[사건번호]조심2012중0270 (2012.05.30)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인은 양도당시 거주자 신분이었던 것으로 보이고, 양도세 신고·납부 사실에 관한 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 법무사를 통해 양도세를 납부한 것으로 알고 있었다는 것이 신고·납세의무 등의 위반을 탓할 수 없는 정당한 사유로 볼 수 없으므로, 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 7년의 부과제척기간을 적용하여 양도세 본세와 가산세를 부과한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 국세기본법 제26조의2

[참조결정]국심2004중4528

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 아버지 정OOO(이하 “계약대리인”이라 한다)에게 위임하여 2004.11.12. OOO리 353-1 답 5306㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하였다가, 2005.3.22. 김OOO(이하 “후 소유자”라 한다)에게 양도하고, 실지양도가액을 OOO만원, 실지취득가액을 OOO만원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

나. OOO세무서장(이하 “조사관서”라 한다)은 쟁점부동산의 후 소유자가 2009.8.25. 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 신고를 하면서 실지취득가액을 OOO만원으로 신고함에 따라 처분청에 조사내용을 통보하였고, 처분청은 청구인에게 쟁점부동산의 양도가액을 OOO만원으로 보고 양도차익을 재계산하여 2012.9.17.청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.12.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

아래와 같은 이유로 양도가액 OOO만원이 실제계약서상 양도가액으로 처분청의 과세처분은 부당하다.

(1) 청구인이 제출한 매매계약서와 후 소유자가 확인한 거래사실확인서에는 매수·매도인 모두 정부가 공신력을 갖춰 개인에 대한 신용을 보증하는 인감증명이 첨부된 인감도장이 날인되어 있으므로, 이 계약서는 계약당사자인 후 소유자의 의사결정에 의하여 작성된 계약서로서 실거래계약서로 인정하는 것은 당연하며 이 계약서를 근거로 하여 납세의무를 이행한 것은 납세자의 적법한 납세행위이다.

(2) 후 소유자가 제출한 취득가액 OOO만원의 매매계약서(매수·매도자의 막도장이 날인되어 있으며, 중개업자 청구외 이OOO이 날인한 계약서임)는 청구인이 교부받거나 본 사실조차 없으며, 계약대리인과 계약 당시 입회한 현지인 청구외 나OOO도 청구인이 제출한 양도가액 OOO만원의 매매계약서 이외 다른 계약서를 작성한 사실이 없었음을 확인하는 진술을 하고 있다. 특히, 계약 당시 청구인의 대리인이 청구인의 인감도장을 지참하고 있었음에도 막도장을 날인하여 계약서를 작성했다는 점은 납득할 수 없으며, 또한 후 소유자와 이OOO은 동서지간으로서 이OOO은 후 소유자의 부탁을 받고 사실과 다른 계약서를 추후에 작성 한 것으로 추정되므로, 정OOO과 이OOO, 나OOO를 소환하여 3자 대면을 통한 증언을 듣는 것이 공정한 심판결정을 위하여 꼭 필요하다.

(3) 2009.12.31. 법률 제9897호로 개정된 「소득세법」 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] 제7항에서 “제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다”고 규정하고 있으므로,

후 소유자가 쟁점부동산 취득 당시 본인의 인감증명서를 첨부하여 쟁점부동산의 실지거래가액OOO을 확인한 사실, 매매 당사자들이 작성하여 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 이를 입증해야 할 것이므로(대법원 93누2353, 1993.4.9. 외 다수 같은 뜻) 처분청에서 청구인이 제출한 계약서를 부인하고 후 소유자가 제출한 계약서를 실거래계약서로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 실질과세원칙에 위배된 부당한 처분이므로 이를 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

아래와 같은 이유로 양도가액 OOO만원이 실제계약서상 양도가액으로 당초 과세처분은 정당하다.

