[사건번호]조심2011중3423 (2013.08.19)

[세목]법인[결정유형]기각

[결정요지]대규모 토지임에도 2이상이 아닌 1개 감정평가법인이 감정한 가액은 객관적인 감정가액으로 보이지 아니하고, 비교표준지 산정 또한 쟁점토지와 1.7㎞ 떨어져 있으며 가격차이도 큰 토지를 선정하는 등 감사원의 처분지시대로 비교표준지가 적정하게 산정된 것으로 보기 어려워, 개별공시지가로 평가한 가액을 시가로 보아 과세한 처분은 타당함

[관련법령] 법인세법 제52조 / 법인세법 시행령제88조

[참조결정]조심2010지0785

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2007.8.17. 특수관계자인 OOO주식회사(이하 “쟁점법인”이라 한다)에 OOO 토지 24,068.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 현물출자하였고, 현물출자한 토지의 자산가액을 감정평가액인 OOO원(1㎡당 OOO원)으로 하여 해당 법인세를 신고하였다.

나. 감사원은 2009.8.17.부터 2009.10.30.까지 국세청에 대한 감사결과 쟁점토지의 감정평가액이 구「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제21조 및「감정평가에 관한 규칙」제17조의 규정 등을 위반한 감정평가임을 지적하였다.

다. 처분청은 「법인세법」제52조의 부당행위계산부인규정을 적용하여 쟁점토지의 시가를 개별공시지가를 적용하여 산출한OOO,OOO,OOO,OOO원(1㎡당 OOO원)으로 보고, 그 차액 OOO원을 익금산입하여 해당 법인세를 경정한 결과를 2011.6.23. 청구법인에게 통지하였다(위와 같은 법인세 경정결과 아래 <표1>과 같이 청구법인에 대한 2007사업연도 각사업연도 소득금액은 OOO원으로 증액되었지만 2003사업연도에 발생한 이월결손금으로 과세표준 및 산출세액은 OOO원이 됨).

<표1> 각사업연도 소득금액

(OO : OO)

라. 청구법인은 이에 불복하여 2011.9.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점토지에 대한 현물출자가액은 일반적으로 거래되는 시가에 부합하는바, 부당하게 저가로 평가되었다는 주장은 오해에 기인한 것이다.

(가) 쟁점토지 현물출자일인 2007.8.6. 이후인 2010.10.27. OOO는 OOO주식회사 쟁점토지와 인접한 OOO 내 복합상업용지 매입과 관련하여 1㎡당 OOO원에 부지매입을 제안하였는바, 2007년 당시보다 외부요건의 악화되지 않은 상태에서 이와 같은 제안 금액을 고려하더라도 쟁점토지의 감정가액(OOO원/㎡)은 시가보다 부당하게 낮게 책정된 것이 아니라는 점을 확인할 수 있다(OOO가 매입을 제안한 위 토지의 1㎡ 개별공시지가는 OOO원으로 쟁점토지의 개별공시지가와 유사하나, 실제 매매가능한 가격은 1㎡당 OOO원 수준으로 개별공시지가의 28% 수준에 불과한 사실을 알 수 있음).

(나) 또한, 2011.7.1. 쟁점토지와 인접한 OOO 8-1 및 6-11 소재 OOO내 복합상업용지가 1㎡당 OOO원 수준에 OOO에 매각이 되었는바, 이와 같은 제안금액을 고려하더라도 쟁점토지의 감정가액(OOO원/㎡)은 사실상 현실적인 시가를 적정하게 반영하고 있다는 점을 확인할 수 있다.

(2) 쟁점토지에 대한 감정평가금액은 공정하게 평가되었는바, 감정가액이 공시지가보다 낮을 수밖에 없는 정당한 사유가 존재한다.

