[사건번호]조심2014부0837 (2014.04.23)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]관할세무서장에게 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 제출하여 「조세특례제한법」제98조의3에 따른 양도소득세 감면을 신청하거나 이에 따른 양도소득세 경정청구를 제기한 사실이 확인되지 아니하므로, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 실제 납입금액으로 하여 양도소득세 감면 없이 양도소득을 재계산하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 조세특례제한법 제98조의3

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2009.3.17. 경상남도 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득한 이후 2010.9.30. 이를 양도하고, 2010.10.6. 양도가액 OOO원(분양가액)으로 하여 양도차손이 발생한 것으로 양도소득세를 신고하였다.

나. OOO지방국세청장의 할인분양 아파트 기획점검 계획에 따라 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 보아 2013.12.13. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.1.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 미분양상태인 쟁점부동산을 주택공급자인 OOO 재건축 정비사업조합(조합장 박OOO)으로부터 2009.3.10. 계약금을 지불하고 2009.3.17. 최초 취득한 후 5년 이내인 2010.9.30.에 쟁점부동산을 양도하였으므로, 「조세특례제한법」제98조의3에 따른 양도소득세가 100% 감면되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산을 분양가액에 취득한 것으로 신고하였으나 실제로는 할인분양 받은 것으로 확인되고, 양도소득세 신고당시 미분양주택 확인·날인을 받은 매매계약서 사본을 제출한 바 없으므로 별도 양도소득세 감면 없이 양도소득세를 고지한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

미분양주택 취득기간 내 취득한 쟁점부동산을 「조세특례제한법」제98조의3에 따른 양도소득세 감면대상으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

(2) 조세특례제한법

제98조의3【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】① 거주자가 서울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

④ 제1항 및 제2항을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」 제95조 제2항 및 제104조 제1항 제2호·제2호의2부터 제2호의6까지의 규정에도 불구하고 장기보유특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정을 적용한다.

1. 장기보유특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조 제2항 표1(같은 조 제2항 단서에 해당하는 경우에는 표2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액

2. 세율: 「소득세법」 제104조 제1항 제1호에 따른 세율

⑤ 제1항 및 제2항을 적용할 때 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(3) 조세특례제한법 시행령

제98조의3【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】① 법제98조의3 제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다.

1. 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 "사업주체"라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009년 2월 12일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택

2. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인( 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택에 한정한다)

3. 주택건설사업자(20호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 제1호와 제2호에 해당하는 사업주체는 제외한다)가 공급하는 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택을 포함한다)

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다.

1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택

2. 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간(이하 이 조에서 "미분양주택 취득기간"이라 한다) 중에 사업주체(제1항제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등 및 같은 항 제7호에 따른 건축주를 포함한다. 이하 제3호, 제6항·제8항 및 제10항에서 같다)와 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택

3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체로부터 당초 매매계약을체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택

③ 법 제98조의3 제1항에서 해당 신축주택의 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다.

④ 법 제98조의3 제1항에서 수도권과밀억제권역에 해당하는지 여부는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다.

⑤ 법 제98조의3에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 시장·군수·구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 법 제98조의3 제2항의 주택에 대하여는 시장·군수·구청장에게 제출한 건축착공신고서 사본과 사용검사 또는 사용승인(임시사용승인을 포함한다) 사실을 확인할 수 있는 서류를 제출하여야 한다.

⑥ 사업주체는 기획재정부령으로 정하는 미분양주택 현황(2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니한 것에 한정한다)을 2009년 4월 30일까지 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다. 다만, 제1항 제2호·제3호(2009년 2월 12일 이후 공급하는 것에 한정한다)·제4호·제5호(2009년 2월 12일 이후 대물변제 받은 것에 한정한다) 및 제6호에 해당하는 미분양주택 현황의 경우에는 사업주체와 최초로 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 체결한 날이 속하는 달의 말일부터 1개월 이내에 제출하여야 한다.

<이하 생략>

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 공급계약서, (주)OOO(시공자)에서 발행한 계약자파일, 부동산등기부등본, OOO의 세목별 과세(납세) 증명서 등에 따르면, 청구인은 2009.1.12. OOO정비사업조합(시행자), (주)OOO(시공자)로부터 쟁점부동산을 분양대금 OOO원(계약금은 계약시 OOO원, 잔금은 입주예정일에 OOO원)에 취득하는 계약을 체결하고, 실제 납입시에는 OOO원을 할인받아 계약금 OOO원, 잔금 OOO원을 납입하였으며, 쟁점부동산에 대한 취·등록세 신고시에는 취득가액(취득세 과세표준)을 OOO원으로 신고하여 취득세 OOO원 합계 OOO원을 납부한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 취득일로부터 5년 이내인 2010.9.30. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하고, 2010.10.6. 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원(분양가액)으로 하여 양도소득세를 신고한 데 대하여, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 할인분양가액(OOO원)으로 하여 2013.10.17. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다(2013.12.13. OOO원을 감액·경정함).

(3) 청구인은 당초 양도소득세 신고 당시부터 이 건 심리일 현재까지관할세무서장에게 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서사본을 제출하여 「조세특례제한법」제98조의3에 따른 양도소득세 감면신청을 하거나 이에 따른 양도소득세 경정청구를 제기한 사실이 없는 것으로 나타난다.

(4) 살피건대, 청구인은 미분양상태인 쟁점부동산을 주택공급자로부터 2009.3.10. 계약금을 지불하고 2009.3.17. 최초 취득한 후 5년 이내인 2010.9.30.에 쟁점부동산을 양도하였으므로 「조세특례제한법」제98조의3에 따른 양도소득세가 전액 감면되어야 한다고 주장하나, 청구인이 당초 양도소득세 신고 당시부터 이 건 심리일 현재까지 관할세무서장에게 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 제출하여 「조세특례제한법」제98조의3에 따른 양도소득세 감면을 신청하거나 이에 따른 양도소득세 경정청구를 제기한 사실이 확인되지 아니하므로, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 실제 납입금액으로 하여 양도소득세 감면 없이 양도소득을 재계산하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.