(1) 청구인이 제시한 계약서OOO가 후 소유자의 인감증명과 확인서가 첨부되어 있는 실제계약서라는 주장에 대하여,

(가) 계약대리인에게 양도세 신고서에 첨부한 부동산매매계약서OOO의 진위여부에 대하여 문의한바 처음에는 해당 매매계약서에는 인감이 첨부되어 있으므로 진실한 계약서라 주장하였으나, 이후 부동산 중개업자의 날인이 없음을 알고는 자신의 계약서가 아니라고 하였고, 이후에는 해당계약서가 실제계약서가 맞으며 부동산 중개업자의 표시와 날인이 누락된 것은 자신이 법률적 지식이 없음으로 인한 착오였다 하며 자신의 주장을 번복하였다.

(나) 계약대리인은 당초 조사관서의 조사과정에서 제출한 확인서에 의하면 중개인의 중개에 의하여 당해 양도거래가 성립되었음을 인정하였고 이후 계약 당사자 간 중개사 없이 직접계약이 이루어진 특별한 정황이 있었음을 입증하지 못하므로, 중개인의 날인이 없는계약대리인의 계약서OOO는 실계약서가 아닌 것으로 판단된다.

또한, 후 소유자는 양도금액 OOO만원 계약서와 양도금액 OOO만원 계약서를 함께 확인서를 작성하여준 사실을 인정하였으나 이는 계약대리인의 요청에 의한 것이었고 당시의 관행상 어쩔 수 없는 것이었다고 진술하였다.

(2) 후 소유자의 계약서OOO에는 막도장이 날인되어 있다는 주장에 대하여,

후 소유자가 제시한 계약서에는 인감이 아닌 막도장(나무도장)이 날인되어 이에 대한 당시 정황을 중개업자 이OOO에게 문의한바,당시 관행에 따라 계약서에는 인감도장을 날인하지 않았으며 부동산매매계약서에 날인한 도장은 중요하지 않고, OOO만원의 실계약서 작성 후계약대리인의 요청에 의해 따로 OOO만원의 다운계약서를 작성하였다고 진술하였다.

또한, 중개업자 이OOO은 본인이 이중계약서를 작성해준 것에 대한 책임을 회피하기 위하여 청구인이 양도소득세 신고시 첨부한 다운계약서OOO에는 중개업자의 날인을 하지 아니하였고 후 소유자가제시한 계약서(OOOOOOO)에는 중개업자의 날인을 하였다고 진술하였다.

(3) 계약대리인이 청구근거로 삼은 “자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다”라는 소득세법 제97조 제7항의구문상 대통령령으로 정하는 방법은 실제거래가격이 전 소유자의부동산양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다는 제한 규정이 있으므로 본 청구에 적합하지 아니하다.

또한, 후 소유자의 계좌에서 2005.03.16. 계약금 OOO만원(계좌이체), 2005.03.22. OOO만원(현금지급), OOO만원(수표지급) 총 OOO만원의 대금이 출금되었으며 이는 후 소유자가 제시한 부동산 매매계약서상 총 매매대금과 일치하며, 계약대리인은 당해 거래 매매대금의 사용처에 대하여 조사관서에 제출한OO대출금상환액 OOO만원 이외는 알 수 없다고 진술하며 제시하지 못하였다.

따라서 청구인이 제시한 매매계약서OOO를 허위계약서로 보고 후 소유자가 제시한 매매계약서OOO를 실거래 양도가액으로 보아 양도소득세 경정고지한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 양도가액을 청구인이 신고한 OOO만원으로 볼 것인지, 아니면 후 소유자가 신고한 OOO만원으로 볼 것인지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고내역 및 처분청의 경정내역은 아래 <표1>과 같으며, 청구인은 양도소득세신고시 양도가액 OOO만원의 매매계약서를 제출하였다.

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(3) 청구인이 제출한 매매계약서와 후 소유자가 제출한 매매계약서의 주요내용은 아래 <표3>과 같다.