(가) 처분청은 쟁점토지가 법인세 절감을 목적으로 그 감정평가금액이 저평가(2007년 개별공시지가의 약 38% 수준)된 것으로 판단하고 있으나, 쟁점토지에 대한 감정평가는 관계 법령에 의한 비교표준지 선정기준에 의거하여 동일 용도지역 내 토지이용가치 측면에서 가장 유사하다 판단되는 표준지를 비교표준지로 선정하였으므로, 실질적 측면에서 문제가 없다[다만, 비교표준지 선정 등 구체적인 평가가액 산출근거 및 내용을 명시하지 않았다는 점을 문제삼을 수 있으나, 구체적인 가격산출근거 기재여부는 감정평가서상 임의적 기재사항(감정평가에 관한 규칙상 2010년 1월에 필수적인 기재사항이 되었음)으로 개별 감정평가업자의 재량이 인정되는 부분이므로, 결국 쟁점토지에 대한 감정평가에 있어서도 가격산출근거가 기재되지 않은 점을 근거로 그 평가액이 공정하지 못하다고 볼 수는 없을 것임].

(나) 쟁점토지에 대한 감정평가금액과 개별공시지가 간에 상당한 차이가 발생하는 이유는 신도시의 경우 조성 초기에 주거시설, 근린상업시설의 개발 및 활성화가 먼저 이루어지고, 업무시설 등은 가장 늦게 활성화되는 특성을 보임에도 개별공시지가는 이러한 특성을 반영하고 있지 않기 때문이다(이 사건 도시개발사업과 유사하게 진행되었던 여의도, 상하이, 두바이 등 도시개발사례를 참조하더라도 주거시설과 상업시설, 업무시설 등이 복합적으로 건설되는 대규모 도시개발사업의 특성 상, 업무/상업시설은 주거시설과 달리 안정적인 수요층이나 상권이 형성되기까지 상당한 시간을 필요로 하며, 이에 주거시설의 분양 이후에도 장기간 동안 투자자를 찾지 못하거나, 미판매상태로 남아있는 경향이 있음을 뚜렷이 확인할 수 있으며, 이는 상업시설이나 업무시설의 경우 주요 수요자인 기업들이 그 입주 및 투자여부를 판단함에 있어서, 단순히 관련 업무시설 등의 물리적 완공여부만을 기준으로 판단하는 것이 아니라 입주민들의 쾌적한 도시생활에 필요한 다양한 기반시설 조성이 이루어졌는지 여부, 또는 관련된 법률이나 제도의 정비 등이 선행되었는지 여부를 종합적으로 고려하여 결정하기 때문임).

(다) 쟁점토지 관련 개발계획상으로는 68층의 초고층 빌딩을 건설하여 용도에 따라 업무시설, 기타 레지던스 호텔과 일반호텔, 전망관 등으로 사용될 예정이지만 주변의 상권이나 시세 고려시, 실제 그 사업성은 매우 낮다는 전망이 시장의 일반적인 평가이므로, 이러한 업무시설 사업의 성공가능성을 100% 전제한 채, 쟁점토지의 내재가치를 평가한다면 공정한 평가가 이루어질 수 없는 것이다.

(라) 실제 개발사업이 진행중인 OOO업무단지의 경우에도, 2003년 8월에 경제자유구역으로 최초 지정받은 이후 현재까지 8년여의 기간이 경과하였음에도 당초 개발계획 상, 업무·상업시설 등이 입주하기로 예정되어 있던 주요 다국적기업이나 비즈니스 산업의 투자사례가 거의 전무한 실정이고, 이는 이 사건 개발사업 역시 마찬가지여서, 현재까지 오피스 등 업무시설에 대한 희망매수자를 찾지 못하고 있으며, 또한, 쟁점토지 개발사업의 사업성 악화로 인하여 PF자금이 중단되고, 외국인투자가의 자본금 증자가 중단되는 등 자금조달에 어려움을 겪고 있다(금융권으로부터 낮은 사업성을 이유로 본 PF에 대한 자금조달이 어려워 자금난을 겪고 있는바, 이는 쟁점토지의 효용가치가 개별공시지가 대비 극히 낮은 수준임을 반증하는 시장상황을 보여주고 있음).

