조심 2018부2484 (2018.12.06)

부가

기각

청구인이 지배주주이자 대표이사인 분양대행법인의 사업을 위하여 쟁점부동산등을 매수하여 매도한 것은 청구인 스스로의 경영판단에 의하여 이루어진 것이고, 이러한 행위가 청구인의 수익추구와 무관하다고 보기 어려운 점, 쟁점부동산등 이외에도 청구인은 같은 단지 내 아파트 및 분양권을 매매한 사실이 있는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산등을 매매한 것을 부동산매매업을 영위한 것에 해당한다고 보아 처분청이 청구인에게 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없음

부가가치세법 제2조 / 부가가치세법 제57조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO에서 부동산분양대행업을 영위하는 OOO 주식회사(이하 “분양대행법인”이라 한다)를 대표자 지위에서 현재까지 경영하고 있고, 2013.7.30.부터 2013.8.30.까지 OOO 소재 OOO 제104동 제601호 외 4채의 아파트 및 12개의 분양권(16개 각 165.25㎡, 이하 “쟁점부동산등”이라 한다)을 취득한 후 2013.11.28.부터 2014.9.30.까지의 기간 동안 양도하고 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 쟁점부동산등을 취득하고 2회 이상 판매한 것으로 보고 이를 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 2017.12.7. 청구인에게 부가가치세 2013년 제2기분 OOO원을 결정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.1.19. 이의신청을 거쳐 2018.5.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 대표자인 분양대행법인이 2012.6.30. 및 2013.5.23. 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)과 OOO아파트 637세대 전체의 분양대행계약 및 분양대행변경계약을 체결하였고, 동 계약상 약정한 분양만료기한(2013년 8월)까지 16세대(대형평형인 165.25㎡)가 미분양되었는데, 165.25㎡형 60세대에 대한 분양완료시 세대당 OOO원을 추가로 받기로 하였으나 미분양이 해소되지 않으면 용역대금을 청구할 수 없도록 계약이 되어있어, 이를 2013.8.30. 일반 분양가격으로 청구인이 분양받은 것인바, 이는 위 계약이행을 위하여 한 것이지 매매차익을 목적으로 한 것이 아니며, 이후 2013년 12월부터 2014년 9월까지의 기간 동안 동일한 금액으로 매도하였고, 분양대행법인이 아니라 청구인이 위 미분양 아파트를 인수한 것은 대외 이미지 등을 고려한 OOO의 요청에 따른 것이다.

(2) 청구인이 쟁점부동산등을 취득․양도한 현황은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 청구인의 쟁점부동산등 취득․양도 현황

(3) 청구인은 연번 3번 아파트는 실내장식 등을 한 후 ‘샘플하우스’로 사용하였고, 연번 5번～16번의 12세대는 입주 마감일 전에 매수자를 구하게 되어 매도하였으나, 연번 1번～4번의 4세대는 입주 마감일까지 매수자를 구하지 못하여 청구인이 아파트를 취득한 후 양도하게 되었으며, 양도가액 대비 양도차익은 OOO에 불과하므로 이는 수익을 목적으로 한 거래가 아님을 알 수 있고, 청구인이 연번 3번 아파트에 한 내부장식 및 판촉비 등을 감안하면 오히려 손해가 발생하였다.

(4) 청구인은 분양대행법인이 OOO과 체결한 분양대행계약서 제13조 제1항 제4호 및 제5호 조항(이중 또는 임의로 분양계약을 체결하거나 OOO의 정당한 권고와 지시를 거부시 배상책임을 짐) 때문에 쟁점부동산등을 분양가액 보다 낮거나 높은 금액으로 양도할 수 없었는바, 부가가치(수익)를 창출해 낼 목적이 있었다고 볼 수 없으므로 부가가치세 과세대상이 될 수 없다(대법원 1986.12.9. 선고 86누555판결, 참조).

(5) 청구인은 국민주택규모 이하의 주택매매를 하고자 사업자등록을 하였으나 직원이 실수로 일반과세자로 사업자등록을 한 것을 확인하고 개업신고(2014.8.22.) 후 4일만에 폐업신고를 한 후 면세사업자로 2014.8.26. 사업자등록을 다시 하였고, 이는 쟁점부동산등을 마지막으로 매도계약한 2014.8.5. 이후이며, 위 사업자등록 이후 사업활동을 하지 않았다.

(6) 청구인은 단지 OOO과 한 번의 계약에 의하여 미분양 아파트 16채를 인수한 것이므로 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성은 없는 것으로 보아야 하고, 이를 부가가치세 과세대상으로 보았다면 청구인이 매입세액 공제를 받은 후 매출세액을 납부하였을 것인바 부가가치세 탈루와 무관하며, 쟁점부동산등은 OOO이 정한 방식으로 거래를 하여야 하므로 양도가액을 낮추어 팔 수도 없는 등 독립적으로 수익을 목적으로 사업을 영위한 것으로 볼 수 없다.

(7) 따라서, 청구인이 쟁점부동산등을 취득·양도한 것을 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 2013.7.30.부터 2013.8.30.까지의 기간 동안 OOO 소재 OOO 제104동 제601호 외 4채의 아파트 및 12개의 분양권을 청구인 명의로 취득한 후 2013.11.28.부터 2014.9.30.까지의 기간 동안 양도한 것은 사업상 목적으로 「부가가치세법」상 1과세기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 경우에 해당되어 「부가가치세법 시행규칙」제2조 제2항에 따른 부동산매매업에 해당하는 것이므로 청구인이 쟁점부동산등을 매매한 것을 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 부가가치세법

제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "재화"란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2. "용역"이란 재화 외에 재산 가치가 있는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위를 말한다. 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제57조【결정과 경정】① 납세지 관할 세무서장, 납세지 관할 지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 해당 예정신고기간 및 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사하여 결정 또는 경정한다.

