국심1995서2387 (1996.02.15)

양도

기각

청구인의 주장이 입증서류에 의해 확인되지 못하므로 부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분청의 처분은 타당함.

소득세법 제23조【양도소득】

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 552.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 78.2.14, 79.9.24 취득하여 89.3.25 청구외 OOO에게 양도하고 89.5월 취득가액 292,250,000원, 양도가액 751,000,000원으로 양도차익을 신고한 후 89년 귀속 양도소득세 171,429,220원을 납부하였는바, 당시 청구인의 주소지를 관할하는 구미세무서장은 청구인이 신고한 가액을 실지거래가액으로 인정하고 다만, 청구인이 과소신고한 196,760원을 추가고지하였다.

그러나, 처분청은 쟁점토지의 매수인인 청구외 OOO이 91년 쟁점토지위에 신축한 오피스텔 분양에 따른 종합소득세를 결정하는 과정에서 동 OOO이 OO세무서장에게 쟁점토지의 취득가액을 2,760,000,000원에 신고하였을 뿐만 아니라 청구인이 신고한 가액이 기준시가에도 미치지 못한다 하여 청구인이 신고한 가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 95.4.1 청구인이 자진납부한 금액을 제외한 89년 귀속 양도소득세 370,461,150원 및 동방위세 74,312,190원을 청구인에게 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.5.16 심사청구를 거쳐 95.8.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

89.3.25 쟁점토지 양도당시 처분청이 계약일과 잔금수령일 사이에 기준시가가 상승한 점을 감안하여 청구인이 신고한 양도가액 751,000,000원을 실지거래가액으로 인정한 것을 이로부터 6년여 지난 95.4.1 쟁점토지의 매수인 OOO의 91년 종합소득세 결정시 동 OOO이 제출한 허위계약서에 의거하여 실지거래가액을 부인한 것은 신의성실의 원칙에 반한 위법한 처분으로 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견

쟁점토지의 매수인 청구외 OOO이 쟁점토지위에 오피스텔을 신축하여 분양하고 이에대한 91년 소득금액 실사신청을 하면서 쟁점토지의 취득가액이 2,760,000,000원이라고 신고한 바 있고, 양도당시의 기준시가가 995,165,172원임에도 불구하고 특별한 사유없이 751,000,000원이란 저가로 양도하였다는 청구인의 주장은 신빙성을 인정하기 어려운바, 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

소득세법 제23조 제1항 제1호는 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 양도소득으로 보도록 규정하고 있고, 같은법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호는 토지 또는 건물의 양도 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가로 하도록 하면서 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 “대통령령이 정하는 경우”를 제2호와 제3호에서 규정하고 있는 바 제3호는 “양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 들고 있다.

한편, 국세기본법 제15조는 신의성실의 원칙을 규정하여 납세자가 그 의무를 이행함에 있어서나 또는 세무공무원이 그 직무를 수행함에 있어 신의에 좇아 성실히 하여야 한다고 규정하고 있다.

다. 청구인이 주장하는 실지양도가액을 인정할 수 있는지에 대하여 본다.

(1) 78.2.14, 79.9.24 2차례에 걸쳐 쟁점토지를 취득하면서 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 292,250,000원으로 그 당시의 기준시가인 103,460,678원의 2.82배에 달하고 있으나, 취득가액에 대하여는 처분청이 다투고 있지 아니하므로 청구인이 주장하는 양도가액을 인정할 수 있는지에 대하여만 살펴보기로 한다.

(2) 청구인은 89.3.7 청구외 OOO과 쟁점토지에 대한 양도계약을 체결하고 89.3.29 동 OOO에게 소유권이전등기한 후 양도가액을 751,000,000원으로 신고하면서 그에따른 양도소득세 및 방위세 171,429,220원을 신고납부하였으며 이에 대하여 당시 청구인의 주소지를 관할하는 구미세무서장은 쟁점토지 양도계약일인 89.3.7에는 기준시가가 551,847,600원으로 청구인이 신고한 양도가액보다 낮았으나, 그 직후인 89.3.15 기준시가의 배율이 3.00배에서 5.41배로 변경되어 기준시가가 청구인이 신고한 양도가액을 상회하는 995,165,172원으로 상승된 점을 고려하여 청구인이 신고한 양도가액을 인정하고 다만, 청구인이 과소신고한 196,760원을 추가고지하기로 한 사실이 관련자료에 의하여 확인된다.

그러나, 쟁점토지의 매수인인 청구외 OOO이 91년 쟁점토지위에 오피스텔을 신축하고 이를 분양한 후 동 OOO에 대한 종합소득세를 결정하는 과정에서 동 OOO이 쟁점토지의 취득가액이 2,760,000,000원으로 신고하자 처분청은 청구인이 신고한 실지양도가액이 불분명하다 하여 청구인이 신고한 가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 이건 과세를 한 것을 알 수 있다.

(3) 국세기본법 제15조에서 규정하고 있는 신의성실의 원칙에 비추어, 처분청이 어떠한 과세처분을 하여 그 처분이 납세자에게 일반적으로 받아들여진 후에 처분청이 이를 번복하고 그에 반하는 처분을 한다면 이는 신의성실의 원칙에 반한다고 하겠으나, 처분청의 당초 처분이 납세자가 신고한 사항에 근거하여 행하여졌고 그 신고내용이 사후에 진실하지 아니한 것으로 밝혀졌다면 이러한 납세자에게까지 신의성실의 원칙에 근거하여 당초 처분의 효력을 유지시킬 것은 아니라고 본다.

(4) 청구인이 쟁점토지를 취득하여 양도하기 까지의 기간인 78년～89년은 지가상승율이 유례없이 높았던 시기이고 특히, 쟁점토지를 양도할때인 89년은 80년대 들어 지가상승율이 가장 높았던 시기인 점, 쟁점토지가 위치한 서울특별시 OO구 OO동은 전국적으로 지가수준이 높고 더구나 쟁점토지가 위치한 지역은 용도지역상 상업지역이어서 주거지역보다 지가가 월등히 높은데도 불구하고 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액은 평당 4,500,000에도 미치지 못하여 지나치게 저렴하다 하지 않을 수 없다.

그러한데도, 청구인은 양도가액이 751,000,000원으로 기재된 검인계약서이외에 쟁점토지의 양도가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지를 시세에 미치지 못하는 저가로 양도할 만한 설득력있는 이유도 설시하지 못하고 있다.

(5) 그러하다면, 청구인이 89년 쟁점토지 양도 후 신고한 실지양도가액이 진실한 것이라고 하기는 어렵다 하겠으므로 처분청이 전시 소득세법령의 규정에 따라서 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다.