국심2004서2276 (2005.01.26)

증여

기각

부동산의 증여재산가액을 임대료환산 방법에 의하여 평가함에 있어서 임차인으로부터 받은 월정관리비 중 관리비를 임대인이 부담하여야 할 비용으로 보아 임대료에 포함하여 평가한 처분은 정당함

상속세및증여세법 제61조【부동산 등의 평가】 / 상속세및증여세법시행령 제50조【부동산의 평가】

국심1997서3180 / 국심2003서3168 /

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 2002.12.5 어머니(김OO)로부터 OOOOO OOO OOO OOOOOOO 소재 OO빌딩 대지 296.9㎡ 및 건물 2,403.12㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 증여 받고, 상속세및증여세법 제61조 제1항의 규정에 따라 기준시가로 쟁점부동산을 1,409,190,160원으로 평가하여 증여세를 신고·납부하였다.

처분청은 위 같은법 제61조 제7항의 규정에 따라 쟁점부동산의 임대료를 기준으로 쟁점부동산을 1,698,969,733원으로 평가하여 과소신고액 289,779,573원에 대하여 2003.11.3 청구인에게 2002년도분 증여세 108,669,920원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.1.3 이의신청을 거쳐 2004.6.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 상속세및증여세법시행령 제50조 제7항의 ‘1년간 임대료’를 산정함에 었어서 관련법령상 관리비는 월정액 여부에 불문하고 임대료에 포함하지 않는 것임이 명백함에도 관리비를 임대료에 합산하여 쟁점부동산을 평가하는 것은 세법의 부당한 확장 또는 유추해석에 의한 것으로서 이 건 과세처분은 부당하다.

(2) 설사, 관리비를 임대료에 합산하는 것이 적법하다고 할지라도 쟁점부동산에 부과된 관리비 전액은 실질적으로 임차인들이 부담하여야 할 것으로 판단되므로 임대료에 포함시키지 아니하는 것이 실질과세원칙에 부합된다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인의 주장은 법령을 잘못 해석한 것으로서 임대료라 함은 명목여하에 불구하고 임차인이 임차건물의 사용대가로 임대인에게 지급하는 모든 금액을 말하는 것이다.

(2) 관련 예규 및 심사, 심판례에서 임차인이 부담하여야 할 성격의 관리비는 임대료에서 제외하도록 판시하고 있는 바, 쟁점부동산의 월정관리비 8,237,000원 중 관리소장이 건물주에게 매월 청구하는 운영비 청구내역서상 증여당시인 12월분 도시가스료, 전기료, 상하수도료, 소독료 등 4,606,654원을 임차인이 부담할 관리비(이하 “쟁점외 관리비”라 한다)로 인정하고 나머지 직원급여, 복리후생비, 통신비 및 소모품비 등 3,630,346원(이하 “쟁점관리비”라 한다)은 임대인이 부담할 비용으로 보아 동 금액을 임대료에 포함하여 임대료를 산정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 증여재산가액을 임대료환산 방법에 의하여 평가함에 있어서 임차인으로부터 받은 월정관리비 중 쟁점관리비를 임대인이 부담하여야 할 비용으로 보아 임대료에 포함하여 평가한 처분의 당부

나. 관련법령

상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(단서생략).

2. 건 물

건물의 신축가격 구조 용도 위치 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 고시하는 가액

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

같은법시행령 제50조 【부동산의 평가】

⑦ 법 제61조 제7항에서 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액 이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다.