OOOOOOOOOO OOOOO OO

청구인은 중개인이 개입되었다하여 꼭 중개인의 날인이 있어야 계약이 유효한 것은 아니며 인감이 날인된 계약서로 계약 당사자 간의 의사에 의하여 이루어진 것임을 판단할 수 있는 충분한 증거가 되기 때문에 쌍방합의에 의한 계약의 성립에는 전혀 법적 하자가 없으며, 또한 이OOO은 중개사이지만 후 소유자의 계약대리인의 책임의무가 더 중요하며 본 계약에서는 후 소유자의 의사결정이 확인된 쌍방합의에 의한 계약서 작성이 계약서의 구속력에서 더 필요한 것이며 실계약서로 보는 것이 타당하다고 항변한다.

(4) 처분청의 조사복명서에 의하면 아래와 같은 내용들이 기재되어 있다.

(가) 후 소유자 김OOO의 계약서OOO에 대한 조사내용으로서,

1) 후 소유자의 계좌에서 2005.3.16. 계약금 OOO만원(계좌이체), 2005.3.22. OOO만원(현금지급), OOO만원(수표지급) 총 OOO만원의 대금이 출금되었으며 이는 후 소유자가 제시한 부동산매매계약서상 총 매매대금과 일치한다.

2) 후 소유자가 제시한 매매계약서의 진위여부를 확인하기 위하여 당시 중개인 이OOO에게 문의한바, 계약대리인의 요청에 의해 이중계약서 작성을 한 사실이 있으며, 본인이 이중계약서를 작성해준 것에 대한 책임을 회피하기 위하여 청구인이 양도소득세 신고시 첨부한 계약서OOO에는 중개업자의 서명을 안 했고, 후 소유자가 제시한 계약서에는 날인을 하였다고 진술하며, 또한 후 소유자가 제시한 계약서에 인감이 아닌 막도장(나무도장)을 날인한 것은 당시 관행상 부동산매매계약서에는 인감도장을 날인하지 않았으며, 매매계약서에 날인한 도장은 중요하지 않고 OOO만원의 실제계약서 작성 후 계약대리인의 요청에 의해 따로 OOO만원의 다운계약서를 작성하였다고 진술한 내용이 기재되어 있다.

(나) 청구인이 제시한 계약서OOO에 대한 조사내용으로서,

1) 청구인은 당해 매매거래에 대하여 전혀 알지 못하고 있으며, 청구인의 대리인 정OOO(490807-10*****)이 계약서 작성 및 대금수령 등 양수도 절차 일체에 관여한 것으로 확인되어, 계약대리인에게 양도소득세신고서에 첨부한 부동산매매계약서의 진위여부에 대하여 문의한바, 처음에는 해당 매매계약서에는 인감이 첨부되어 있으므로 진실한 계약서라 주장하였으나, 이후 부동산 중개업자의 날인이 없음을 알고는 자신의 계약서가 아니라고 하였다가, 이후 해당계약서가 실제계약서가 맞으며 부동산 중개업자의 표시와 날인이 누락된 것은 자신이 법률적 지식이 없음으로 인한 착오였다 하며 자신의 주장을 번복하였다.

2) 계약대리인은 당초 조사시 제출한 확인서에서 중개인의 중개에 의하여 당해 양도거래가 성립되었음을 인정하였고, 이후 계약 당사자간 중개사 없이 직접계약이 이루어진 특별한 정황이 있었음을 입증하지 못하였다. 계약 양 당사자 간에 직접계약이 이루어진 특별한 사정을 입증하지 못하는 경우 중개인의 표시가 없이 쌍방합의 등의 방법으로 계약서가 작성되었다면 하자 있는 계약서에 해당하므로(국심 2004중4528, 2005.3.10., 심사양도1999-98, 1999.5.7.), 중개인의 날인이 없는 계약대리인의 매매계약서는 실제계약서가 아닌 것으로 판단된다. 또한 계약대리인은 당해 거래 매매대금의 사용처에 대하여 조사관서에 제출한 OOO대출금 상환액 OOO만원 이외에 대하여는 알 수 없다고 진술한 내용이 기재되어 있다.

