(5) 이와 관련하여 우리 심판원의 선결정례를 보면, 임대부동산 중 토지와 건물 소유자를 각기 달리 하면서 부동산의 임대차계약은 건물 소유자가 체결한 경우, 건물임차인은 어디까지나 건물 소유자로부터 건물을 임차한 것일 뿐, 특별한 사정이 없는 한 그에 부수된 토지의 사용·수익권까지 임차하고 있는 것은 아닌 것으로 보아 임대보증금은 건물 소유주에게 귀속되는 것으로 판단하고 있고(국심1992서3331, 1992.12.29 합동회의, 국심1996전1633, 1996.8.23 외 다수 ; 대법원 92누7429, 1993.1.15 같은 뜻), 그와 동일한 취지에서 쟁점부동산의 상속세에 대한 심판청구에서 쟁점부동산의 임대보증금은 건물에만 귀속되는 것으로 결정(국심1997서113, 1997.4.25)한 사실을 알 수 있다.

(6) 위 사실관계에 의하면, 이 건 관련 쟁점부동산의 임대차계약서에 임대차 목적물이 건물로 표시되어 있으므로 토지를 포함하여 임대차한다는 당사자간의 명시적인 약정이 없는 상황에서 건물임차인이 건물소유자로부터 그에 부속된 토지의 사용·수익권까지 당연히 부여받은 것으로 보기 어렵고, 쟁점부동산의 임대소득에 대하여 청구인등은 건물소유지분에 따라 종합소득세를 신고하여 실질 임대소득의 귀속지분도 건물소유지분과 동일한 것으로 볼 수 있으며, 쟁점부동산의 임대보증금을 당사자간의 거래약정과 다르게 취급할 특수한 사정도 보이지 아니하므로 이 건 관련 임대보증금의 귀속을 다룸에 있어 위 우리 심판원의 선결정례의 경우와 다르지 아니한 것으로 판단된다.

(7) 이에 반하여 처분청은 이 건 처분의 판단근거로서 임차인이 쟁점부동산의 건물과 토지 모두에 근저당권을 설정한 사실을 들고 있으나, 임차인이 임대보증금의 확보를 위해 쟁점부동산이 아닌 다른 부동산에도 근저당권을 설정할 수 있다는 점에서 그 설득력이 부족하여 건물과 토지 모두에 근저당권이 설정된 사실만으로 임대보증금이 건물과 토지 모두에 귀속된다고 볼 수 없다.

(8) 이상의 내용에 의하면, 건물의 임대보증금이 누구에게 귀속되었는지는 임대보증금이 건물의 가치나 토지의 가치가 반영되었는지의 문제, 즉 관련 부동산의 평가문제나 토지를 소유하지 아니하고 건물만 소유하는 자에게 토지의 무상사용에 따른 증여세 또는 임대소득에 대한 종합소득세를 부과하는 문제와는 달리, 당사자간의 약정내용과 실질 귀속에 따라 판단하여야 하는 것인 바, 위의 사실관계에 따라 쟁점부동산의 임대보증금을 임대차계약에 의하여 건물에 귀속되는 것으로 보아야 한다는 청구인의 주장은 정당하고, 이를 건물과 토지 전체에 귀속되는 것으로 보아 소유지분별로 안분계산하여 초과 반환된 금액을 증여받은 것으로 본 이 건 처분은 부당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과(국심2002서541, 국심2002서543과 병합심리) 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2002 . 10 . 9 .

주심국세심판관 장 태 평

배석국세심판관 박 용 오

유 시 권

임 승 순

참조조문

유사 판례