같은법시행규칙 제15조의 2 【임대가액의 계산】

영 제50조 제7항에서 재정경제부령이 정하는 율 이라 함은 100분의 18을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

처분청이 제출한 자료에 의하면 처분청은 쟁점부동산을 평가함에 있어서 상속세 및 증여세법 제61조 제7항 및 동법시행령 제50조 제7항의 규정에 따라 ‘1년간 임대료’를 산정하면서 12월분 임대료 13,598,200에 12월분 관리비 8,237,000원 중 쟁점외 관리비(4,606,654원)를 제외한 쟁점관리비(3,630,346원)를 포함하여 산정한 사실이 확인되고, 쟁점부동산에 대한 증여재산가액의 평가를 임대료환산 방법으로 한데 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(1) 청구인은 처분청이 이 건 쟁점부동산에 대한 증여가액평가시 ‘1년간 임대료’를 산정함에 있어서 쟁점관리비를 포함한 것은 법령에 규정되어 있지 아니한 것으로 법령의 규정을 임의로 확대해석 및 유추해석한 것으로서 부당하다고 주장하고 있으나,

임대부동산평가시 임차인이 부담하는 실비변상적인 관리비는 임대료에 포함하지 아니하는 것이나 당해 관리비가 일정액으로 고정되어 있는 경우에는 그 실질내용을 구분하여 임차인이 공공요금 등으로 실지로 부담할 금액이외의 금액은 그 명목여하에 불구하고 임대료에 포함시키는 것이 타당하다 할 것(OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOO OO O)이므로 관리비를 임대료로 볼 수 있는 이상(쟁점관리비가 임대료에 해당하는지 여부에 대하여는 다음에서 살펴본다) 관련법령에 ‘관리비’라는 표현이 없다 하여 이를 기준으로 한 쟁점부동산의 평가를 조세법상의 확대해석 내지 유추해석에 해당한다 할 수 없다.

(2) 한편, 청구인이 제출하는 ‘관리비 성격의 경비 분석’ 자료 및 처분청이 제출한 자료에 의하여 쟁점부동산의 관리비 내역을 보면 다음 표와 같다.

(OOOO)

O OOOOOO OOOOO OO,OOOOO OOOOO OOO,OOOOO OOOOOO, O OOOO OOOO OOOOOO OOO OOO OOOOOO O,OOO,OOOOOO OOOO OOO OOOO OOOOOO OOO OOO OOO OOO OOO OO OOOO OOO OOOO

청구인은 처분청이 임대인이 부담하여야 할 성질의 관리비로 본 쟁점관리비(3,630,346원)는 쟁점부동산의 관리를 위하여 필요한 관리사무소의 직원들의 급여 및 이의 관리를 위한 통신비 및 소모품비 등으로 이는 건물 소유주를 위한 것이 아니라 임차인을 위한 임대용건물의 관리를 위하여 지급된 비용으로서 사실상 임차인이 부담하여야 할성질의 비용으로 임대료에 포함시킨 처분은 부당하다고 주장하고 있으나,

앞의 표에서 보는 바와 같이 청구인이 12월분 관리비로 수입한 8,068,748원 중 관리비로 지출한 비용 6,531,025원에서 처분청이 임차인이 부담할 관리비로 보아 임대료에서 제외한 쟁점외 관리비 4,505,635원을 뺀 나머지 쟁점관리비 2,025,390원은 직원급여와 상여금, 통신비, 소모품비(복리후생비, 도서인쇄비 포함) 등으로 직원급여 및 상여금은 쟁점부동산의 건물 관리(임대료 수령, 관리비지급, 건물청소 등)를 위해 청구인이 고용한 관리소장, 야간경비 및 청소부 등 3인에게 지급한 것이고, 통신비 및 소모품비는 건물 관리에 사용된 것으로 전화요금 및 우편료와 락스, 페인트, 전구 및 형광등 등의 구입비인 것으로 나타나고 있어 쟁점관리비는 임대인이 부담할 관리비로 보는 것이 타당하다고 할 것이므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다(OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOO OOOO O)O

따라서, 처분청이 쟁점부동산에 대한 증여재산가액을 평가함에 있어서 청구인이 임차인으로부터 받은 월정관리비(8,237,000원) 중에서 쟁점외 관리비(4,606,654원)를 제외한 나머지 쟁점관리비(3,630,346원)를 임대인이 부담하여야 할 비용으로 보아 임대료에 포함하여 평가한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.