(3) 쟁점토지에 대한 감정평가금액에 대한 감사원 지적사항에 대하여 국토해양부는 관계법령의 기준에 따라 평가한 것이라고 결정하였는바, 이와 같이 적법하게 산정된 감정평가금액을 무시하고 공시지가를 시가로 보는 것은 위법하다.

(가) 국토해양부는 감사원 통보내용에 따라 쟁점토지에 대한 감정평가 타당성 조사결과에서 쟁점토지와 용도지역이 동일하고 주된 용도가 유사한 점 등을 고려하여 그 중 가장 타당하다고 인정되는 비교표준지OOO를 선정한 것으로 판단되고, 쟁점토지의 용도지역 및 주된 용도 이외의 성숙도 여부 등을 분석하는 등 관계법령의 기준에 따라 평가한 것으로 보여진다고 결정하였다.

(나) 아울러, 감정평가서에 구체적인 산출근거 등을 미표기한 사항와 관련하여서도「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제32조 및「감정평가에 관한 규칙」(국토해양부령 제215호로 2010.1.19. 개정되기 전의 것)에서는 평가가액에 대한 구체적인 산출근거 및 그 결정에 관한 의견에 무엇을 기재할 것인가에 대하여 구체적으로 명시된 내용이 없다는 점과 이를 보완하기 위하여 동 규칙을 개정하였다는 점에서 쟁점토지에 대한 감정평가서에 산출근거 등의 명시의무 위반행위는 없다고 결정하였다.

(다) 결론적으로 쟁점토지에 대한 감정평가는 관련 규정에 따라 가장 타당하다고 인정되는 비교표준지를 선정하여 적정하게 이루어 진 것이라고 국토해양부장관이 명백하게 확인해 준바, 쟁점토지의 감정평가가 적정하게 이루어지지 않았다는 처분청의 주장은 사실과 다르다.

(라) 위와 같이 감정가액이 적법하게 평가되었다고 국토해양부장관이 확인해 준 이상, 이 사건 현물출자자산의 시가는 「법인세법 시행령」제89조 제2항에 따라 감정가액을 개별공시지가에 우선하여 적용하여야 한다.

(4) 쟁점토지의 현물출자가액은 조세부담을 부당하게 회피하려는 의도가 없고 경제적 합리성이 있다고 볼 수 있는바, 부당행위로 보아 실제 현물출자 가액을 부인하고 양도차익을 재계산할 수는 없다.

(가) 쟁점토지에 대한 현물출자는 청구법인과 제3의 외국인 투자자간에 합작법인 설립과정에서 출자금액을 정하기 위한 목적으로 수행된 것으로서 청구법인은 감정평가금액으로 쟁점토지의 현물출자를, 외국인투자가 측에서는 위 현물출자금액에 비례한 자본금을 현금으로 출자하기로 하였으므로, 쟁점토지에 대한 감정평가가액이 높을수록 청구법인에서 얻는 이득이 크고, 외국인투자가는 위와 반대의 결과를 부담하게 되므로 단순히 조세를 절감하기 위한 차원에서 감정가액을 저평가할 유인은 없다 할 것이고, 쟁점토지 개발사업에 대한 사업성을 적정하게 반영하여 평가한 것이다.

(나) 한편, 현물출자의 경우 회사는 현물출자 목적인 재산의 종류, 수량, 가액과 이에 대하여 부여할 주식의 종류 및 수를 조사하게 하기 위하여 검사인의 선임을 법원에 청구하거나 혹은 공인된 감정인의 감정으로 이에 갈음하여야 하고, 검사인은 현물출자의 이행을 조사하여 법원에 보고하여야 하며, 법원은 검사 혹은 감정 결과를 검토한 후 부당한 내용이 있다고 판단하는 경우 현물출자의 내용을 변경하여 발기인에게 통보할 수 있다(「상법」에서는 자본충실의 원칙을 기하기 위하여 현물출자를 통한 법인 설립시 법원 검사인의 조사를 통하여 검사를 거쳐야만 하므로 자의적인 금액으로 현물출자 하는 것은 불가능한 바, 이 사건 토지에 대한 현물출자 가액의 공정성은 법원에 의해서도 검토 받은 사항임).

