국심1990서2308 (1991.1.25)

양도

기각

거래의 경우 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라 할 것이므로 처분청이 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산 과세한 것을 타당함

소득세법 제23조【양도소득】

국심1990서2271

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인은 서울특별시 중구 OO동 OOOOOO OO에 주소를 두고 있는 사람으로서 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO O 대지 554.4평방미터(이하 “쟁점1토지”라 한다)를 78.2.20 청구외 OOO로부터 청구인외 2인(OOO, OOO)이 취득(등기부상 청구인지분 10분의5)하여 89.9.19 주식회사 OO에게 양도한 후 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하고 청구인지분에 OO 양도소득세 166,331,310원을 자진신고납부한데 대하여, 처분청은 위 공유자들은 자매간으로서 쟁점1토지의 실질소유자는 청구인이고 다른 공유자는 명의자에 불과하다는 이유로 90.5.16 청구인에게 쟁점1토지 전부에 OO 89년귀속분 양도소득세 464,407,290원 및 동방위세 59,615,190원을 추가고지하였고, 또한 청구인이 경기도 수원시 OO동 OOOOOOO외 1필지 대지 1,352.5평방미터(이하 “쟁점2토지”라 한다)를 83.2.7 청구외 OOO외 5인으로부터 취득하여 88.4.2 청구외 OOO외7인에게 양도한 후 실지거래가액(취득가액 179,500,000원, 양도가액 200,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 88.4.30 자산양도차익 예정신고한데 대하여, 처분청은 위 실지거래가액이 신빙성이 없음을 이유로 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산, 90.5.16 88년귀속분 양도소득세 84,827,940원 및 16,954,060원을 결정고지하였고, 그리고 청구인이 경기도 수원시 OO동 OOOOO 대지 1,916.8평방미터(이하 “쟁점3토지”라 한다)를 83.1.10 청구외 OOO으로부터 취득하여 87.9.2 청구외 OOO외12인에게 양도하고 실지거래가액(취득가액 215,715,000원, 양도가액 231,920,000원)으로 양도차익을 계산하여 87.9.30 자산양도차익 예정신고한데 대하여 처분청은 위 실지거래가액이 신빙성이 없음을 이유로 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산 90.5.16 87년귀속분 양도소득세 123,986,130원 및 동방위세 24,796,770원을 각각 결정고지하자 청구인은 이에 불복 90.7.14 심사청구를 거쳐 90.10.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

1) 쟁점1토지에 대하여

쟁점토지는 당초 청구인등 4남매가 후일 빌딩을 짓고자 지분을 정하고 구입하였으나 동생(OOO)이 돈이 필요하다고 하여 81.11.1 위 OOO지분 10분의1을 인수하였을 뿐 형제들 모두가 당시 쟁점토지를 취득할 능력이 있었던 사람으로서 모두 자기능력에 따라 합심하여 취득한 것이므로 처분청이 쟁점토지의 실질소유자를 청구인으로 보아 이 건 청구인에게 합산과세한 것은 부당하며, 또한 처분청은 10년이상 보유하였던 쟁점토지에 대하여 장기보유특별공제를 배제하였으나, 쟁점토지는 서울특별시로부터 도시설계구역으로 묶여 단독으로는 개발이 불가능한 공동개발지역으로서 양도일 현재 건축이 제한되는 토지이므로 이 건 장기보유 특별공제대상이라는 주장이다.

2) 쟁점2토지에 대하여

청구인이 쟁점토지를 179,500,000원에 취득하여 200,000,000원에 양도한 후 자산양도차익 예정신고하였는데도 처분청이 위 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산, 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

3) 쟁점3토지에 대하여

청구인이 쟁점토지를 215,715,000원에 취득하여 231,920,000원에 양도한 후 자산양도차익 예정신고 하였는데도 불구하고 처분청이 위 신고내용을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산, 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

1) 쟁점1토지에 대하여

청구인의 90.4.2자 확인서에 의하면 “쟁점토지의 지분은 청구인 10분의5, OOO 10분의4, OOO 10분의1로 3인 공동명의로 취득등기하였으며, OOO 명의 10분의4지분은 실제로는 청구인 소유임을 확인합니다”라고 되어있고, 한편 이 건 조사관서인 서울지방국세청에서 확인한 바에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 89.9.12 양도하고 그 양도대금을 각지분별로 OO투자신탁 OO지점에 입금시키고 그 중 OOO지분 10분의4에 OO 예금액 1,440,000,000원을 청구인이 직접 인출하여 OOO등의 가명구좌를 이용 강남구 OO동 대지 취득자금으로 사용하였음이 수표추적조사결과 확인되고 있고, 쟁점토지의 지분권자인 위 OOO과 OOO은 전혀 관여한 사실이 없고, 본인의 지분율, 양도일, 예입은행등을 잘 모르고 있는 점등으로 보아도 청구인이 동생들명의로 지분등기한 것으로 보인다.

