청구법인이 쟁점부동산을 미등기양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

가. 처분청은 청구인의 미등기전매 혐의에 대한 양도소득세 조사를 하여 청구인이 2008.5.29. 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에게 OOO 임야 243㎡(위 각 임야는 2008.8.14. 공장용지로 지목변경 및 OOO 공장용지 1,853㎡로 합병됨)와 그 지상 공장건물 494㎡ 및 OOO 임야 659㎡ 중 30㎡(위 임야 4필지 합계 1,883㎡를 이하 “쟁점토지”라 하고, 쟁점토지 및 공장건물 모두를 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 미등기전매하고 양도소득세를 무신고 한 것으로 보아 2013.11.1. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원(신고·납부불성실가산세 OOO 포함)을 경정·고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2013.11.18. 이의신청을 거쳐 2014.2.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은 청구인이 미등기로 전매한 것이 아니라 전 소유자인 OOO 주식회사, OOO, 주식회사 OOO로 구분하여 매매된 것으로, 이 과정에서 청구인은 단지 편의상 매수인들을 대리한 것 뿐이므로 이 건 과세처분은 취소하여야 한다. 이러한 사실은 등기사항전부증명서, 쟁점토지에 관한 산지전용허가부터 건축단계에 이르기까지 전과정에 걸쳐 제출된 자료, 피의사건 처분결과 통지서(2011.8.24.)에 청구인이 미등기전매에 대하여 무혐의로 불기소 처분을 받은 것으로 나타나는 점 등에 의하여 알 수 있다.

나. 처분청 의견

처분청에서 확보한 부동산매매계약서에는 2008.4.2. 청구인이 OOO에게 쟁점부동산을 OOO원에 매도한다고 되어 있으며, 이후 중도금 및 잔금 지급과정에서 소송이 진행되었고 기지급한 것으로 확인되는 거래원장, 영수증, 통장사본 등에는 청구인의 서명이 날인되어 있다. 또한 OOO 증인신문조서, 합의서, 통고서, 지불각서 등에서 청구인이 쟁점부동산을 미등기 전매한 사실이 확인되므로 이 건 과세처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법률 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세처분과 관련하여 처분청이 제출한 심리자료는 아래와 같다.

(가) 처분청 소속 세무공무원이 2013년 8월경 작성한 청구인의 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, 처분청은 OOO으로부터 과세자료를 통보받아 청구인의 미등기전매사실 확인하였고, 쟁점부동산의 양도가액은 OOO의 실질대표자인 홍OOO의 진술과 기타 증빙서류를 근거로 당초 계약금 OOO원 중 OOO 주식회사에 지급하는 공사대금 OOO원, 합의에 의해 공제한 금액 OOO원, 분쟁이 발생하여 결과적으로 지급하지 않아도 되는 잔금 OOO원을 차감한 OOO원으로 조사결정하였으며, 취득가액은 황OOO의 OOO에 대한 양도가액 신고액 OOO원으로 결정한 것으로 나타난다.

(나) 처분청은 2008.4.2.자 부동산매매계약서 2매를 심리자료로 제출하였는데, 이 중 2008.4.2. 황OOO 3인의 대리인인 청구인과 김OOO 사이에 쌍방합의로 작성된 부동산매매계약서에 의하면 매도인 황OOO이 매수인 OOO에게 쟁점부동산을 매매대금 OOO원에 양도하는 것으로 되어 있고 특이사항으로 토지면적을 차후 가감될 수 있는 것으로 기재되어 있으며, 같은 날 청구인과 OOO 사이에 쌍방합의로 작성된 또다른 부동산매매계약서에 의하면 청구인은 OOO에 쟁점토지를 OOO원에 양도(명도일자 2008.5.31.)하는 것으로 기재되어 있다.

(다) 양도소득세 조사과정에서 청구인이 처분청에 제출한 것으로 보이는 2008.6.17. 청구인(매도인)과 OOO(매수인) 간에 작성된 합의서에 의하면, 계약금액은 OOO원이며 기 지불한 계약금 OOO원과 현황도로(건물뒤 절개지 위쪽)에 대한 OOO원을 공제한 잔금은 OOO원으로 하고, 청구인은 OOO이 점령한 토지 78평4홉을 OOO로 이전하여 주는 것으로 되어 있으며, 그 하단에 청구인은 황OOO의 대리인으로 기재되어 있다.

