조심2011지0218 (2011.09.28)

취득

기각

취득세 등의 과세표준이 되는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 포함된다고 할 것(대법원 1997.12.26. 선고 97누10178 판결 참조)인바, 청구법인이 쟁점비용을 영업권으로 분류하고 토지와 구분하여 회계처리를 하였다고 하더라도 쟁점비용은 이 건 토지와 직접적인 관련이 없이 다른 동종의 기업들에 비하여 배타적 영리기회를 가질 수 있는 영업권이라기 보다는 이 건 토지의 취득과 직접 또는 간접적인 관련이 있는 비용이라 할 것이므로 처분청이 쟁점비용을 이 건 토지의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없음.

지방세법 제111조

조심2011지0219

심판청구를 기각한다.

1. 처분 개요

가.청구법인(2008.2.13. 상호를 주식회사 OOO에서 주식회사OOO로 변경)은 2008.2.13. OOO 외21필지토지 5,409㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를9,857,386,790원에취득하고 그 취득가격을 과세표준으로 하여 취득세 등을 처분청에 신고 납부하였다.

나.처분청은 2010.4.29. 청구법인에 대한 세무조사결과청구법인이 이 건토지의 취득신고 당시 취득가액에서 제외한 제비용5,765,302,579원(이하“쟁점비용”이라 한다)이이 건 토지의 취득가격에 해당됨에도 이를 누락하였다고 보아, 쟁점비용을과세표준으로 하고 「지방세법」(2010.3.31.법률 제10221호로 전문개정되기 전의 것, 이하 같다)제112조제1항 등의세율을적용하여 산출한 취득세170,952,740원, 농어촌특별세17,095,260원,등록세170,952,740원, 지방교육세 31,884,420원, 합계390,885,160원(가산세포함)을 2010.10.14. 청구법인에게 부과고지 하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2011.1.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

이 건 토지의 취득금액은 부동산매매계약서에서 확인되는 바와같이9,857,386,790원이고, 위 매매계약은 감정가액에 근거하여 이루어져대단히 신뢰도가 높고 객관적인 거래이며, 위 취득금액 외에청구법인이주식회사OOO에지급한쟁점비용은 주택건설사업의 양도·양수계약에 따라대가를수수한영업권의 대가로서 지급한 금액으로 그 내역은 감정차액, 교통·환경·지질조사비용,PM용역비, 소송비용, 이자비용,PF수수료, 신탁수수료등이나 이는영업권을 산정하기 위한 근거에불과한것으로 실제로 이 건 토지를 취득하기 위하여 위 내역에 지급한 비용은아닌바,거래 상대방 또는 제3자에게 지급해야할 금액이 아니고, 토지의가치를 증가시키지도 아니함에도 처분청이 쟁점비용을 이 건 토지의 취득가격으로 하여 취득세 등을부과 고지한것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구법인은 2008.2.13. 이 건 토지를 취득한 후, 그 취득가격을9,857,386,790원으로 하여 취득세 등을 신고 납부하였으나, 청구법인의법인장부상에는 그 토지 가액이외에 토지취득에수반된영업권 5,765,302,579원이 기장되어 있고,이 영업권은 전 사업자주식회사 OOO이 아파트 신축사업을 추진하면서 소요된 지구단위계획 비용, 지질조사비용, PF수수료, 신탁수수료 등을 반영하여청구법인이주식회사 OOO에게 지급한금액이므로 이는 사실상 청구법인이이 건 토지를 취득하기 위해 지급하거나 지급하여야 할 취득 절차비용이라고 할 것인바,이를 이 건 토지의 취득가격으로 보아 취득세를 부과한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점비용을 이 건 토지의 취득가격에 포함하여 취득세 등을부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 전문 개정되기 전의 것)

제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

⑤다음에 게기하는 취득(증여·기부 기타 무상취득 및「소득세법」제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는연부금액에 의한다.

3.판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

(2)지방세법 시행령(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 전문 개정되기전의 것)

제73조(취득의 시기 등) ① 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

제82조의2(취득가격의 입증 등) ① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표, 결산서

제82조의3(취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야할 일체의 비용{소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다}을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실을 알 수 있다.

(가) OOO 주식회사는 2006.7.18. 이 건 토지를 포함한 OOO외 69필지 토지(공동주택용지로서 건축허가를받지 아니한 토지로서, 이하 “이 건 사업부지”라 한다)를 OOO주택조합으로부터 378억원에 취득(현장인수)하기로 계약하고,

OOO주식회사는 2007.5.4 현장 인수 사업자(이 건 토지 매수예정자)를 주식회사 OOO로 변경한 후, 2007.5.7. 이 건 토지를 포함한OOO외 69필지 토지(공동주택용지)에대하여위탁자를 OOO주택조합으로, 수탁자를 OOO주식회사로, 수익자를 OOO(주)로 하는 부동산처분신탁등기를 하였으며,

OOO주식회사는 2008.2.13. 이 건 사업부지 매수예정자를 주식회사 OOO에서 주식회사 OOO과 청구법인, 주식회사 OOO건설, 주식회사 OOO건설(총 4개사)로 변경하였다.

(나) 2008년 2월, 주식회사 OOO은 자산과 부채를 주식회사 OOO을 포함하여 4개사OOO로 분할하기 위하여 OOO에게 주식회사 OOO의 자산 및 부채의 평가를 의뢰하였고,

주식회사 OOO과 3개사는 OOO의 자산 및 부채 평가에따라 주식회사 OOO 26.9%, 청구법인35.56%, 주식회사 OOO15.41%, 주식회사 OOO 22.13%로 하여주식회사 OOO의자산과 부채를 분할하여 소유하기로 합의하였으며,

위 4개사의 합의에 따라 청구법인은2008.2.13.이 건 사업부지 중이 건 토지를취득하고 그 취득가격을9,857,386,790원으로 하여 처분청에취득신고를하였다.

