양도한 부동산매매계약서가 가계약서로 잘못되었다는 주장의 당부(경정)

OOO세무서장이 2007.11.15. 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세 16,515,780원의 부과처분은 OOOOO OO OOO OOOOOOOOOOOOO OOOO OOOOO의 취득가액을 2억원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 OOOOO OO OOO OOOOO OOOOOOOO OOOO OOOOO(건물 면적이 153.03㎡이며, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2002.5.10. 청구외 유OO로부터 취득하여 이를 2003.10.15. 청구외 김OO에게 양도하였으나, 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트가 지가급등지역내에 소재하여 그 취득가액과 양도가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하면서, 쟁점아파트 취득가액은 청구외 유OO의 실지거래가액 신고금액 193,000천원으로, 양도가액은 매수인인 청구외 김OO로부터 확보한 부동산매매계약서에 기재된 258,000천원으로 보아 2007.11.15. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 16,515,780원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 207.11.29. 이의신청을 거쳐 2008.4.1. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트를 청구인에게 양도한 청구외 유OO가 실지매매가가액을 200,000천원으로 확인하고 있으므로 쟁점아파트 취득가액은 193,000천원이 아닌 200,000천원으로 보아야 한다.

(2) 쟁점아파트 매수인 김OO가 제출한 부동산매매계약서는 가계약에 불과하고 실제로는 쌍방합의에 의하여 220,000천원에 매매하였으며, 이를 매수인 측에서 확인하고 있음에도 쟁점아파트 실지양도가액을 220,000천원이 아닌 258,000천원으로 본 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점아파트 실지취득가액을 200,000천원이라고 주장하면서 매매가액이 200,000천원으로 기재된 매매계약서와 매매대금 지급내역을 제출하였는 바, 당해 매매계약서에 기재된 내용과 청구인이 소명한 매매대금 지급내역이 서로 일치하지 아니하고 청구인이 소명한 대로 매매대금이 청구외 유OO에게 지급되었는지 여부도 불명확하므로, 쟁점아파트를 청구인에게 양도한 유OO가 실지거래가액으로 신고한 매매가액 193,000천원을 취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

(2) 쟁점아파트를 매수한 김OO가 제출한 부동산매매계약서에는 매매가액이 258,000천원으로 기재되어 있고, 은행대출금과 관련한 근저당권설정등기와 2건의 가압류등기를 말소하기로 하는 등 특약사항이 명기되어 있으며, 거래당사자의 날인 외에 부동산중개사사무소의 명판과 공인중개사의 도장이 날인되어 있으며,

처분청이 청구외 김OO에게 실지거래가액 확인을 위한 조회안내문을 발송하여 매매가액이 258,000천원으로 기재된 부동산매매계약서를 회신받고 이에 의하여 조사결과통지서를 발송하자, 청구인이 처분청에 찾아와 매매가액이 258,000천원으로 기재된 계약서는 본 적이 없는 계약서라고 주장하면서 매매가액이 220,000천원으로 기재된 계약서(특약사항이 기재되어 있지 아니하고, 중개사 기입란에 “쌍방합의”라고 기재됨)를 제시하였는 바, 이에 처분청이 매수인 김OO의 남편 신OO과 통화하여 계약서의 진위여부를 확인하자 신OO은 매매가액이 258,000천원으로 기재된 계약서가 진실된 것이고 청구인이 제시한 매매가액이 220,000천원인 계약서는 속칭 “다운계약서”라고 답변하였으며,

청구인은 쟁점아파트 양도시 부동산중개사무소에서 계약금 지급없이 가계약으로 계약서를 작성하고 이후 거래가격을 조정하면서 쌍방합의계약서를 작성하였다고 주장하나, 이 같은 주장이 사실이라면 두 계약서의 계약일과 필체가 서로 달라야 하나 그러하지 아니하여 두 계약서는 양도소득세 탈세를 위한 이중계약서로 판단되는 점 등을 종합해 보면 쟁점아파트 실지양도가액이 220,000천원이라는 청구인의 주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 양도한 쟁점아파트의 취득가액이 200,000천원인지, 193,000천원인지 여부

(2) 쟁점아파트의 양도가액이 220,000천원인지, 258,000천원인지 여부

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. ～ 6. (생 략)

6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우(이하 생략)

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우(이하 생략)

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(이하 생략)

다. 사실관계 및 판단

청구인이 쟁점아파트의 취득가액은 200,000천원, 양도가액은 220,000천원이라고 주장하면서 쟁점아파트 취득·양도와 관련한 부동산매매계약서, 매매대금 지급내역, 예금계좌 거래내역조회서, 대출거래내역 등을 제출하므로 이에 대하여 본다.

