특수관계자에게 지급한 임차보증금의 시가초과액 판단(경정)

OOO세무서장이 2009.3.12. 청구법인에게 한 2004사업연도 법인세 20,835,470원, 2005사업연도 법인세 88,318,910원, 2006사업연도 법인세 70,476,020원, 2007사업연도 법인세 3,891,350원의 부과처분은 OOO 등에 위치한 학원사업용 빌딩의 임차료나 임차보증금, 기타 여건 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 2004～2007사업연도에

OOO(지하 2층, 지상 11층, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에서 학원사업(OOO 등)을 영위하기 위하여 대표이사 OOO의 배우자인 OOO 소유의 쟁점부동산을 임차하고 임차보증금 46억원을 지급하였다.

나. 처분청은 청구법인이 특수관계자인 OOO에게

지급한 임차보증금이 「법인세법 시행령」제89조 제4항 제1호의 시가(쟁점부동산의 감정가액의 50%)를 초과한다 하여 시가초과액 상당액을 업무무관가지급금으로 보아 인정이자를 익금산입하고, 이와 관련된 지급이자를 손금불산입하는 등(별지 ＜표1＞, ＜표2＞참조) 하여 2009.3.12. 청구법인에게 2004사업연도 법인세 20,835,470원, 2005사업연도 법인세 88,318,910원, 2006사업연도 법인세 70,476,020원, 2007사업연도 법인세 3,891,350원, 합계 183,521,750원을 경정․고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2009.6.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

처분청은 청구법인이 OOO에게 지급한 임차보증금에 대하여 쟁점부동산과 유사한 임대사례를 찾아보지 아니하고 「법인세법 시행령」제89조 제4항 제1호(쟁점부동산의 감정가액의 50%)를 적용하여 부당행위계산 부인대상으로 보았지만, 쟁점부동산(OOO)과 바로 연접한 OOO(위 같은 곳 1148-5, 이하 “비교대상 건물”이라 한다) 4～7층에서 OOO이 학원사업을 영위하고 있으므로 이를 쟁점부동산과 유사한 임차사례로 보아야 하고, 이 경우 쟁점부동산의 면적(㎡)당 임차보증금(2004사업연도 4십7만원, 2007사업연도 2백4십만원 정도)은 비교대상 건물의 임차보증금(2004 및 2007사업연도 2백4십만원 정도)보다 적으므로 이 건은 고가의 임차보증금을 지급한 경우가 아님에도 처분청이 그와 같이 보아 이 건 법인세를 부과한 처분은 위법․부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 인접한 부동산을 적정한 임차사례로 보기 위해서는 ① 임대 조건 및 면적, ② 임대건물의 위치적 효용성, ③ 시장상황 등을 비교하여 유사하여야 하나, 청구법인이 제출한 비교대상 건물은 인접한 곳에 소재하는 것 외에 다음과 같이 여러 가지 조건에서 차이가 나므로 유사한 임차사례로 보기 어렵다. 먼저, 임차 조건 등을 비교해 보면 다음과 같다. 쟁점부동산은 지하 2층, 지상 11층의 건물이며, 청구법인이 전체를 임차하여 사용하고 있는 반면 비교대상 건물은 지하 1층, 지상 8층의 건물이고, 입시전문인 OOO이 4～7층을 임차하여 사용하고 있으며 기타 층은 자동차판매 대리점, 사무실, 점포 등으로 사용하고 있고, 쟁점부동산은 층별 면적이 대부분 458.29㎡ 정도이나 비교대상 건물은 층별 면적이 601.38㎡(4층, 5층은 546.66㎡임) 정도로 층별 임차면적이 쟁점부동산의 그것보다 크며, 청구법인이 임차한 총면적은 5,715.08㎡이고 비교대상 건물은 2,717.35㎡이므로 임차면적이 2배 이상 차이가 난다. 둘째, 시장상황 및 효용성을 비교해 보면 다음과 같다. 쟁점부동산은 2004년에 신축된 건물로 청구법인이 완공시점부터 사용하고 있는 반면 비교대상 건물은 이보다 6년이나 앞선 1998년에 신축된 건물로 다수의 사업자가 학원 및 근린생활시설로 사용하여 이미 상권이 형성되어 있으며, 건물 앞에는 도로와 횡단보도, 버스정류장 등이 있어 교통이 편리한 등 시장상황 및 효용성에 차이가 있다. 한편, 쟁점부동산과 비교대상 건물의 2005년 학원수입금액을 비교해 보면, 아래 ＜표1＞과 같이, 청구법인은 29억원 상당이고 비교대상 건물 내 학원은 22억원 상당으로, 임차면적이 1/2에 불과한 비교대상 건물의 ㎡당 수입금액이 쟁점부동산의 그것보다 2.1배나 많다.

＜표1＞ 청구법인과 비교대상 건물의 학원수입금액 비교

(단위 : 백만원, ㎡)

참조조문

-법인세법 제28조

-법인세법 시행령 제53조

-법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호

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