(다) 따라서 쟁점토지의 감정평가금액은 경제적 합리성이 있는 것으로 볼 수 있고, 조세부담을 부당하게 회피하려는 의도가 있었다고 볼 수도 없는바, 부당행위로 보아 실제 현물출자 가액을 부인하고 양도차익을 재계산할 수 없다.

(5) 개별공시지가가 공정한 시가에 해당한다고 보는 경우 OOO자유구역 OOO업무단지 개발에 큰 장애가 발생할 것이다.

(가) OOO구역 OOO업무단지의 개발사업과 관련된 행위는 경제자유구역청의 허가를 필요로 하고, 토지매매 등 개발요건도 까다로운 바, 매매가격을 거래당사자가 자의적으로 조정하는 것은 불가능하다.

(나) 또한, 이 사건 개발사업이 진행중인 OOO단지는 경제자유구역으로 지정받은 곳으로 개발사업이 계획대로 진행되기 위해서는 주요 다국적기업의 투자가 필요하고, 금융기관으로부터 자금조달이 원활이 이루어져야 하며, 이를 위해서는 사업성이 담보되어야 하는데, 무엇보다도 토지의 매매가격이 사업성을 적절히 고려하여 적정하게 결정되어야 한다.

(다) 그런데, 처분청의 이 사건 부과처분과 같이 이해관계가 첨예하게 대립되는 자 간에 사업성을 적정하게 고려하여 결정한 가격을 부인하고, 개별공시지가 수준으로 매매되어야 한다면 사업성은 없어져 어느 누구도 OOO단지의 개발사업에 투자를 하지 않을 것이고, 금융기관으로부터 자금조달도 받지 못하게 될 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지의 거래일(2007.8.6.)은 2008년 금융위기 이전으로 부동산경기가 하락하기 이전이고, 청구법인이 제시한 사례는 금융위기 이후 부동산경기가 하락하는 등 외부요건이 매우 악화된 상태에 따른 경우이므로 쟁점토지의 감정가액이 시가보다 부당하게 낮게 책정되었다.

(2) 청구법인은 감정평가서상 구체적인 가격산출근거가 기재되지 않은 점을 근거로 평가액이 공정하지 못하다고 볼 수 없고 신도시개발에 있어서 업무시설 등은 가장 늦게 활성화되는 특성과 현재 쟁점토지 개발사업의 사업성 악화 등 시장상황을 볼 때 감정평가금액은 공정하게 평가되었다고 주장하나, 청구법인이 주장하는 사유는 금융위기 및 부동산 경기하락 등 현재 우리나라 경제사정에 따른 시장상황으로 보는 것이 타당하다.

(3) 국토해양부의 감정평가 타당성조사 재의뢰에 대한 회신(2008.7.2.) 및 대법원 판결(대법원 2002두2727, 2002.6.28.) 등을 볼 때, 「감정평가에 관한 규칙」개정 전이라도 감정평가서에서는 평가액이 도출되기까지 지역요인, 개별요인 등을 특정 명시함과 아울러 요인별 참작내용과 정도를 객관적으로 납득이 갈 수 있을 정도의 설명이 있어야 한다고 적시하고 있으므로 쟁점토지에 대한 감정평가는 타당하지 아니하다.