따라서 청구인이 위 OOO 및 OOO지분을 청구인에게 합산하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 정당하다 할 것이다.

또한 청구인은 이 건 토지가 단독개발이 불가능하여 부득이 양도하였으므로 장기보유특별공제대상이 된다고 주장하고 있으나 쟁점토지는 양도일 현재 건축 및 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당되지 않을 뿐만 아니라 소득세법 시행규칙 제18조의3 제1항 제OO에서 제6호까지 열거된 어느 경우에도 해당되지 아니하므로 장기보유특별공제대상이 되지 아니한다는 의견이다.

2) 쟁점2토지에 대하여

처분청에서 제시하는 심리자료에 의하면 쟁점토지의 전소유자 OOO의 처 OOO은 쟁점토지를 청구인에게 70,000,000원에 양도한 사실이 있다고 확인하고 있고 매매계약서상 중개인으로 되어있는 OOO도 쟁점토지거래금액을 청구인이 부탁하는대로 계약서를 작성하여 주었다고 진술하고 있는 점등으로 미루어 볼 때 청구인이 주장하는 실지거래가액을 진실된 것으로 받아들일 수 없으며, 따라서 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3) 쟁점3토지에 대하여

쟁점토지의 전소유자인 OOO의 처 OOO의 확인서에 의하면 쟁점토지를 청구인에게 평당 50,000원에 양도한 것으로 확인하고 있고 청구인이 쟁점토지를 취득하여 양도한 기간동안 지가상승율을 보면 국세청 기준시가는 581% 상승한 것으로 되어있는데 청구인이 제시하는 실지거래가액으로는 107% 상승한 것으로 나타나고 있는 점등으로 볼 때 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없다 할 것이므로 이 건 기준시가에 의하여 과세한 것은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

가. 쟁점1토지의 실질소유자를 청구인으로 보아 양도소득 전부가 청구인에게 귀속되는 것으로 하여 양도소득세를 과세한 당초처분의 당부 및 이 건 장기보유 특별공제 대상이 되는지의 여부와

나. 쟁점2토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 당초처분의 당부와

다. 쟁점3토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 당초처분의 당부를 가리는데 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

1) 쟁점“가”에 대하여

먼저 쟁점토지를 청구인의 자매들2인이 능력에 따라 각자의 지분으로 취득한 것인데도 청구인을 쟁점토지의 실질소유자라 하여 쟁점토지의 양도소득전액을 청구인에게 귀속하는 것으로 하여 과세한 것은 부당하다는 청구주장의 당부를 살펴본다.

첫째, 청구인이 90.4.2 작성한 확인서내용을 보면 쟁점토지의 등기부상으로는 청구인등 3인(청구인, OOO, OOO)이 쟁점토지를 공유하는 것으로 되어있으나 실제로는 청구인소유라는 사실을 확인하고 있고,

둘째, 서울지방국세청의 조사자료에 의하면 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 그 양도대금을 청구인이 직접 관리, 이용하다가 서울특별시 강남구 OO동 소재 대지취득자금등으로 사용한 사실이 밝혀지고 있고, 청구인의 동생들(OOO, OOO)은 쟁점토지의 취득 및 양도사실, 지분율, 대금수수관계등에 대하여 전혀 알지 못하고 있었음이 확인되고 있으며,

셋째, 청구인은 동생들이 쟁점토지를 취득할 당시에 자력으로 취득할만한 경제적 능력이 있었다고만 주장할 뿐 이를 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙자료는 제시하지 못하고 있다.

따라서 위 사실들을 모두어 보면 처분청이 쟁점토지의 실질소유자를 청구인으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 것은 정당한 처분이라고 판단된다.

다음으로 쟁점토지의 양도가 장기보유특별공제대상인지의 여부를 살펴본다.