(1) 청구인이 쟁점아파트를 청구외 유OO로부터 취득하여 이를 청구외 김OO에게 양도하고 양도소득세를 무신고하였으며, 이에 대하여 처분청은 쟁점아파트의 취득가액과 양도가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하면서, 취득가액은 전 소유자인 청구외 유OO가 양도소득세 신고한 193,000천원으로, 양도가액은 매수인인 청구외 김OO로부터 확보한 부동산매매계약서에 기재된 258,000천원으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 것으로 조사복명서 등 처분청 과세자료에 나타난다.

(2) 쟁점(1)에 대하여 본다.

(가) 처분청이 청구외 유OO(쟁점아파트 전 소유자)가 양도소득세 신고한 193,000천원을 쟁점아파트 실지취득가액이라 하여 양도차익을 산정하자, 청구인은 매매가액이 200,000천원으로 기재된 부동산매매계약서를 제출하였는 바, 이 계약서에는 청구인의 처 임OO이 청구인을 대리하여 유OO의 대리인 고OO(OOOO OO)과 2002.4.10.에 공인중개사 강OO의 중개로 쟁점아파트를 매매대금 200,000천원(계약금 및 중도금 각 10,000천원, 잔금 180,000천원)에 매매하기로 계약한 것으로 나타나고, 특약사항란에는 “ 1. 현재 세입자 보증금 20,000천원에 월 400천원이 포함된 상태로 계약임. 2. 유OO 대리인 고OO이 대리위임하여 계약함.”으로 기재되어 있다.

(나) 청구인은 2002.4.10.부터 2002.6.27.까지 전 소유자 유OO에게 매매대금 200,000천원을 다음 <표1>과 같이 지급하였다고 주장하며, 청구인의 신한은행 예금계좌 거래내역 등을 제시하였다.

OOOOOOOOOO OOOO OOO OOOO OOOO

(다) 우리 원에서 2008.6.30. 청구인이 제시한 유OO의 휴대전화에 의하여 사실을 확인한 바, 유OO의 남편인 고OO은 쟁점아파트 매매가액에 대하여 오래 전의 일이어서 기억이 나지 아니한다고 답변한 바 있다.

(라) 위의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 소명한 매매대금 지급내역이 청구인이 제시한 매매가액이 200,000천원으로 기재된 쟁점아파트 매매계약서와 일치하는 것은 아니나, 당해 계약서에 월세보증금 등에 대한 특약사항이 기재되어 있는 등 신빙성이 있어 보이며, 당시 전 소유자 유OO를 대리하여 직접 계약서를 작성한 유OO의 남편 고OO이 실지매매가액에 대한 답변을 회피한 점 및 청구인이 제시하는 매매대금 지급내역이 지급일자 별로 구체적으로 나타나고 있는 점 등에 비추어, 청구외 유OO가 쟁점아파트를 200,000천원에 양도하고 양도소득세 축소신고를 위하여 매매가액을 193,000천원으로신고하였을 가능성 등을 고려할 때, 청구인이 쟁점아파트를 193,000천원이아닌 200,000천원에 취득한 것으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(3) 쟁점(2)에 대하여 본다.

(가) 처분청은 조사과정에서 쟁점아파트 매수인인 김OO의 남편 신OO으로부터 매매가액이 258,000천원인 부동산매매계약서를 제출받아 쟁점아파트 양도가액을 258,000천원으로 보았으며, 이에 청구인은 쟁점아파트의 양도가액은 220,000천원이라고 주장하면서 또 다른 부동산매매계약서를 제시하였는 바, 이 두 계약서의 주요내용을 비교하면 다음 <표2>와 같다.