(4) 쟁점토지의 감정가액과 개별공시지가의 차이는 무려 OOO원 정도로 62%의 차이가 발생하고 있어, 이에 따른 법인세 및 지방소득세의 조세부담 감소효과가 매우 크다고 볼 수 있으므로 조세부담을 회피하려는 의도가 충분하다고 볼 수 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 특수관계자인 쟁점법인에 감정평가한 금액으로 현물출자한 쟁점토지가 저가평가(1㎡당 OOO원)되었다고 보아 부당행위계산부인하여 쟁점토지의 시가를 개별공지지가(1㎡당 OOO원)로 평가한 금액으로 하여 법인세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 법인세법(2006.12.30. 법률 제8141호로 개정된 것) 제52조 [부당행위계산의 부인] ① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 "특수관계자"라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

(2) 법인세법 시행령(2006.12.30. 대통령령 제19815호로 개정된 것) 제88조 [부당행위계산의 유형 등] ① 법 제52조 제1항에서 "조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산을 과대상각한 경우

2. 무수익 자산을 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산에 대한 비용을 부담한 경우

3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우

제89조 [시가의 범위 등] ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1.「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다.

2. 「상속세 및 증여세법」제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」제63조 제2항 제1호 및 동법 시행령 제57조 제1항·제2항의 규정을 준용함에 있어서 "직전 6월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3월로 한다)"은 이를 각각 "직전 6월"로 본다.

(3) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 [표준지공시지가의 적용] ① 국가·지방자치단체,「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 그 밖에 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 다음 각호의 목적에 따라 가감 조정하여 적용할 수 있다.

1. 공공용지의 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상

2. 국·공유토지의 취득 또는 처분

4. 그 밖에대통령령이 정하는토지가격의 산정

② 국토해양부장관은 제1항의 목적을 위한 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 "토지가격비준표"라 한다)를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 관계행정기관 등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다.

제11조 [개별공시지가의 결정ㆍ공시 등] ③ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.

제21조 [토지의 감정평가] ① 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 담보권의 설정·경매 등 대통령령이 정하는 감정평가를 하는 경우에는 당해 토지의 임대료·조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다.

② 제1항의 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하여야 한다.

(4) 감정평가에 관한 규칙(2010.1.19. 국토해양부령 제215호로 개정되기 전의 것) 제9조 [감정평가서의 기재사항] ① 감정평가서에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 한다.

1. 감정평가업자의 사무소 또는 법인의 명칭

2. 평가의뢰인

3. 평가목적

4. 평가조건

5. 가격시점·조사기간 및 작성일자

6. 대상물건의 내용(소재지·종별·수량 기타 필요한 사항)

7. 평가가액

8. 평가가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견

9. 대상물건목록의 표시근거

10. 전문가의 자문 등을 거쳐 평가한 경우 그 자문 등의 내용

② 제1항의 규정에 의한 감정평가서에는 평가를 행한 감정평가사가 그 자격을 표시하고 서명날인하여야 한다.

(2010.1.19. 국토해양부령 제215호로 개정된 것)제9조 [감정평가서의 기재사항] ① 감정평가서에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 한다.

1. 감정평가업자의 사무소 또는 법인의 명칭

2. 평가의뢰인

3. 평가목적

4. 평가조건

5. 가격시점·조사기간 및 작성일자

6. 대상물건의 내용(소재지·종별·수량 기타 필요한 사항)

7. 평가액

8. 평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견

9. 대상물건목록의 표시근거

10. 전문가의 자문 등을 거쳐 평가한 경우 그 자문 등의 내용

② 제1항의 규정에 의한 감정평가서에는 평가를 행한 감정평가사가 그 자격을 표시하고 서명날인하여야 한다.

③ 제1항 제8호의 내용에는 다음 각호의 사항을 포함하여야 한다. 다만, 부득이한 경우에는 그 사유를 적고 일부를 포함하지 아니할 수 있다.