이 건 관련 법규정을 보면, 소득세법 제23조 제2항 제2호에서 대통령령이 정하는 토지를 제외한 자산의 보유기간이 10년이상인 것은 양도차익의 100분의30에 해당하는 금액을 양도차익에서 공제하도록 규정하고 있고 같은법시행령 제46조의 3(장기보유특별공제대상에서 제외되는 토지)에서 법 제23조 제2항 제2호에서 “대통령령이 정하는 토지라 함은 지적법상의 지목이 대지로서 건축물(재무부령이 정하는 무허가 건축물을 제외한다)이 없는 토지와 건축물에 부수되는 토지로서 당해건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적(당해 건축물의 연면적을 건축법에 의한 당해지역의 용적율로 나눈 면적의 100분의 120에 해당하는 면적이 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적 보다 클 때에는 이를 기준으로 한 면적)을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지를 말한다. 다만, 다음 각호의1에 해당하는 토지는 그러하지 아니하다.

1. 양도일 현재 건축 및 사용이 금지 또는 제한된 토지로서 재무부령이 정하는 것”으로 규정하고 있다.

살피건대, 쟁점토지는 서울특별시에서 도시설계구역으로 지정되어 인접토지인 OO동 OOOOOO OOO, OOO, OOO, OO, OO, OOO와 공동건축이 가능하고 단독건축은 서울특별시의 사전심의를 거쳐 승인된 경우에 한하여 가능한 것이 강남구청장의 질의회신공문(건축 01254-10381, 89.8.9)에 의하여 확인되고 있다. 위와같은 도시설계구역은 건축법 제8조의2에 의하여 도심부 또는 간서도로변등에 건축하는 건축물을 도시설계에 적합하도록 하기 위한 것일뿐 건축법, 도시계획법등에 의하여 건축 및 사용이 금지 또는 제한된 경우라고는 볼 수 없다 할 것이다.(국심90서2271, 91.1.17 같은뜻임)

따라서 처분청이 쟁점토지의 양도가 전시 소득세법 규정에 의한 장기보유특별공제대상이 아니라는 이유로 그 적용을 배제하고 과세한 처분은 잘못이 없다 할 것이다.

2) 쟁점“나”에 대하여

먼저 관련법규정을 보면, 자산의 양도 및 취득가액의 결정방법에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제OO에서 자산의 양도 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있으며, 동법시행령 제170조 제4항 (89.8.1 개정전)에서 국가·지방자치단체·기타법인과의 거래로서 실지거래가액이 확인된 경우, 부동산투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래로서 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우, 양도자가 자산양도차익 예정신고나 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하도록 규정되어 있다.

다음으로 쟁점토지를 83.2.7 179,500,000원에 취득하여 88.4.2 200,000,000원에 양도하였다는 청구주장에 OO 당부를 살펴본다.

첫째, 청구인이 제시하고 있는 거증자료를 보면 취득 및 양도당시의 매매계약서와 거래상대방의 거래사실확인서만 제시하고 있을뿐 금융자료등 객관적인 증빙자료는 제시하지 못하고 있고,

둘째, 쟁점토지의 매도인 OOO의 처 OOO과 중개업자 OOO이 처분청에 제출한 확인서내용을 보면 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액 179,500,000원은 사실과 부합되는 것이 아님을 알 수 있고, 또한 청구인이 주장하는 양도가액(200,000,000원)은 기준시가(241,122,729원)에도 미치지 못하는 것으로 나타나고 있다.

따라서 전시한 소득세법 관련규정과 위 사실들로 미루어 보면, 이 건 거래의 경우 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라 할 것이므로 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정 과세한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

3) 쟁점“다”에 대하여

쟁점토지를 83.1.10 215,715,000원에 취득하여 87.9.2 231,920,000원에 양도하였다는 청구주장에 OO 당부를 본다.

첫째, 쟁점토지의 매도인 OOO의 처 OOO이 처분청에 제출한 확인서를 보면 쟁점토지의 거래가액이 59,500,000원임을 확인하고 있어 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액 215,715,000원을 진실된 것으로 보기 어려우며, 또한 청구인이 주장하는 양도가액(231,920,000원)을 보면 기준시가(332,157,624원)에도 훨씬 미치지 못하는 것으로 나타나고 있고,

둘째, 청구인이 제시하고 있는 거증자료를 보면 취득 및 양도당시의 매매계약서와 거래상대방의 거래사실확인서만 제시하고 있을 뿐 청구주장을 사실이라고 믿을만한 구체적이고 객관적인 입증자료는 제시하지 못하고 있다.

따라서 위 사실들을 모두어 보면 이 건 거래의 경우 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라 할 것이므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산 과세한 것을 타당하다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.