국심1996서1646 (1996.08.23)

양도

기각

사실상 영업용으로 용도가 변경된 것을 주택으로 용도변경하여 양도하였다 함은 경제논리에 어긋나고, 부동산의 토지의 개별공시지가만도 000원이고 그 용도가 상업용인 건물을 공시지가에 훨씬 못 미치는 000원에 양도하였다는 주장은 신빙성이 없을 뿐만 아니라 청구인 역시 양도가액을 319,584,600원으로 신고한 사실이 있는 점으로 보아 청구주장 실지양도가액은 인정되지 아니함

소득세법 제70조【세율】

국심1994부5529

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 서대문구 OO동 OOOO 대지 154.4㎡, 건물 76.03㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 73.5.8 취득하여 94.3.31(검인계약서상 잔금지급일임) 양도하고, 기준시가에 의거하여 양도차익을 산정하고 국민주택규모 이하의 주택(이하 “국민주택”이라 한다)에 대한 세율(30%)을 적용하여 94.5.27 자산양도차익예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 내용에 따라 기준시가로 양도차익을 산정하여 94.12.31 청구인에게 94년 귀속분 양도소득세 5,193,930원을 결정고지 하였다가 서울지방국세청 정기감사에서 쟁점부동산은 양도당시 영업용(음식점) 건물임에도 국민주택으로 보아 30%의 세율을 적용하여 과세한 것은 잘못된 처분이라는 지적에 따라 양도소득 일반세율인 누진세율을 적용하여 95.12.16 청구인에게 추가로 94년 귀속분 양도소득세 46,580,530원을 경정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.2.9 심사청구를 거쳐 96.5.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구 주장

(1) 청구인의 자인 청구외 OOO가 OO식당이라는 상호로 쟁점부동산에서 93.12.10까지 간이식당을 운영한 사실은 있으나 쟁점부동산의 건물은 공부상 용도가 주택일 뿐만 아니라 주택의 구조를 변화시키지 아니한 상태에서 양도하여 양도당시현황은 주택임이 분명하므로, 쟁점부동산의 양도소득세율은 국민주택세율인 30%를 적용하여야 한다.

(2) 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에는 실지양도가액의 한도이내에서 양도차익을 산정하여야 하는 것이므로 쟁점부동산의 양도차익은 쟁점부동산의 실지양도가액인 186,000,000원을 한도로 하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 용도가 주택이라고 주장하나, 청구인의 자 OOO가 89.5.1 OO식당을 개업하여 영업한 사실이 있고, 이 건 경정당시 부과담당자가 양수인에게 전화확인한 바 쟁점부동산을 양수할 당시 점포로 된 상태에서 양수하였다고 진술하였던 사실이 있고, 일반적으로 사업용 건물이 주택용 건물보다 가격면에서 유리할 것인데도, 이미 사실상 영업용으로 용도가 변경된 것을 주택으로 용도변경하여 양도하였다 함은 경제논리에 어긋나 신빙성이 없다 할 것이고,

(2) 청구인은 쟁점부동산을 186,000,000원에 양도하였다고 주장하나, 쟁점부동산의 토지의 개별공시지가만도 318,064,000원이고 그 용도가 상업용인 건물을 공시지가에 훨씬 못 미치는 186,000,000원에 양도하였다는 주장은 신빙성이 없을 뿐만 아니라 청구인 역시 양도가액을 319,584,600원으로 신고한 사실이 있는 점으로 보아 청구주장 실지양도가액은 인정되지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점부동산의 건물이 양도당시 주택에 해당하는지 여부(쟁점①)

(2) 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되는지 여부(쟁점②)

나. 쟁점①에 대하여

(1) 쟁점부동산 양도당시의 소득세법 제70조 제3항에서 『거주자의 양도소득에 대한 소득세는 당해 연도의 양도소득세과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

1. (생략)

2. 주택건설촉진법의 규정에 의한 국민주택규모(85㎡) 이하의 주택으로서 보유기간이 2년 이상인 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물연면적의 2배 이내의 토지는 양도소득과세표준의 100분의 30

3. ～5. (생략)』으로 규정하고 있다.

(2) 청구인은 청구외 OOO(청구인의 자)가 쟁점부동산의 구조를 변경하지 아니한 상태로 간이식당을 경영하다가 93.12.10 폐업하고, 94.3.31 청구외 OOO에게 양도하였으므로 양도당시 쟁점부동산의 건물은 주택이라고 주장하고 있으나, 양도당시 당해건물이 주거용으로 사용되고 있었다는 사실을 입증할 수 있는 증빙자료의 제시가 없고,

처분청이 조사한 자료에 의하면, 청구인의 자인 청구외 OOO가 쟁점부동산에서 89.5.1부터 양도(94.3.31)하기 전까지 OO식당이라는 상호로 식당업을 하였고, 매수인인 OOO도 식당용 건물을 취득하였다고 확인하고 있으며, 청구외 OOO도 94.6.7부터 현재까지 OO회관(음식점)이라는 상호로 식당업을 하고 있는 사실이 확인된다.

(3) 주택인지 여부는 양도당시의 현황에 의하여 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상의 주거에 공하는 건물인지에 따라 가려져야 할 것인 바, 위에서 본 바와 같이 쟁점부동산은 89.5.1부터 현재까지 계속하여 영업용(식당)으로 사용되고 있는 것으로 보일뿐만 아니라 쟁점부동산 일대의 건물도 상가로 구성되어 있고, 쟁점부동산이 사실상 주거용으로 사용되었음을 입증할 자료의 제시도 없으므로 쟁점부동산의 건물은 양도당시 식당으로 사용된 영업용 건물로 보아 쟁점부동산 양도소득에 대하여 국민주택세율(30%) 적용을 배제한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

다. 쟁점②에 대하여

(1) 청구인은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 277,425,914원(양도가액 319,584,600원 - 취득가액 40,512,792원 - 기타 필요경비 1,645,894원)으로 신고하였고, 처분청도 기준시가에 의하여 양도차익을 295,530,369원(양도가액 319,584,600원 - 취득가액 23,497,246원 - 기타 필요경비 556,985원)으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액이 186,000,000원이므로 기준시가에 의한 양도차익을 186,000,000원을 한도로 하여 결정하여야 한다고 주장하는바, 실지양도가액이 확인되는 경우라면, 청구인이 주장하는 바와 같이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우라도 그 양도차익이 실지양도가액을 초과한다면 “자산의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 과세한다”는 양도소득세의 기본적 논리(소득세법 제4항 제1호)에 맞지 아니할 뿐만아니라, 국세부과의 대원칙인 실질과세의 원칙에도 부합하지 아니하는 결과가 되므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우라 하더라도 그 양도차익은 실지양도가액을 초과하여서는 아니된다 할 것이다(국심94부5529, 95.3.7외 다수, 같은뜻임).

(3) 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되는지에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 186,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 검인계약서만을 제시하고 있을 뿐 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 청구인이 주장하는 실지양도가액 186,000,000원은 양도당시의 기준시가인 319,584,600원의 58.2%에 불과한 가액이고, 청구인도 쟁점부동산을 양도한 후 양도차익을 277,425,914원인것으로 신고한 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지양도가액을 진실된 것으로 볼 수 없다 할것이므로 쟁점부동산의 실지양도가액인 186,000,000원으로 한도로 하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여야 한다는 청구인 주장은 받아들일 수 없다 하겠다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.