(라) 쟁점부동산 매매대금 지급과 관련하여 청구인의 아들 박OOO을 상대로 매매대금청구소송(OOO법원 2009.12.3. 선고 2009가합1880 판결)을 제기하였는데, 동 판결서의 “인정사실” 부분에 의하면 ① 원고 박OOO 아버지 청구인은 2007년 6월경 황OOO으로부터 황OOO 명의로 등기된 OOO 임야 8,054㎡외 15필지를 매수하였는데, 위 각 토지를 다섯 구역으로 나누고 OOO 주식회사에 도급을 주어 그 지상에 공장건물 5동을 건축하였고, ② 청구인은 2008.4.2. 김OOO에게 OOO 임야와 그 지상 공장건물 495㎡를 OOO원에 매도하였고, OOO이 2008.4.11. 설립되어 김OOO으로부터 매수인 지위를 승계하였으며, 위 임야에 대하여 2008.6.2., 위 공장건물에 대하여 2008.8.21. OOO 명의로 각 소유권등기 되었다. ③ 그런데, 나중에 측량한 결과 OOO이 매수한 위 공장건물의 부지에는 김OOO 소유인 OOO 공장용지 1,528㎡ 중 별도 도면표시 부분 270㎡가 포함되어 있고, OOO이 소유권이전등기를 마친 위 임야에는 공장건물의 부지로 사용할 수 없는 비포장도로 250㎡가 포함되어 있음이 밝혀져, ④ 이에 청구인과 OOO은 2008.6.17. 위 임야에 비포장도로가 포함된 점을 고려하여 매매대금의 일부를 감액하여 미지급 매매대금을 OOO원으로 합의하고, 위 금액에다 OOO이 청구인을 대신하여 지급한 공사대금 등을 공제하여 미지급 매매대금을 OOO원으로 정산하였고, OOO은 2008.9.8. 청구인에게 OOO원을 지급하였으나 나머지 OOO원은 지급하지 아니하고 있는 것으로 기재되어 있다.

또한, 동 판결서의 “주문”부분에서 OOO은 청구인으로부터 OOO 공장용지 1,528㎡ 중 별지도면 표시부분 270㎡에 관한 소유권이전등기절차를 이행받음과 동시에 박OOO에게 OOO원을 지급하는 것 등으로 기재되어 있다.

(마) 위 (라)의 매매대금청구소송과 관련하여 OOO법원에서 작성한 증인신문조서에 의하면, 청구인은 황OOO등 3인이 공동으로 소유하고 있던 OOO 등 15필지의 토지를 각 매수하여 분할한 다음, 위 분할된 토지 위에 공장건물 5개 동을 산출하여 OOO 등에게 미등기전매한 것이라고 답변한 것으로 되어 있는데, 이에 대하여 청구인은 증인신문 당시 미등기전매냐고 판사가 묻기에 자신은 쟁점부동산을 매입하지 아니하였기에 미등기전매라는 질문에 답하였고 그 말 자체를 이해하지 못하고 미등기전매라고 답변하였다고 제출된 심리자료에서 주장하고 있다.

(바) OOO 및 매입장에 의하면 2008.4.21. OOO 주식회사에 지급할 공사대금 명목으로 청구인에게 OOO원을 지급한 것으로 되어 있고, 2008년 박OOO 매입장에 의하면 2008.4.1. 현재 OOO이 청구인에게 지급할 공장부지대금은 OOO원이고, 동 금액에서 2008.6.17. 합의서 의거 OOO원, 2008.4.28. OOO건축비 명목으로 OOO원을 각 공제한 것으로 나타난다.