1. 평가액 결정의 주된 방법과 그 산출 과정

2. 비교 표준지의 선정 내용, 비교 표준지와 평가대상토지를 비교한 내용(표준지 공시지가를 기준으로 토지를 평가한 경우로 한정한다)

3. 건축물의 평가방법과 감가수정을 한 경우 그 근거 및 내용

4. 적산법 또는 수익환원법으로 평가한 경우 기대이율 또는 환원이율(할인율)의 산출근거와 내용

5. 일괄평가, 구분평가 또는 부분평가를 실시한 경우 그 사유

6. 제17조 제1항 전단 및 제6항에 따라 그 밖의 사항을 참작한 경우 그 내용

7. 그 밖에 평가액 결정에 참고한 자료가 있는 경우 그 자료의 명칭, 출처와 내용

8. 감정평가를 의뢰받은 대상물건 중 일부를 평가에서 제외한 경우 그 사유

제17조 [토지의 평가] ① 토지의 평가에 있어서는 평가대상토지와 용도지역·이용 상황·지목·주변 환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률·생산자물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다. 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다.

② 지가공시 후 인근지역의 표준지가 용도변경이나 형질변경 등으로 표준지로 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권내의 유사지역 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.

④ 제1항의 규정에 의한 지가변동률은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제125조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사·발표하는 평가대상 토지가 소재하는 시·군·구의 동일 용도지역의 지가변동률로 한다. 다만, 동일 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적정하지 아니하다고 판단되는 경우에는 이용상황별 지가변동률 또는 당해 시·군·구의 평균지가변동률을 적용할 수 있다.

⑤ 제1항의 규정에 의한 생산자물가상승률은 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 의하여 산정된 비율로 한다.

⑥ 제1항 전단의 규정에 의한 기타사항은 지가변동에 영향을 미치는 다음 각호의 사항으로 한다.

1. 관계법령에 의한 토지의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제

2. 도시관리계획의 결정·변경 또는 도시계획사업의 시행

3. 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비

4. 토지의 형질변경이나 지목의 변경

5. 토지개량비 등 유익비의 지출

6. 은행 등 금융기관의 이자율의 변동

7. 기타 지가에 영향을 미치는 요인 등

(5) 표준지의 선정 및 관리지침(2010.8.23. 국토해양부훈령 제618호)제10조 [표준지의 선정기준] ① 표준지를 선정하기 위한 일반적인 기준은 다음과 같다.

1. 지가의 대표성 : 표준지선정단위구역내에서 지가수준을 대표할 수 있는 토지중 인근지역내 가격의 층화를 반영할 수 있는 표준적인 토지

2. 토지특성의 중용성 : 표준지선정단위구역내에서 개별토지의 토지이용상황·면적·지형지세·도로조건·주위환경 및 공적규제 등이 동일 또는 유사한 토지중 토지특성빈도가 가장 높은 표준적인 토지

3. 토지용도의 안정성 : 표준지선정단위구역내에서 개별토지의 주변이용상황으로 보아 그 이용상황이 안정적이고 장래 상당기간 동일 용도로 활용될 수 있는 표준적인 토지

4. 토지구별의 확정성 : 표준지선정단위구역내에서 다른 토지와 구분이 용이하고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 표준적인 토지

② 특수토지 또는 용도상 불가분의 관계를 형성하고 있는 비교적 대규모의 필지를 일단지로 평가할 필요가 있는 경우에는 표준지로 선정하여 개별공시지가의 산정기준으로 활용될 수 있도록 하되, 토지형상, 위치 등이 표준적인 토지를 선정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 쟁점법인 설립당시(2007.1.25.) 쟁점법인이 발행한 주식 OOO주를 취득하여 주식보유비율 84.98%인 과점주주이고, 2007.9.12. 증자에 참여하여 주식 OOO주를 취득함으로써 의결권 50%의 지분을 확보하였지만, 제3의 외국투자자인 OOO가 증자에 참여하여 주식 OOO주를 추가 취득함으로써 주식보유비율이 47.38%로 낮아지게 되었으나, 쟁점법인의 발행주식을 여전히 30%이상 소유한「법인세법」상 특수관계자인 상태에서 현물출자를 하였고, 그로 인해 쟁점법인이 쟁점토지를 취득한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 청구법인과 쟁점법인 간에 2007.8.6. 약정한 현물출자약정서에는 청구법인이 청구법인 소유의 쟁점토지를 쟁점법인에 현물출자하기로 하면서 그 평가가액은 주식회사 OOO감정평가법인이「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」과 「감정평가에 관한 규칙」등 평가 관련 제규정에 따라 평가작업을 진행하여 산출한 가액과 같기로 하고, 쟁점법인은 그 대가로 청구법인에게 기명식 보통주식 OOO주(주당 액면가액 OOO원)를 발행하기로 약정한 사실이 나타난다.