(5) 이 건과 관련하여 정OOO, 나OOO, 이OOO이 제출한 확인서의 주요내용이 아래와 같이 기재되어 있다.

(가) 2010.5.24. 작성된 계약대리인 정OOO의 확인서에 의하면,

1) 쟁점부동산을 후 소유자에게 매도함에 있어 청구인의 매도일체 권한의 위임장을 받아중개업자와 매매계약을 체결하고, 잔금일에 매수자 인감증명을 첨부한 거래사실확인서를 받고 소유권을 이전하였으며, 그 후 그 계약서와 거래사실확인서를 근거로 양도소득세신고를 하였다. 계약시에 계약금으로 받은 OOO만원 중 OOO만원으로 OOO의 대출금을 상환하였으며 잔여금액은 시간이 오래되어 지불내역의 확인이 불가능하다.

2) 후 소유자가 제출한 매매계약서를 확인한바, 그 계약서는 본인이 작성한 계약서가 아닌 것은 본인이 계약 당시 청구인의 인감증명과 인감도장을 지참하여 위임자임을 확인하였고, 계약서에 청구인의 인감도장을 날인하고 계약을 체결하였는데 후 소유자가 제출한 계약서에 날인한 도장은 청구인의 인감도장이 아닐 뿐만 아니라, 잔금일이 2005.3.22.이기에 잔금을 처리하고 같은 날 등기신청을 하여 소유권 이전을 하였는데도 그 계약서에는 잔금일이 2005.3.31.로 되어 있는 등 모순점이 있는 허위의 계약서이다.

(나) 2011.9.20. 작성된중개인 이OOO의 확인서에 의하면,

쟁점부동산의 청구인과 김OOO의 매매계약에 대하여 중개업자 인감날인이 된 계약서대로 금 OOO만원이 실제거래된 금액임을 확인한다(당시 계약금은 계좌이체 하였고 잔금은 일정보다 앞당겨 지급되었던 것으로 기억한다)고 기재되어 있다.

(다) 2012.6.8. 작성된쟁점거래의 입회인 나OOO의 확인서내용을 보면,

1) 쟁점부동산의 소유권자 정OOO의 주민등록증, 인감증명서, 매매위임장을 지참한 청구인의 아버지 정OOO을 OOO리부동산894의 공동운영자 이OOO에게 제시하고 매매계약을 체결하도록 한 사실이 있다. 당시 쟁점부동산의 소유기간이 1년 미만이어서 실거래가로 양도소득세를 신고해야 했기 때문에 매수인의 인감증명이 첨부된 거래사실확인서의 계약서가 필요하여 계약서를 교부한 것이지 이중계약서를 작성한 사실이 없다.

2) OOO 이OOO이 날인하여 작성된 계약서는 당시 청구인의 인감도장을 정OOO이 지참하여 계약서를 작성한 사실로 볼 때 정OOO의 막도장이 날인된 계약서는 사실이 아니며 이OOO이 필요에 의하여 임의로 작성한 계약서라고 사료된다.

(6) 후 소유자가 매매대금으로 지급한 증빙으로 제출한 통장사본에 의하면 아래 <표4>와 같이 총 OOO만원이 출금된 것으로 확인된다. 그러나 출금된 금액이 청구인에게 지급되었다고 확인되지 않으나 잔금 출금일이 2005.3.22.로 등기부등본상 등기원인 매매일과 같은 날이며, 청구인이 제출한 매매계약서 상의 잔금지급일자도 같은 날로 확인된다.

OOOOOOOOOO O OOOO OOOO OO

(7) 국세통합전산망에 의하면, 공인중개사 이OOO과 입회인 나OOO의 사업이력은 아래 <표5>와 같이 나타나며, 계약대리인은 나OOO의 소개를 받아 쟁점부동산을 구입하게 된 것이라 진술하였고, 나OOO는 1993.11.8. 부동산중개업을 폐업하여 쟁점부동산 양도 당시에는 중개업을 영위하지 않은 것으로 나타난다.