OOOOOOOOOO OOOO OOOO OOO OOO OOOO OO

(나) 청구인이 제출한 청구외 김OO(쟁점아파트 매수인)의 확인서(2007.10.26)에는, 김OO가 2003.10.14. 대현부동산에서 청구인의 처인 임OO과 258,000천원에 쟁점아파트를 매매하기로 예비계약을 하고(계약금을 주지 아니한 상태에서 청구인과 직접 계약하기로 약속함), 다른부동산중개소에 시세를 문의하는 과정에서 시세가 약 220,000천원임을 알게 되어 청구인에게 전화하여 220,000천원에 매매할 것을 제안하였으며, 이에 청구인이 부동산 소개비용을 절약하자고 하기에 매매가액 220,000천원에 쌍방 당사자거래를 하여 소유권을 이전받았으며,

이후 세무서 조사과정에서 김OO의 남편 신OO이 정확한 내용을 모르면서 김OO가 청구인의 처와 맺은 예비계약서를 팩스로 제출하였는바, 그 계약서는 무효이고 청구인이 제출한 220,000천원의 매매계약서가 진실한 것임을 확인한 것으로 기재되어 있다.

(다) 우리 원에서 2008.6.25. 김OO의 남편 신OO에게 전화(OO OOOOO OOOOOO, OOOO OO OOOO OOOO OO OOOOO OOOO OOOOO OOO O)하여 쟁점아파트 매매가액 등에 대하여 질문하자, 신OO은 기 제출한 확인서의 내용과 같이 당시에 쟁점아파트를 220,000천원에 거래하였음을 확인하였으나, 쟁점아파트 매매대금 지급내역에 대하여는 자금이 서로 섞인 상태에서 사업자금 보유분과 예금 인출분을 합하여 지급하여 매매대금 지급내역에 관련된 증빙서류는 제시하기 곤란하다고 답변하였다.

(라) 청구인이 쟁점아파트를 매도하기로 계약한 2003.10.14. 시점에는 쟁점아파트에 근저당권 2건과 OOOOOO의 결정에 의한 가압류 2건(OOOO OOOOO O OOOOOO)이 등기되어 있었고, 이후 2003.10.15. ～ 2003.11.25. 기간 동안 근저당권 설정 및 가압류등기가 말소된 사실이 쟁점아파트 등기부등본에 의하여 확인된다.

(마) 청구인은 김OO로부터 지급받은 쟁점아파트 양도대금의 내역과 이를 수령하여 사용한 내역이 다음 <표3>과 같다고 주장하면서 OOOOO OOOO의 대출금 거래내역 조회서, OOOOO O OOOOO의 입금내역 확인서, 임대차계약서 등을 제출하였다.

OOOOOOOOOO OOOO OOOO OOOO OO O OOOO

(바) 살피건대, 청구인은 처분청이 과세근거로 삼은 매매가액이 258,000천원으로 기재된 계약서가 예비계약에 불과하다고 주장하나, 당해 계약서에 예비계약임을 알 수 있는 표시가 없고, 사회통념상 특별한 사정이 없는 한 아파트를 매매하면서 예비계약서를 작성하는 사례는 예외적인 경우로 보일 뿐만 아니라, 주변시세에 따라 갑자기 매매가액을 258,000천원에서 220,000천원으로 하향조정하였다는 주장을 믿기 어려운 점, 청구인으로부터 쟁점아파트를 매수한 김OO 및 그 남편 신OO이 매매가액을 220,000천원이라고 확인하고는 있으나, 처분청이 제출한 매매계약서의 경우 근저당권 및 가압류등기 해지 등 구체적인 특약사항 및 공인중개사의 날인이 있음에도 청구인이 제출한 매매계약서에는 그와 같은 내용이 기재되어 있지 아니하며, 두 계약서 모두 작성일자가 동일하고 그 필체도 같아 보여 청구인이 제시한 계약서는 양도소득세 신고만을 위한 속칭 “다운계약서”일 가능성이 높은 것으로 보이는 점,

그 밖에 청구인이 제시한 양도대금의 수령내역의 경우 수표나 현금으로 수령한 부분은 그 구체적인 증빙으로 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점아파트의 양도가액이 220,000천원이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례