국심2007서4669 (2008.01.22)

상속

경정

같은 동 같은 평형으로서 층만 달라 기준시가도 같으므로 매매사례아파트의 매매가액을 시가로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없으며, 임차보증금은 실제 확인되는 금액으로 과세함이 타당함.

상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 / 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】

1. OO세무서장이 2007.7.6. 청구인에게 한 2004.12.9. 상속분 상속세 35,031,820원의 부과처분은 피상속인이 운영하던 OOOO의 임차보증금이 5,000,000원인 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 청구인의 나머지 청구는 이를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인(1948년생)은 청구인의 남편 최OO(OOOOOO)의 사망으로2004.12.9. 상속이 개시되어 상속재산 중 서울특별시 OOO OOO OOOOO OOOOOOOOO OOOOO OOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 상속재산 평가액을 기준시가인 552,500천원으로 하고, 피상속인이 운영하던 OOOO의 임차보증금(이하 “쟁점임차보증금”이라 한다)을 상속개시일 현재 “0원”으로 하여 2005.6.8. 상속세 신고를 하였고, 처분청은 2005.12.9. 청구인이 신고한 내용과 같이 상속세를 조사·결정하였다.

나. 서울지방국세청장은 처분청에 대한 감사시, 쟁점아파트에 대한 시가를 상속개시일로부터 6개월 이내인 2005.4.11. 매매계약된서울특별시 OOO OOO OOOOO OOOOOOOOO OOOOO OOOOO(이하 “매매사례아파트”라 한다)의매매가액인 677,000천원으로 하고, 피상속인의쟁점임차보증금을 15,000천원으로 하여 청구인의 상속세를경정고지하라는 감사지적을 하였고, 처분청은 위 감사지적에 의거2007.7.6. 청구인에게2004.12.9. 상속분 상속세 35,031,820원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.9.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 매매사례아파트는 쟁점아파트와 면적, 위치, 국세청의 기준시가 등은 유사하나, 부동산뱅크의 시세변동내역에서 보는 바와 같이 쟁점아파트가 속해 있는 지역의 아파트는 상속일을 저점으로 상승추세여서 상속개시일(2004.12.9.)이 속해 있는 기간의 평균가액은 670,000천원이나 매매사례아파트 계약일(2005.4.11.)이 속해 있는 기간의 평균가액은 710,000천원으로 40,000천원이 상승되었음을 알 수 있고, 매매사례아파트 거래가액 677,000천원도 동 기간의 평균가액 670,000천원보다 7,000천원이 높으므로 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다.

(2) 피상속인이 운영한 OOOO의 임차보증금 15,000천원은 외환위기 때10,000천원을 반환받았고 나머지 5,000천원은 피상속인의 사망이후 월세로 공제되었으므로 상속재산에 가산할 임차보증금은 5,000천원이다.

나. 처분청 의견

(1) 국세통합전산망의 공동주택 평형별 가격조회에 의하면, 쟁점아파트가 속해 있는 지역의 아파트는 상속일을 저점으로 상승추세였으나,매매사례아파트는 상속개시일(2004.12.9.)로부터 6개월 이내인 2005.4.11. 매매계약되었고, 같은 동 같은 평형으로서 층만 달라 기준시가도 같으므로 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없다.

(2) 쟁점임차보증금과 관련하여 임대인은 당초 15,000천원이었던 임차보증금을 외환위기시에 10,000천원을 반환하였다고 확인하고 있으나,임대인의 부가가치세 신고서에 OOOO의 임차보증금이 10,000천원으로 신고되어 있고, 통상적으로 임대수입금액을 축소하여 신고하는 경우는 있으나 과다하게 신고하는 경우는 거의 없음을 감안할 때 임대인의 확인서는 신뢰하기 어려우므로 상속개시일 현재 임차보증금이 5,000천원이라는 청구주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 기준시가에 의한 가액으로 상속세 신고를 하였으나 매매사례가액을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부

② 피상속인의 임차보증금 15,000천원을 상속재산에 가산하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건 물

