국심2006중0486 (2006.12.15)

법인

기각

부동산을 양도하면서 양도가액을 2개의 감정기관의 평균액으로 하여 시가를 적용하였다고 주장하나, 건물을 포함하여 원형대로 평가하지 않고 토지만 평가한 점, 위 감정평가액이 개별공시지가의 85%도 미치지 않는 점 등 양도당시 시가로 보기 어려움.

법인세법 제52조【부당행위계산의 부인】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구법인은 경기도 OOO OOO OOOO OOOOO에서 건축용 목제품 제조업을 영위하고 있는데, OO지점의 사업장인 OOOO OOO OOO OOO OOOOO 공장용지 6,045㎡ 및 위 공장건물 2,154.72㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2003.12.15. 특수관계자인 구OO에게 1,327백만원(토지가액 1,173백만원, 건물가액 140백만원, 부가가치세 14백만원 포함)에 양도하면서 토지의 양도가액은 2003.10.20.을 가격시점으로 하여 주식회사 OOOOOOOO과 주식회사 OOOOOOOOO이 2003.10.31. 및 2003.11.1. 감정한 가액의 평균가액으로 하고, 건물의 양도가액은 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다)상 보충적 평가방법(기준시가)로 산정하여, 매매계약서(계약일 2003.11.26.)에 토지와 건물의 양도가액을 구분표시하였다.

처분청은 법인세 조사결과 청구법인이 한국감정원에 감정의뢰하여 2003.2.25. 작성한 감정가액 계 1,668백만원(토지가액 1,390백만원, 건물가액 278백만원)과 이후 양도시까지 건물 증축분의 장부가액 18백만원을 시가로 하여 청구법인이 특수관계자에게 쟁점부동산을 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인한 372,858,730원을 익금산입하고 기타 소득처분하여 2005.12.15. 청구법인에게 2003사업연도 법인세 133,704,320원을 결정고지하였다.

청구법인은 이에 불복하여 2006.2.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

법인세법시행령 제89조 제2항은 시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액과 상증법상 보충적 평가방법에 의하여 산정한 가액을 순차적으로 적용하도록 규정하고 있다.

청구법인은 쟁점부동산을 양도하면서 토지의 시가를 매매계약일(2003.11.26.)로부터 가장 가까운 2003.10.20.자 주식회사 OOOOOOOO과 주식회사 OOOOOOOOO의 감정가액의 평균가액인 1,173백만원으로 하고, 건물의 시가는 상증법상 보충적 평가방법으로 140백만원으로 산정하였음에도 처분청은 이를 부인하고 상증법상 평가기간(증여의 경우는 3월)에 속하지도 아니하는 양도 10개월 이전인 2003.2.21. 한국감정원이 평가한 감정가액 계 1,668백만원(토지가액 1,390백만원, 건물가액 278백만원)과 이후 양도시까지 건물 증축분의 장부가액 18백만원을 시가로 보아 부당행위계산부인하여 과세하였다.

또한, 처분청은 2003.2.21.자 한국감정원의 감정가액을 시가로 적용하면서 청구법인이 양도당시 시가로 본 주식회사 OOOOOOOO과 주식회사 OOOOOOOOO의 감정가액이 고의 또는 중대한 과실 등으로 잘못된 평가라는 객관적인 입증자료를 제시하지 아니하였을 뿐 아니라 한국감정원의 감정가액은 산정근거가 없는 일반거래 시가참고용인데 반해 주식회사 OOOOOOOO과 주식회사 OOOOOOOOO의 감정가액은 비교표준지의 선정 등으로 개별요인을 감안하여 산정한 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도일로부터 10개월 이전에 평가된 한국감정원의 감정가액을 근거로 부당행위계산부인하여 과세한 처분은 과세요건 명확주의와 세법해석의 합목적성의 원칙을 위배하였을 뿐 아니라 재량의 한계엄수원칙을 위배한 것으로서 부당하다.

나. 처분청 의견

청구법인은 쟁점부동산을 양도하면서 토지와 건물의 시가를 서로 다른 방법으로 일관성 없이 평가하였고, 청구법인이 감정의뢰한 2개 감정평가법인의 토지 평가액이 동일하며, 토지의 감정가액이 개별공시지가의 84.6%로 낮게 평가될 이유가 없고, 주식회사 OOOO의 채권최고액을 기준으로 한 감정평가추정액이 1,777백만원~2,152백만원 정도로 예상되는 등 청구법인이 감정의뢰한 평가액과는 큰 차이가 있으므로 이를 근거로 한 양도가액을 인정할 수 없다.