1. 예정신고 또는 확정신고를 하지 아니한 경우

(2) 부가가치세법 시행령

제3조【용역의 범위】

① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.

1. 건설업

2. 숙박 및 음식점업

3. 운수업

4. 방송통신 및 정보서비스업

5. 금융 및 보험업

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전 임대업은 제외한다.

7. 전문, 과학 및 기술 서비스업과 사업시설관리 및 사업지원 서비스업

8. 공공행정, 국방 및 사회보장 행정

9. 교육 서비스업

10. 보건업 및 사회복지 서비스업

11. 예술, 스포츠 및 여가관련 서비스업

12. 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인서비스업

13. 가구내 고용활동 및 달리 분류되지 않은 자가소비 생산활동

14. 국제 및 외국기관의 사업

② 제1항 제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다.

(3) 부가가치세법 시행규칙

제2조【사업의 범위】② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.

2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2013.7.30.부터 2013.8.30.까지의 기간 동안 쟁점부동산등(아파트 4채, 분양권 12개)을 취득하고 2013.11.28.부터 2014.9.30.까지의 기간 동안 양도한 내역은 위 ＜표1＞과 같다.

(2) 국세청 전산자료상 청구인의 사업이력은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 청구인의 사업이력

(3) 청구인이 대표자인 분양대행법인과 OOO 간에 2012.6.30. 체결한 분양대행계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

(가) 분양대행기간(분양대행계약서 제4조)

착수일 : 2012.6.25 (분양업무를 수행하는 날)

완료일 : 목적물의 OOO 분양계약 완료일

(나) 분양수수료 및 인센티브(분양대행계약서 제6조)

판매수수료 : OOO원

목표달성 인센티브 : OOO원

(다) 분양율에 따른 세대당 수수료(분양대행계약서 제6조)

(라) 세대당 소개 수수료 추가 지급(분양대행계약서 제8조)

(마) 165.25㎡ 분양을 위한 특판팀 운영(분양대행계약서 제9조)

제1항 : 165.25㎡의 판매촉진을 위한 특판팀을 운영해 분양대행수수료 외 인센티브 금액을 “을”에게 지급한다

제3항 : 인센티브 금액은 총 OOO원으로 한다

(바) 계약의 해지(분양대행계약서 제13조)

제1호 : 3개월 연속 월목표 분양율을 달성하지 못한 경우 등

제4호 : 목적물의 분양과 관련하여 “을”이 이중 또는 임의로 분양계약을 체결한 경우

(4) 분양대행법인과 OOO 간에 2013.5.23. 체결한 분양대행 변경 계약서상 주요 내용은 다음과 같다.

(가) 분양대행계약서 제6조(세대당 분양수수료, 인센티브 지급방법) 중 월별 분양 목표 변경

(나) 2013.8월까지 잔여 세대 전체(73세대)가 본인 또는 제3자에게 분양되도록 하여야 하며, 분양대금은 2013년 12월까지 완납되도록 하여야 한다.

(다) 165.25㎡형 잔여세대 분양에 따른 용역대금(잔금수수료)는 세대당 OOO으로 한다.

(라) 165.25㎡의 해당 월 분양 세대수가 월별 목표 세대수를 충족 못하면 용역대금을 청구할 수 없으며 60세대의 분양 완료시까지 용역대금 지급을 유보하고, 60세대 분양완료 이후 지급한다.

(5) 국세청 전산자료에 의하여 확인된 쟁점부동산등 이외에 청구인의 부동산 취득․양도 현황은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 청구인의 쟁점부동산등 이외의 부동산 거래현황

(6) 청구인은 쟁점부동산등에 대하여 당초 양도소득세룰 신고한 후 추가로 지출이 확인된 인테리어 비용(커튼 등)을 감안할 경우 필요경비가 각 아파트 1호당 OOO원 증가하여 쟁점부동산등의 양도로 인하여 차익OOO이 아니라 차손OOO이 발생한다는 주장을 추가하고, 해당 인테리어 공사를 하였다고 주장하는 사업주 OOO(상호 : 형안장식)의 견적서 4매를 그 증빙자료로 제출하였다.

(7) 처분청은 이에 대하여 청구인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 쟁점부동산등의 매매는 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성․반복성이 있으므로 「부가가치세법 시행규칙」제2조에 따른 부가가치세 과세대상에 해당한다는 추가 의견을 제출하였다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 지배주주이자 대표이사인 분양대행법인의 사업(분양대행용역대금 수취)을 위하여 쟁점부동산등(아파트 4채, 분양권 12개)을 매수하여 매도한 것은 청구인 스스로의 경영판단에 의하여 이루어진 것이고, 이러한 행위가 청구인의 수익추구와 무관하다고 보기 어려운 점, 쟁점부동산등 이외에도 청구인은 같은 단지 내 아파트 및 분양권 26개를 매매한 사실이 있고, 2014년 이후 OOO의 아파트 및 분양권 23개를 매매한 사실도 있는 점 등에 비추어

청구인이 쟁점부동산등을 취득 및 양도한 것은 그 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 것으로 보이므로 청구인이 쟁점부동산등을 매매한 것을 부동산매매업을 영위한 것에 해당한다고 보아 처분청이 청구인에게 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.