OOOOOOOOOO OOOO OO

(8) 이 건과 관련된 과세전적부심사결정서에 의하면, 계약대리인 정OOO은 1990년부터 제조업 등의 개인사업 2개 및 부동산매매업 등의 법인사업 5개를 운영한다고 기재되어 있다.

(9) 이상의 내용을 종합하여 살피건대,

(가) 청구인은 청구인이 제출한 매매계약서와 후 소유자가 확인한 거래사실확인서에는 매수·매도인 모두 인감증명이 첨부된 인감도장이 날인되어 있으며, 중개인이 개입되었다 하여 꼭 중개인의 날인이 있어야 계약이 유효한 것은 아니며 인감이 날인된 계약서로 계약 당사자 간의 의사에 의하여 이루어진 것임을 판단할 수 있는 충분한 증거가 되기 때문에 쌍방합의에 의한 계약의 성립에는 전혀 법적 하자가 없으며, 후 소유자가 제출한 매매계약서를 확인한바 후 소유자가 제출한 계약서에 날인한 도장은 정OOO의 인감도장이 아닐 뿐만 아니라, 잔금일이 2005.3.22.이기에 잔금을 처리하고 같은 날 등기신청을 하여 소유권 이전을 하였는데도 그 계약서에는 잔금일이 2005.3.31.로 되어 있는 등 모순점이 있는 허위의 계약서이기 때문에 후 소유자가 제출한 계약서를 실거래계약서로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 실질과세원칙에 위배된 부당한 처분이므로 이를 취소하여야 한다는 취지의 주장을 하고 있다.

(나) 그러나 처분청의 조사내용에 의하면, 계약대리인은 당초 조사시 제출한 확인서에서 중개인의 중개에 의하여 당해 양도거래가 성립되었음을 인정하였고, 이후 계약 당사자간 중개사 없이 직접계약이 이루어진 특별한 정황이 있었음을 입증하지 못하고 있으며,부동산 매매시 장차 발생할 수 있는 분쟁을 미연에 방지하기 위한 최소한의 장치로서 중개인이나 입회인으로 하여금 계약서에 날인하게 하여 계약 건을 보증하게 하는 것은 사회통념상 당연하다 할 것이나, 계약 당시 매매계약서상에 나OOO가 입회인으로 나타나지 않은 상태에서 청구인이 제출한 입회인 나OOO의 확인서는 객관성이 담보되지 않은 점,후 소유자가 제시한 매매계약서의 진위여부를 확인하기 위하여 당시 중개인 이OOO에게 문의한바, 계약대리인의 요청에 의해 이중계약서 작성을 한 사실이 있으며, 본인이 이중계약서를 작성해준 것에 대한 책임을 회피하기 위하여 청구인이 양도소득세 신고시 첨부한 계약서OOO에는 중개업자의 서명을 안 했고, 후 소유자가 제시한 계약서에는 날인을 하였다고 진술하고 있으며, 후 소유자의 계좌에서 2005.3.16. 계약금 OOO만원, 2005.3.22. OOO만원과 OOO만원 총 OOO만원의 대금이 출금되었고, 출금된 금액이 청구인에게 지급된 것으로 확인되지 않으나 계약금의 출금일과 금액이 일치하며, 잔금 출금일이 2005.3.22.로 등기부등본상 등기원인 매매일과 같은 날이고, 청구인이 제출한 매매계약서 상의 잔금지급일자도 같은 날로 확인되고 있으나, 계약대리인은 심판관회의시 의견진술에서 계약금 이외에는 지출처를 특정해서 밝히지 못하고 있는 정황 등으로 볼 때, 처분청이 후 소유자가 제출한 매매계약서를 실지매매계약서로 판단하고 실지양도가액을 OOO만원으로 하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.