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다.이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점아파트를 기준시가인 552,500천원으로 평가하여 상속세 신고를 하였으나, 처분청은 쟁점아파트의 시가를 매매사례아파트 매매가액인 677,000천원으로 하여 이 건 경정고지하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(나) 처분청이 제시하는 쟁점아파트와 매매사례아파트의 비교표는 다음 <표1>과 같은 바, 청구인은 쟁점아파트가 속해 있는 지역의 아파트 시세가 상승추세이어서 상속일로부터 4개월 후의 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 본 것은 잘못이라는 주장이나, 처분청은 다른 매매사례아파트 OOOOO OOOO는 과세기준으로 본 매매사례아파트(OOOOO OOOOO, OOOOOOOOOO OO) 보다 상속일(2004.12.9.)에 더 가까운 날에 계약(2005.1.31.)되었고 기준시가도 더 낮음에도 매매가액이 700,000천원이므로 쟁점아파트와 기준시가도 같은 매매사례아파트(OOOOO OOOOO)의 매매가액 677,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 청구인에게 불리한 처분이 아니라는 의견이다.

OOOOOOOOOOOOOOOO OOOOOOOO OOO

(OO O OO)

O OOO OO O OOOO OOO,OOOOO, OOOO O OOOOOOO OOO,OOOOO

(다) 청구인이 제시하는 부동산뱅크의 시세변동 내역서는 다음 <표2>와 같은 바, 청구인은 쟁점아파트가 속해 있는 지역의 아파트는 상속개시일을 저점으로 상승추세이어서 매매사례아파트의 계약일에는 평균가액이 40,000천원이 높으므로 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 봄은 부당하다는 주장이다.

OOOOOOOOOO OOOOOO OOOO OOO

(OO O OOO)

(라) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트가 속해 있는 지역의 아파트는 시세가 상승추세이어서 상속일로부터 4개월 후의 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 본 것은 잘못이라는 주장이나, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항에 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하도록 되어 있고, 쟁점아파트 및 매매사례아파트와 같은 단지 내 같은 평형인OOOOO OOOO는 과세기준으로 본 매매사례아파트(OOOOO OOOOO) 보다 상속일에 더 가까운 날에 계약되었고 기준시가도 더 낮음에도 매매가액이 700,000천원이어서 쟁점아파트의 시가를 700,000천원으로 볼 수 있음에도 처분청이 쟁점아파트와 기준시가도 같은 매매사례아파트(OOOOO OOOOO)의 매매가액 677,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 청구인에게 불리한 처분이 아니어서 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점임차보증금을 “0원”으로 하여 상속세 신고를 하였으나, 처분청은 쟁점임차보증금을 15,000천원으로 보아 이 건 경정고지하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(나) 처분청이 과세근거로 제시하는 임대인의 부가가치세 신고서 첨부서류인 부동산임대 공급가액명세서에는 OOOO의 임차보증금을 10,000천원으로 하여 신고한 것으로 되어 있다.

(다) 쟁점임차보증금은 상속개시일 현재 5,000천원이었다고 주장하면서 청구인이 제시하는 임대인의 사실확인서에는 ‘OOOO의 1987년 임차보증금은 10,000천원이었으나, 1993년 15,000천원으로 인상하였고, 외환위기시에 피상속인이 경영의 어려움을 호소하여 10,000천원을 두 세번에 걸쳐 현금으로 반환하였으나 부가가치세 신고는보증금을 10,000천원으로 하여 신고하였음을 확인한다’라고 되어 있다.

(라) 살피건대, 처분청이 과세근거로 제시하는 임대인의 부가가치세 신고서 첨부서류인 부동산임대 공급가액명세서에는 OOOO의 임차보증금이 10,000천원으로 되어 있음에도 처분청은 쟁점임차보증금을 15,000천원으로 보아 과세하여 잘못으로 보이는 반면, 청구인이 제시하는 임대인의 사실확인서는 OOOO의 임차보증금 변동내역이 구체적으로 기재되어 있어 신빙성 있는 증빙으로 보이므로 상속개시일 현재 쟁점임차보증금은 5,000천원으로 보아 경정하여야 할 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.