국심1993서2413 (1993.12.16)

기타

기각

쟁점부동산을 임대하고 받은 임대보증금에서 당해 건물의 신축대금등으로 지급한 금액은 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보지 아니하는 것이므로 처분청 처분은 정당함.

소득세법 제29조【총수입금액계산의 특례】

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분 개요

청구인은 청구외 OOO과 각자 2분의1지분으로 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 지상에 임대용 건물 9,293.35㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.5.19 신축하여 임대사업을 영위하고 청구인의 91년귀속 종합소득세를 신고할 때에 쟁점부동산의 임대보증금에 대한 간주임대료를 582,176,536원으로 계산하고 이를 총수입금액에 산입하여 신고 납부하였다.

처분청은 청구인의 종합소득세 신고내용이 ’91년 서면신고 기준율 및 신고소득세율이 일정액 이상이라고 하여 청구인의 쟁점부동산에 대한 부동산소득금액을 서면결정방법에 의하여 조사하였으며 청구인의 부동산소득에 대한 간주임대료 수입금액은 신고금액으로 시인하고 세금공과금중 ’90귀속간주임대료에 대한 부가가치세 9,864,249원과 교통유발 부담금 877,590원을 필요경비 부인하여 종합소득세를 결정하고 93.4.16자로 청구인에게 ’91년 귀속 종합소득세 6,754,970원을 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.6.15 심사청구를 거쳐 93.9.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

① 90.12.31 법률 제4281호로 개정된 소득세법 제29조 제1항에 대하여 동 부칙 제2조의 규정은 이 법 시행일 이후인 91.1.1이후 부동산임대업을 개시하는 분부터 적용하는 것이고, 또한 부동산을 대여하고 받은 보증금을 당해 건물의 신축자금으로 지급한 금액은 당연히 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보아야 한다.

② 청구인의 쟁점부동산에 대한 임대보증금 2,635,303,004원은 당초 건설공사비로 지급되었고 주차장 매입금액으로 332,000,000원이 사용되어 보증금 운용내역이 분명하므로 이에 대한 간주임대료 286,991,249원은 총수입금액에 불산입하여야 하므로 청구인이 과다신고한 부동산소득금액은 사실조사에 의하여 경정되어야 한다.

나. 국세청장의 의견

소득세법 제29조 제1항은 부칙(법률 제4281호, 90.12.31)제2조에서 이 법은 이 법 시행후 최초로 발생하는 소득분부터 적용한다고 규정하고 있는바, 부동산 임대사업의 개시시기 또는 임대보증금의 최초 수령시기등과는 관계없이 부동산 임대업자가 부동산등을 대여하고 받은 임대보증금등에서 발생한 수입금액이 그 임대보증금등에 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 금액을 91.1.1 이후의 과세년도부터 총수입금액에 산입한다는 의미로서, 소급과세금지원칙에 위배된다거나 조세법률주의 원칙에 위배되는 것이 아니며, 청구인이 쟁점부동산을 임대하고 받은 임대보증금에서 당해 건물의 신축대금등으로 지급한 금액은 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보지 아니하는 것이므로 처분청 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

소득세법 제29조가 90.12.31 개정되기 이전부터 부동산임대업을 영위하고 있는 사업자의 90과세년도 이전의 소득금액을 실지조사결정 방법으로 결정하면서 임대보증금의 운용내역이 확인되어 간주임대료를 계산하지 않은 경우에는 개정된 법령에 따라 91년 과세년도에는 간주임대료를 계상할 수 있는지 여부에 다툼이 있다.

나. 관계법령

소득세법 제29조 제1항(90.12.31 개정된 것)에서 “거주자가 부동산 또는 부동산상의 권리등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다”고 규정하고 있고, 동부칙 제2조에서 “이법은 이법시행후 최초로 발생하는 소득분 부터 적용한다”라고 규정하고 있다. 따라서 부동산을 신축하여 임대하고 받은 전세보증금을 당해 건물의 신축대금으로 지급하는 금액은 위 법 제29조 제1항에서 규정하는 “임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액”에 해당되지 아니한다고 보아야 할 것이다.

다. 사실관계 및 검토

청구인은 쟁점부동산을 준공하기 전부터 임대보증금을 계약금으로 받아 공사비로 사용하였음이 서울지방국세청의 재산제세 조사에 의해 확인되고 89년도 및 90년도의 부동산소득금액의 간주임대료계산에서는 임대보증금을 받아 공사비를 충당한 금액과 주차장을 매입한 금액은 간주임대료 계산에서 제외하였음이 청구인의 종합소득세 결정결의서에서 확인되고 있으나 임대보증금으로 받은 자금을 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당한 사실은 밝혀지지 아니하고 있다.

사업자가 부동산을 임대하고 보증금을 받는 경우 90.12.31 소득세법 제29조를 개정하기 이전에는 소득금액을 추계조사방법으로 결정( 소득세법 제29조 제1항 제1호 해당)하거나, 실지조사방법에 의하여 결정하면서 임대사업과 관련없는 자산을 취득하는 경우에 한하여 간주임대료를 계산하도록 규정하였으나, 정부는 90.12.31 그 규정을 개정하여 임대보증금이 임대사업과 관련한 자산취득에 사용된 경우에도 간주임대료를 계산하도록 하고, 이 개정규정은 부칙 제2조의 규정에 의하여 91과세년도부터 적용하도록 하였으므로 처분청이 ’91과세년도의 종합소득세를 과세함에 있어서 임대보증금으로 받은 자금을 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 사실이 확인되지 아니한 이 건의 경우, 개정된 규정을 적용하여 처분한 것은 정당한 것으로 보이고, 청구인이 이 건 과세가 국세기본법 제14조, 제15조, 제18조의 규정에 위반된 처분이라는 주장은 관련법리를 오해한 것으로 보인다.

따라서 청구인의 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.