국심1999중0677 (1999.08.14)

부가

경정

임대용 부동산이 가압류되고 임의경매 개시 결정되는 등 사정으로 임차인의 임대차계약종료통보 이후 임대보증금 반환안돼 계속 사용ㆍ수익상태인 경우로서 ‘간주임대료’에 대해서만 과세함이 타당함

부가가치세법 제7조【용역의 공급】

국심2004서3551

남양주세무서장이 청구인에게 한 1998년도 1기분 부가가치세

2,228,220원의 부과처분은 임대보증금 370,000,000원에 대한

간주임대료를 임대수입금액으로 하여 과세표준과 세액을 경

정한다.

1. 원처분 개요

청구인은 경기도 가평군 외서면 OO리 OOOOOO 대지 331㎡ 여관건물 598.08㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO에게 임대하고, 이에 대한 1998년 1기분 임대수입금액을 10,000,000원으로 하여 부가가치세를 신고·납부하였다.

처분청은 쟁점부동산에 대한 실지조사결과 확인된 임대내용(임대보증금 370,000,000원, 월세 4,000,000원)에 따라 1998년 1기분 신고누락한 임대수입금액 30,513,150원에 대하여 1998.8.3 청구인에게 1998년 1기분 부가가치세 2,228,220원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1998.9.30 이의신청 및 1998.12.11 심사청구를 거쳐 1999.3.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 쟁점부동산을 OOO에게 임대하던 중 OOO이 1997.11.29 내용증명으로 계약해지통보를 해옴에 따라 1997.12.31 임대차계약은 종료되었고, 이에 따라 임대보증금을 임차인에게 반환하여야 하나, 청구인의 막대한 부채로 쟁점부동산등이 서울지방법원 의정부지원의 경매개시결정이 되는등 임대보증금의 반환이 불가능하여 1998.1.1 이후 임대료는 임차인으로부터 받지 않겠다는 사실을 구두로 약속하고 1998.9.15자로 이러한 사실을 공증하였음에도 불구하고, 처분청이 쟁점부동산의 임대수입금액이 확정된 후에 당해 대가를 면제한 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점부동산의 임차인인 OOO이 1997.11.29 내용증명으로 계약해지통보를 하여 1997.12.31부로 임대차계약이 종료되었다고 주장하나, OOO이 임대계약기간 만료후에도 계속적으로 사용·수익하였고, 쟁점부동산의 전세권이 계속적으로 설정되어 있는 점등으로 보아 당초 임대차계약내용의 조건이 변경되지 않은 상태에서 계속적으로 유지되었다고 판단된다.

또한 이 건 과세처분 이후 사후적으로 당사자간에 작성된 확인서를 인증한 서류도 당초 임대차계약내용을 전제로 1998.1.1 이후 발생한 임대료를 받지 않겠다는 내용으로서 청구인은 부동산임대용역을 제공하고 그 대가가 확정되어 납세의무가 성립된 후 당해 대가를 면제하여 주는 것에 불과하므로 청구인이 부동산임대용역을 공급한 것으로 보아 이 건 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 임대료를 받지 아니한 것이 부가가치세법 제7조 제3항에 규정한 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 제공한 경우에 해당하는지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

부가가치세법 제7조 제1항에서 “용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다”고 규정하고, 제3항에서 “대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하거나 고용관계에 의하여 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점부동산을 OOO에게 임대하던 중 OOO이 1997.11.29 내용증명으로 계약해지통보를 해옴에 따라 1997.12.31 임대차계약은 종료되었고, OOO은 청구인이 임대보증금을 반환하지 않는다는 사유로 월임대료를 지불하지 않고 쟁점부동산을 점유하고 사용하였음에도 불구하고, 처분청에서 청구인의 OOO에 대한 임대료가 확정된 후 임대료를 면제한 경우로 보아 부가가치세를 과세함은 부당하다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다.