또한, 처분청에서 소급감정의뢰한 한국감정원의 감정가액이 계 1,807백만원(토지는 1,517백만원, 건물은 290백만원)이었고, 처분청이 국세청 OOOOO OOO에 과세기준 자문신청을 한 결과, 감정평가액이 공시지가와 비교하여 크게 차이가 있는 등 시가로 인정할 수 없는 경우로서 감정평가시 가격시점부터 부동산매매계약일까지 쟁점부동산의 가격이 낮아질 만한 특별한 경제적 변동요인이 없다면 2003.3.21.자 한국감정원의 감정가액을 시가로 채택할 수 있다는 회신(OOO OOOOO OOOOOOO, OOOOOOOOOO)을 받았다. 따라서 청구법인이 쟁점부동산을 특수관계자에게 양도하기 전인 2003.2.21.자 한국감정원의 감정가액을 미리 알고서 특수관계자인 대표이사의 아들에게 쟁점부동산을 양도하기 위하여 형식적인 감정평가를 하여 매매계약을 체결하였으므로 2003.2.21. 한국감정원이 평가한 감정가액 계 1,668백만원(토지가액 1,390백만원, 건물가액 278백만원)과 이후 양도시까지 건물 증축분의 장부가액 18백만원을 시가로 보아 부당행위계산부인하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 특수관계자에게 쟁점부동산을 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환비율 기타 이에준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.

(2) 법인세법시행령(2003.12.30. 대통령령 제18174호로 개정되기 전의 것) 제89조 【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액

(3) 상속세 및 증여세법(2003.12.30. 법률 제7010호로 개정되기 전의 것) 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 쟁점부동산에 대하여 감정의뢰한 평가액 등은 아래 표와 같다.

(OOOO O OOO)

위 감정평가법인들의 감정평가서를 보면, 쟁점부동산의 토지를 평가함에 있어서 인접한 비교표준지(같은 동 352-1 답 2,370㎡)의 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동 추이 및 당해 토지의 위치, 형상, 환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인과 인근지가수준 등을 종합적으로 참작한 것으로 되어 있다.

한편, 처분청은 쟁점부동산의 건물 2,154.72㎡ 중 2003.2.25.자 한국감정원의 감정대상 건물 1,794.72㎡는 동 감정평가액 278백만원을, 2003.10.14. 증축한 360㎡는 장부가액인 18백만원을 시가로 본 반면, 청구법인은 매매계약서상 건물가액을 1,794.72㎡에 대한 기준시가인 140백만원으로 산정하였음이 처분청이 제출한 양도자료전 검토보고서와 청구법인이 제출한 서류 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 청구법인이 쟁점부동산의 토지는 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액으로 하고, 건물은 상증법상 보충적 평가방법(기준시가)으로 평가한 금액으로 한 것은 평가방법에 일관성이 없는 점, 주식회사 OOOOOOOO과 주식회사 OOOOOOOOO의 토지 감정평가액이 개별공시지가의 84.6%로서 동일하며, 한국감정원으로부터 하천 등 사용가치가 실제로 현저히 낮은 경우를 제외하고는 개별공시지가보다 낮게 평가될 이유가 없다고 회신을 받은 점, 주식회사 OOOO이 2002.5.13. 설정한 채권최고액이 1,400백만원이고, 양수자 구OO이 2003.12.15. 동 은행으로부터 차입한 800백만원의 담보인정비율이 45%로서 최소 감정평가추정액이 1,777백만원 이상으로 예상되는 등 청구법인이 감정의뢰한 평가액과는 큰 차이가 있는 점 등을 들어 쟁점부동산의 양도가액을 인정할 수 없다는 의견이다.

따라서 처분청은 국세청 OOOOO OOO로부터 한국감정원의 2003.3.21.자 감정평가액이 감정이후 매매계약일까지 쟁점부동산의 토지가격이 낮아질 만한 특별한 경제적 변동요인이 없다면 동 감정가액을 시가로 채택할 수 있다는 회신(OOO OOOOO OOOOOOO, OOOOOOOOOO)을 받은 후, 쟁점부동산의 토지 개별공시지가가 아래 표와 같이 상승하였다 하여 동 감정평가액을 토지의 시가로 보았음이 제출한 서류에 의하여 확인된다.