(사) 청구인이 2008.5.25. OOO에 발급한 영수증에 의하면 청구인은 공장용지 1,853㎡에 대한 토지대금으로 OOO원을 영수한 것으로 기재되어 있고, 2008.9.8. 청구인이 수기로 작성한 영수증에 의하면 OOO원을 영수한 것으로 기재되어 있으며, 2008.8.13.자 지불각서에 의하면 OOO 공장부지 매입비용으로 OOO원(OOO 주식회사 건축비 포함) 중 은행차입금 등으로 변제하고 남은 차액 OOO원을 2008.11.30. 박OOO(청구인의 아들)에게 지급하기로 하고, OOO원은 2008.8.20. 입금하기로 하는 내용으로 되어 있다.

(아) 청구인이 2008.12.11. OOO에 내용증명으로 보낸 “통고서”에 의하면, 청구인은 2008.12.15.까지 잔금 OOO원을 미지급시 김OOO 등을 형사고발할 것임을 통보하면서, 동 잔금 OOO원은 계약한 이후 총액 OOO원에서 1차로 OOO이 지급한 OOO원을 확정결산한 것으로 나타나고,

청구인이 2009.3.20. OOO에 내용증명으로 보낸 “통고서”에 의하면, 2008.4.2. 쟁점부동산에 대하여 김OOO과 매매계약을 체결할 당시 쟁점부동산의 실제 소유자는 청구인이었으나 황OOO으로부터 약 7년 전에 매수하여 소유권이전등기를 해놓지 않아서 그 소유권이전등기가 황OOO의 명의로 남아 있었기 때문에 매매계약을 체결할 때 매도인란에 “황OOO의 대리인 박OOO”이라고 기재하고 청구인의 도장을 날인한 것이라고 기재되어 있다.

(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 미등기로 취득하여 미등기로 전매한 것이 아니라고 주장하면서, 2008.5.29. 이OOO이 쟁점토지를 박OOO, 주식회사 OOO에게 매매한 것으로 되어 있는 등기사항전부증명서, 주식회사 OOO(같은 리 8-24 임야)의 소유 토지가 표시되어 있는 지적도, 2007.12.3. OOO에서 발신한 것으로 수신자는 표시되어 있지 않으나 OOO대지 및 배수로 사용승락서 3부씩·황OOO 도로대장 2부 등의 내용이 기재되어 있는 팩스용지 사본, 2008.2.29. OOO 주식회사에 토목, 사면안정 검토설계 등의 용역을 제공한 것으로 되어 있는 세금계산서, 2004.11.5. OOO시장이 황OOO 외 4인에게 발급한 것으로 2004.11.5.～2005.12.31. 기간동안 OOO 임야 8,054㎡를 주택부지로 전용하는 것을 허가하는 것으로 되어 있는 산지전용허가증, 2001.3.2. OOO이 황OOO에게 2001.3.2.～2002.12.31. 기간동안 산림형질변경을 허가하는 내용으로 되어 있는 산림형질변경허가 공문, 청구인의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 위반 혐의 및 「부동산등기특별조치법」 위반 혐의에 대하여 2011.8.24. 증거불충분 혐의없음으로 OOO검찰청이 청구인에게 처분한 것으로 되어 있는 피의사건 처분결과 통지서 등을 증빙자료로 제출하였다.

(3) 위 사실관계 및 관련법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 2009.3.20. OOO에 내용증명으로 보낸 “통고서”에서 청구인 스스로 쟁점부동산의 실제 소유자는 청구인이었으나 황OOO으로부터 약 7년 전에 매수하여 소유권이전등기를 해놓지 않아서 그 소유권이전등기가 황OOO의 명의로 남아 있었기 때문에 매매계약을 체결할 때 매도인란에 “황OOO의 대리인 박OOO이라고 기재하고 청구인의 도장을 날인한 것이라고 밝히고 있으며, OOO법원 판결서 및 OOO법원 증인신문조서에서도 쟁점토지 등을 청구인이 분할매수한 후 공장건물을 신축하여 OOO에게 미등기전매한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점부동산은 청구인이 미등기로 취득하여 전매한 것으로 보이는 반면, 청구인은 이를 구체적이고 객관적인 증빙으로 반증하지 못하고 있으므로 이 건 과세처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지>

<별지> 관련 법률

소득세법

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 따른다.

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

참조조문

유사 판례