(1) 쟁점부동산의 전 소유자 OOO과 OOO가 쟁점부동산을 전세목적물로 하고 임대차기간을 1997.1.1부터 1997.12.31까지로 하여 임대차계약을 체결한 후 청구인은 1997.5.30 쟁점부동산을 취득한 후 구두로 전 소유자와 OOO의 임대차계약을 승계하였다고 하면서 1997.7.2 청구인이 OOO에게 전세금 385,000,000원으로 하여 전세권을 설정한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점부동산에 대하여는 원인일 1996.6.13, 채무자 OOO, 채권최고액 324,000,000원, 근저당권자 주식회사 OO상호신용금고로 하여 근저당권이 설정되고, 한편, 쟁점부동산 중 건물에 대하여는 원인일을 1996.8.2하고 채권최고액 80,000,000원 및 근저당권자 OOOO주식회사로 하여 근저당권이 설정되고, 또한 OOO이 원인일을 1996.11.14하고 채권최고액을 75,000,000원 및 근저당권자를 OOO과 OOO로 하여 근저당권을 설정한 사실이 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 확인된다.

(3) 주식회사 OO상호신용금고에서 쟁점부동산에 대하여 1997.11.11 서울지방법원에 청구금액을 390,000,000원으로 하여 가압류결정되었고(97카단18688호), 1998.3.20 OOOO주식회사에서 서울지방법원 의정부지원에 쟁점부동산 중 건물에 대하여 임의경매신청을 하여 임의경매개시결정(98타경21529)이 내려지고, 주식회사 OO상호신용금고에서 쟁점부동산에 대하여 1998.4.24 서울지방법원 의정부지원에 임의경매신청을 하여 임의경매개시결정(98타경32994)이 내려진 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(4) 쟁점부동산의 임차인인 OOO은 1997.11.29 청구인에게 OOOO빌딩 우체국에서 등기 제3246호로 쟁점부동산의 임대차계약을 당초 임대차계약기간인 1997.12.31 종료할 것과, 계약종료일에 임차보증금과 시설비 30,000,000원을 반환하여 줄 것을 요구하는 내용의 내용증명을 발송한 사실이 내용증명의 사본에 의하여 확인된다.

(5) 쟁점부동산에 대하여 OO상호신용금고에서 가압류신청하여 가압류결정이 되고, 주식회사 OOOO주식회사와 주식회사 OO상호신용금고에서 쟁점부동산에 대하여 임의경매신청을 하여 임의경매개시결정이 되는 정황등에 비추어 새로운 임차희망자가 나타나지 않았고, 청구인도 막대한 부채로 OOO에게 쟁점부동산의 임대보증금을 돌려주지 못하였다는 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 보인다.

처분청에서는 청구인이 주장하는 임대차계약기간 만료후에도 OOO이계속하여 쟁점부동산을 사용·수익하였고, 쟁점부동산의 전세권이 계속적으로 설정되어 있었던 점과 이 건 과세처분 이후 청구인이 OOO에 대하여 임대료를 받지 않겠다는 내용의 확인서를 공증받은 사실에 근거하여 당초 임대차계약내용을 전제로 청구인은 부동산임대용역을 제공하고 그 대가가 확정되어 납세의무가 성립된 후 당해 대가를 면제하여 주는 경우로 보아, 임대보증금 370,000,000원에 대한 간주임대료와 월임대료 4,000,000원을 합한 금액을 임대수입으로 하여 이 건 과세처분을 하였다.

그러나, 임대료가 확정되기 위해서는 유효하게 성립된 계약에 의해서 임차인이 임대료 지급의무를 지는 것이나, 쟁점부동산 임대의 경우 쟁점부동산이 가압류결정이 되고 임의경매개시결정이 되는 등의 사정으로 OOO이 임대차계약을 1997.12.31로 종료한다는 내용을 내용증명으로 보냈으므로 이로서 임대차계약은 종료되었다고 보아야 할 것이며, 다만, 청구인이 쟁점부동산의 임대보증금을 반환하지 않아 OOO이 쟁점부동산을 점유하면서 계속하여 사용·수익한 것으로 봄이 타당할 것인 바, 이 경우 OOO은 임대료를 지급할 의무가 없다고 봄이 타당함에도 불구하고, 처분청에서 청구인의 OOO에 대한 쟁점부동산의 임대료가 확정된 뒤 임대료를 면제한 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다 할 것이다.

다만, 청구인은 OOO에 대하여 쟁점부동산의 임대보증금을 반환하지 않았고, OOO은 쟁점부동산을 계속하여 사용·수익하였으므로 쟁점부동산의 임대보증금에 상당하는 간주임대료는 청구인이 이를 수취한 것으로 보아야 할 것인 바, 쟁점부동산의 임대보증금에 대한 간주임대료를 임대수입으로 보아 이 건 부가가치세의 과세표준과 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.