(OO O O, O)

(3) 청구법인은 법인세법시행령 제89조 제2항에서 시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액과 상증법상 보충적 평가방법에 의하여 산정한 가액을 순차적으로 적용하도록 규정하고 있는 바, 청구법인이 쟁점부동산을 양도하면서 토지의 시가를 매매계약일(2003.11.26.)로부터 가장 가까운 2003.10.20.자 감정가액의 평균가액으로 하고, 건물의 시가는상증법상 보충적 평가방법으로 산정하였음에도 처분청이 이를 부인하고 상증법상 평가기간(증여의 경우는 3월)내에 속하지도 아니하는 무려 10개월 이전인 2003.2.21. 한국감정원이 평가한 토지 및 건물의 감정가액을 시가로 보아 이 건 부당행위계산부인하여 과세한 처분은 과세요건 명확주의와 세법해석의 합목적성의 원칙을 위배하였을 뿐 아니라 재량의 한계엄수원칙을 위배한 것으로서 부당하다고 주장하고 있다.

또한, 처분청이 2003.2.21.자 한국감정원의 감정가액을 시가로적용하면서 청구법인이 양도당시 시가로 본 주식회사 OOOOOOOO과 주식회사 OOOOOOOOO의 감정가액이 고의 또는 중대한 과실 등으로 잘못된 평가라는 객관적인 입증자료를 제시하지 아니하면서전문지식과 근거에 의하여 작성된 주식회사 OOOOOOOO과 주식회사OOOOOOOOO의 감정가액이 처분청 조사자의 자의적이고 주관적인관점에 의하여 한국감정원이라는 특정감정기관의 감정평가액보다 적다는 이유로 부인된 것은 한국감정원만 공신력이 있다고 보는 것으로서 재량권의 범위를 벗어난 처분이며, 쟁점부동산의 토지는 지적도 등본상도로변을 기준으로 볼 때, 아래 맨 끝에 위치하여 뒤쪽은 하천에 접하여 있고, 출입구 쪽 옆면은 개천을 접하고 있어 전면의 다른 토지와 비교할 때, 확실히 열세적인 위치에 있어 타 용도(상가 및 근린상가 등)로 활용하거나 독자적인 개발(주택 및 아파트 등 주거지)을 할 수 없는 입지조건임에도 한국감정원의 감정가액은 일체 평가근거를 제시하지 않고 단순단가만 제시하고 있는데 반해 주식회사 OOOOOOOO과 주식회사 OOOOOOOOO의 감정가액은 비교표준지의 선정 등으로 개별요인을 감안하여 산정한 것이라고 주장하고 있다.

(4) 판단

법인세법 제52조 및같은법시행령 제89조에서 규정하고 있는 부당행위계산의 부인을 함에 있어서 “시가”란 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌제3자간에 일반적으로 거래된 가격을 말하는 것으로 이러한 시가가 없는 경우에 부동산은지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액과 상속세 및 증여세법 제61조의 규정을 준용하여 평가한 가액을 순차적으로 적용하는 것이다.

청구법인은 쟁점부동산을 양도하면서 주식회사 OOOOOOOO과 주식회사 OOOOOOOOO에게 토지만 감정의뢰하였는 바, 건물을 포함하여 원형대로 감정평가를 하지 아니하였을 뿐 아니라 위 법인들의 감정가액이 개별공시지가의 85%도 안되는 점 등을 볼 때, 청구인이 양도 당시 근거로 한 위 법인들의 감정가액을 토지의 시가로 보기는 어렵다고 하겠다.

그러하다면 위에서 본 바와 같이 한국감정원의 2003.3.21.자 쟁점부동산에 대한 감정평가 이후 매매계약일까지 토지의 가격은 상승한 것이 인정되고, 건물의 가격도 달리 낮아질 만한 특별한 요인이 없는 것으로 보이는 바, 처분청이 쟁점부동산의 양도당시 시가를 위 한국감정원의 2003.3.21.자 감정평가액 계 1,668백만원(토지가액 1,390백만원, 건물가액 278백만원)과 이후 양도시까지 건물 증축분의 장부가액 18백만원으로 하여 청구법인이 특수관계자에게 쟁점부동산을 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.