(다) OOO은 이 건 사업부지를 포함한 주식회사 OOO의자산과 부채를 평가하고 청구법인 등 3개사OOO가 인수하는 자산과 부채를 <표 1>과 같이 산출하였다.

<표 1> 사업양수도가액 평가(2008.2.15. 현재)

(단위 : 원)

청구법인은 OOO의 자산 부채 평가(안)에 따라 <표 2>과 같이기장하였다.

OOO이 작성한 영업권의 주요 구성은 <표 2>와 같다.

<표 2> 영업권 구성현황 (2008.2.15. 현재)

(단위 : 원)

청구법인이 이 건 토지를 취득할 당시 주식회사 OOO 등은 처분청으로부터 이 건 사업부지에 공동주택을 신축하는 건축허가를 받은 사실이 없으며, 2010.8.24. 비로소 주식회사 OOO외 2인OOO이 처분청으로부터 이 건 사업부지에 아파트 3개동116세대를 2010년 9월부터 2012년 8월까지 신축하는 건축허가를 받았다.

(2) 쟁점에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」 제111조 제5항 제3호 및 제130조 제3항에 의하면판결문, 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 취득세·등록세의 과세표준액으로 적용하도록 규정되어 있고, 같은 법 시행령 제82조의3 제1항에는 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)]을 포함하도록 규정하고 있다.

여기서 말하는 “취득가격”에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차 비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 취득가격에 포함되지 아니한다 할 것(대법원 1996.1.26. 선고95누4155 판결참조)이다.

(나) 청구법인이 영업권으로 기장한 쟁점비용의구체적인 내용은 다음과같다.

① 감정차액(사업용 토지대금)

청구법인은 주식회사 OOO로부터 부채를 인수하는조건으로 취득하였으며, 이 건 토지에 대한 부채는 17,782,358,732원이나, 청구법인은그 중 9,857,386,790원만을 이 건 토지의 취득가격으로 신고하고 나머지5,765,302,579원은 영업권으로, 2,159,669,363원은 단기대여금으로 기장하였는바, 차액5,765,302,579원은사실상 이 건 토지의 협상의 결과물이라 주장하고 있다.

② 지구단위 계획비용·교통환경 평가 및 지질조사비용·PM용역비

이 건 사업부지에 공동주택을신축하기 위하여 사업계획서(지구단위계획, 교통환경 평가, 지질조사) 등을 작성하여 처분청에 제출하는 과정(Project Management)에서 발생한 비용으로서 PM 용역비는 Project Management를 조합이 직접 하지 아니하고 외부 전문가(PM 업체)에게 위탁함에 따라 지급한 수수료를 말하는 것으로서 청구법인 등 4개사에 동일하게 안분하였다.

③ 소송비용

이 건 사업부지를 소유권이전등기하기 위하여 종전 토지소유주와 소유권에 관한 다툼을 벌이면서 지급한 변호사 선임비용 등을 말하는 것으로서 청구법인 등 4개사에 동일하게 안분하였다.

④ 이자비용 및 PF 수수료

이 건 사업부지를 취득하기 위하여 금융권으로부터 대출(Project Financing)받은 금액에 대한 이자(건설자금이자)및 수수료로서 청구 법인 등 4개사에 토지 가격대로 안분하였다.

⑤ 신탁수수료

이 건 사업부지의 소유권에 관한 사항을 투명하게 관리하기 위하여이 건 사업부지를 OOO주식회사에 신탁하고 지급한 수수료를 말하는 것으로 청구법인 등 4개사에 토지 가격대로 안분하였다.

(다) 살피건대, 청구법인은 이 건 토지의 취득가격을9,857,386,790원으로 하여 계정별원장의 용지계정에 기장하고, 쟁점비용인사업용 토지대금·대출금에대한 이자비용· PF 수수료 등5,765,302,579원은 영업권계정에등재하였으나,

청구법인이 영업권으로서 토지의 취득가격이 아니라고주장하는 쟁점비용은 이 건 토지의 평가차손, 이 건 토지를 취득하기 위한 대출금의 이자 및 그취급수수료, 이 건 토지에 아파트를 신축하기 위한 사전 조사비용 등으로사실상이 건 토지의 취득 절차비용으로 보이는 점,청구법인이 이 건 토지를취득할 당시 주식회사 OOO 등이 이 건토지를 포함한 이 건사업부지에서 건축허가를 받거나 주택건설사업계획 승인을 받은 사실이없는 점, 이 건 토지의 취득가격에는 순수한토지 취득가액 이외에 아파트 사업에 따른 기대이익 및 아파트 사업을가능하게 하는 제반비용 등이 포함되어 있다고볼 수 있고 이러한 제반비용 등은 이 건토지의 취득과 직접·간접으로관련되어 있다고 보이는점 등을 종합하여 볼 때,

비록 청구법인이 쟁점비용을 영업권으로 분류하고 토지와 구분하여회계처리를 하였다고 하더라도 쟁점비용은 이 건 토지와 직접적인 관련이 없이 다른 동종의 기업들에 비하여 배타적 영리기회를 가질 수 있는 영업권이라기보다는이 건 토지의취득과 직접 또는간접적인 관련이 있는 비용이라 할 것OOO이므로 처분청이쟁점비용을 이 건 토지의취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세기 본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.