(3) 이 건 현물출자와 관련된 회계처리를 함에 있어, 쟁점토지를 현물출자한 청구법인은 차변에 쟁점토지에 대한 감정평가액을 지분법투자 주식 OOO원으로, 대변에 용지 OOO원과 선급공사원가 OOO원과의 차액인 OOO원을 유형자산처분이익으로 계상하였고, 쟁점법인은 차변에 쟁점토지에 대한 감정평가액을 용지 OOO원으로, 대변에 자본금 OOO원, 주식발행초과금 OOO원으로 계상하였다.

(4) 주식회사 OOO감정평가법인이 발행한 쟁점토지 감정평가서에는 감정평가사 김OOO가 쟁점토지를 OOO원으로 감정평가한 내역이 나타난다.

(5) 감사원장이 처분청에게 송부한 감사결과 처분요구와 통보사항 송부공문(시행 제2과-1296, 2010.7.2.)에는 “ 「법인세법」제52조 제1항 및 같은 법 시행령 제87조 제1항, 제88조 제1항, 제89조 등의 규정에 따르면 납세지 관할 세무서장은 어느 법인이 특수관계에 있는 다른 자에게 자산을 시가보다 낮은 가액으로 현물출자한 경우 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 관계없이 그 법인의 각 사업연도 소득금액을 계산할 수 있으며, 이때의 시가는 당해 거래와 유사한 상황에서 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따르되 시가가 불분명한 경우에는 감정가액, 개별공지시가(토지의 경우) 등의 순서로 적용하도록 되어 있다. 그러나 이때의 감정평가액이 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격으로 볼 수 없는 경우에는 시가의 범위에서 배제된다. 따라서 청구법인은 2007.8.17. 특수관계자인 쟁점법인에 OOO의 토지 중 24068.5㎡를 현물출자하면서 그 가액을 감정평가액인 OOO원(OOO원/㎡)으로 신고하였으나, 이는 구「부동산 가격 및 감정평가에 관한 법률」(2007.4.27. 법률 제8409호로 개정되기 전의 것) 제21조 및「감정평가에 관한 규칙」제17조의 규정 등에 위배되게 평가한 감정평가 결과에 근거한 금액이므로 처분청에 법인세 과세표준을 신고하려면 개별공시지가를 적용하여 산출한 OOO원(개별공지시가 OOO원/㎡)으로 신고하여야 한다. 그런데 청구법인은 2008년 3월 처분청에 2007사업연도 법인세 과세표준을 신고하면서 위 위법한 감정평가 결과에 근거한 OOO원으로 신고하였다. 그런데도 처분청은 청구법인이 신고한 2007사업연도 소득금액 계산을 「법인세법」제66조 제2항의 규정에 따라 부인하고 개별공시지가를 토대로 산출한 정당한 과세표준과의 차액인 OOO원 만큼 소득금액을 증액경정하는 조치를 하지 않고 그대로 두고 있다. 처분청은 「법인세법」제66조 제2항의 규정에 따라 청구법인이 신고한 2007사업연도 소득금액 계산을 부인하고 개별공시지가를 토대로 산출한 정당한 과세표준과의 차액인 OOO원 만큼 소득금액을 증액 경정하시기 바란다”는 취지의 내용이 나타나 있다.

(6) 쟁점토지에 대한 연도별 개별공시지가는 아래 <표1>과 같고, 평가토지 및 선정표준지와 인근표준지간 대비표는 아래 <표2>와 같다.

