조심2008중0681 (2008.06.23)

상속

기각

매매사례가액으로 인정할 수 있는 인근 아파트가 2 이상이 있는 경우 여러 조건 등을 고려하여 보다 근접한 사례를 매매사례가액으로 봄이 타당함

상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙등】 / 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】

2007중2727 /

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.11.7. 피상속인 이OO의 사망으로 상속이 개시된 상속재산에 대하여 2006.7.12.자로 상속세 과세표준에 대한 기한후 신고를 하면서 상속재산 중 경기도 OO시 분당구 수내동 76번지 푸른마을아파트 510동 1602호(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 상속재산가액을 970백만원으로 평가하는등 상속세 과세가액을 2,720백만원으로 평가하여 납부할 세액을 299,689,180원으로 신고하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 상속세 조사결과, 상속개시일로부터 약 2개월 후인 2006.1.12. 매매계약이 체결된 같은 곳 OOOOOOO OOOO OOOOO(이하 “인근아파트①”이라 한다)의 거래가액 1,250백만원(이하 “매매사례가액①”이라 한다)을 쟁점아파트의 시가로 보고, 2007.12.4. 청구인에게 2005.11.7. 상속분 상속세 150,481,180원을 추가로 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 상속개시일로부터 약 11개월후인 2006.9.22. 쟁점아파트를 문OO에게 매매대금 1,220백만원에 양도하기로 매매계약을 체결한 사실이 있는 바, 같은 기간 OO은행을 비롯한 부동산 정보지의 거래가액이 평균 20%정도 상승한 점, 쟁점아파트는 신축한지 13년이 경과된 아파트로 대규모 수선 여부에 따라 거래가액이 달라질 수 있는 점 등을 감안하면, 처분청이 과세의 근거로 삼은 매매사례가액①은 쟁점아파트의 상속당시 시가를 제대로 반영하고 있다고 보기 어려우므로 청구인이 당초 신고한 가액 또는 청구인이 제시한 매매사례가액〔쟁점아파트와 같은 동 19층에 소재하는 아파트(이하 “인근아파트②”라 한다)의 매매사례가액으로 매매계약일은 2006년 3월이며, 이하 “매매사례가액②라 한다〕을 쟁점아파트의 상속당시 시가로 보는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

상속세및증여세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조에 의하면 당해 재산에 대한 매매사례가액이나 감정가액 이외에도 당해 재산과 면적·위치·용도·종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등도 시가로 볼 수 있도록 하였는 바, 처분청이 과세의 근거로 삼은 인근아파트①은 쟁점아파트와 같은 층의 마주보는 아파트로 용도·종목·면적·건축연도·일조 방향 및 기준시가 등이 동일한 반면, 인근아파트②는 쟁점아파트의 상속개시일로부터 6개월 이내에 매매계약이 체결된 것이기는 하나, 쟁점아파트와 층수 및 기준시가 등이 다른 것으로 확인되고, 인근아파트①의 매매계약일이 쟁점아파트의 상속일에 더 근접하므로 매매사례가액①을 쟁점아파트의 시가로 본 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속개시일로부터 약 2개월 후에 거래된 인근아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 상속개시일 현재 시가로 본 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세및증여세법(2006.12.30. 법률 제8139호로 개정되기 전의 것) 제60조 【평가의 원칙등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조 【부동산등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건물

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

(2) 상속세및증여세법시행령(2006.2.9. 대통령령 제19333호로 개정되기 전의 것) 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만,그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.11.7. 피상속인 이OO의 사망으로 상속받은 쟁점아파트를 970백만원으로 평가하여 상속세 신고를 하였고, 처분청은 상속개시일로부터 약 2개월 후인 2006.1.12. 매매계약이 체결된 인근아파트①의 매매사례가액①을 상속개시 당시 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 이 건 상속세를 과세하였다.

(2) 이 건 매매사례가액의 내역 및 건설교통부가 공시한 쟁점아파트와 인근아파트의 실지거래가액 등은 아래 <표1>과 같으며, 청구인은 상속개시일로부터 약 11개월 후인 2006.9.22. 쟁점아파트를 문OO에게 매매대금 1,220백만원에 양도하기로 매매계약을 체결한 사실이 있다.

<표1> 이 건 매매사례가액의 내역

(3) 한편, 청구인이 제시한 「OO은행 등의 부동산 시세자료」 등에 의하면, 쟁점아파트의 상속개시일 및 인근아파트에 대한 매매계약 체결당시의 쟁점아파트와 면적 및 용도 등이 유사한 주변 아파트의 시세는 아래 <표2>와 같다.

<표2> 쟁점아파트와 유사한 주변 아파트의 시세

(4) 위 사실에 기초하여 청구인은 청구인이 당초 신고한 가액 또는 인근아파트②의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점아파트의 상속개시일로부터 9개월이 경과한 시점에 청구인이 문OO에게 쟁점아파트를 매매가액 1,220백만원에 양도하기로 매매계약을 체결한 점과 그동안 쟁점아파트와 면적 및 용도 등이 유사한 주변 아파트의 시세가 약 20% 상승한 점을 감안할 때, 청구인이 당초 평가하여 신고한 가액 970백만원을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있다고 주장하고 있으나, 청구인이 당초 신고한 가액 970백만원은 청구인이 쟁점아파트의 기준시가 및 주변 아파트의 시세변동 내역 등을 참작하여 임의로 평가한 가액으로 그 평가의 근거가 없는 가액이다.

(나) 또한, 인근아파트의 매매사례가액①과 매매사례가액② 중 어느 가액이 상속개시일 현재 쟁점아파트의 시가에 근접한 가액인지 여부에 대하여 살펴보면,

1) 인근아파트①은 쟁점아파트와 같은 층의 마주보는 아파트로 쟁점아파트와 용도·면적·건축연도·일조 방향은 물론 기준시가도 동일한 것으로 조사되어 있는 반면, 인근아파트②는 쟁점아파트와 용도·면적·건축연도·일조 방향 등은 동일하나, 층수가 19층으로 달라서 기준시가가 다른 아파트로 확인된다.

2) 또한, 시가로 볼 수 있는 매매사례가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 거래된 가액을 시가로 보는 것이 타당하다 할 것이다(국심 2007중2727, 2007.11.1. 참조).

따라서, 이 건 처분청이 인근아파트①의 매매사례가액①을 상속개시일 현재 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2008년 6월 23일

주심조세심판관 이 영 우

배석조세심판관 이 광 호

남궁 훈

<별첨>

《 청구인 명세 》