<표1> 대상토지(쟁점토지)와 인근토지간 연도별 공시지가수준 비교

<표2> 현물출자 평가토지, 선정표준지 및 인근표준지 비교표

(7) 청구법인은 OOO 복합상업용지 매입의 건 공문을 제시하고 있고, 동 공문에는 주식회사 OOO가 2010.10.27. OOO주식회사에게 보낸 OOO 내 복합상업용지 매입에 대한 검토결과를 회신하였으며, 그 매입조건에는 부지면적 19,667평에 부지금액은 OOO원(평당 OOO원)으로 기재되어 있고, 그 외에 감사원감사처분지시에 따른 결과통지, 현물출자계약서, 토지거래계약허가통지, 국토해양부 감사원 지적사항에 대한 처리결과 통지 등을 제시하고 있다.

(8) 위의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 보면, 청구법인은 쟁점토지에 대한 현물출자가액은 일반적으로 거래되는 시가에 부합하여 부당하게 저가로 평가되었다는 주장은 오해에 기인한 것이고, 쟁점토지에 대한 감정평가금액이 공정하게 평가되어 감정가액이 공시지가보다 낮을 수밖에 없는 정당한 사유가 존재하며, 쟁점토지에 대한 감정평가금액에 대한 감사원 지적사항에 대하여 국토해양부가 관계법령의 기준에 따라 평가한 것이라고 결정하였는바, 이와 같이 적법하게 산정된 감정평가금액을 무시하고 개별공시지가를 시가로 보는 것은 위법하고, 쟁점토지의 현물출자가액은 조세부담을 부당하게 회피하려는 의도가 없고 경제적 합리성이 있다고 볼 수 있어 부당행위로 보아 실제 현물출자 가액을 부인하고 양도차익을 재계산할 수 없다는 주장이나, 대규모 토지에 대하여 감정평가를 함에 있어 2개 이상의 감정평가법인을 선정하지 아니하여 1개 감정평가법인이 감정평가한 가액은 객관적인 가액이라고 보여지지 아니하는 점, 쟁점토지에 대한 감정평가가 동일한 중심상업지구내 인근 비교표준지를 선정하지 아니하고 쟁점토지와 1.7㎞나 떨어져 있고 쟁점토지와 가격차이도 큰 비교표준지를 선정한 결과 감정평가액이 인근의 표준지의 가격을 적절히 반영하지 못한 것으로 보여지는 점과 개별공시지가를 적용하여 산정한 가액보다 감정평가액이 현저히 낮은 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 감사원의 처분지시에 의한 지적대로 비교표준지가 적정하게 선정된 것으로 보기 어려우므로 처분청이 쟁점토지의 시가를 개별공시지가를 적용하여 평가한 가액으로 본 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2010지785, 2012.7.20. 합동회의, 같은 뜻임).

또한, 부당행위계산 부인규정을 둔 취지는 법인과 특수관계자와의 거래가 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되어 조세법적 측면에서 부당한 것이라고 보일 때 과세권자가 객관적으로 타당하다고 인정되는 소득이 있었던 것으로 의제하여 과세함으로써 과세의 공평을 기하고 조세회피행위를 방지하고자 하는 것이며, 경제적 합리성의 유무는 거래행위의 제반사정을 구체적으로 고려하여 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 결여된 비정상적인 것인지 여부에 따라 판단하여야 할 것인바(대법 99두10131, 2001.11.27. 같은 뜻), 이 건의 경우 동일한 중심상업지구내 인근 비교표준지를 선정하지 아니하고 쟁점토지와 1.7㎞나 떨어져 있고 쟁점토지와 가격차이도 큰 비교표준지를 선정하여 감정평가액이 인근 표준지의 가격을 적절히 반영하지 못한 결과 특수관계자 사이에 시가보다 낮은 가액으로 현물출자하게 되어 법인소득금액 등을 부당하게 감소하게 한 것으로 보이므로 조세부담을 부당하게 회피하려는 의도가 없었다는 청구주장도 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.