국심1990서1023 (1990.10.05)

양도

취소

골프장 건설을 위해 취득하였다고 되어 있는 점 등으로 미루어 보아 이 건 양도를 법인과의 거래로 하여 양도가액은 확인되는 실지거래가액 8,230,400원에 의하여 취득가액은 환산하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당함

소득세법 제23조【양도소득】

국심1989서0999

강서세무서장이 90.1.16 청구인에게 과세한 90년 수시분(86년

귀속) 양도소득세 2,248,170원 및 동 방위세 224,810원의 부과

처분은 이를 취소한다.

1. 사실

청구인은 서울시 강서구 OOO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 경기도 용인군 내사면 OO리 OOOO 전 1,388평방미터외 4필지 전답 4,250평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 86.8.27 청구외 OOO에게 양도계약을 체결하고 86.10.6 이전등기를 하고 86.10.8 주식회사 OO고속 명의로 매매예약에 의한 가등기된 사실에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점토지를 OO고속에게 양도한 것이라는 감사원 지적에 따라 법인과의 거래로 보고 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 청구인에게 86년귀속 양도소득세 2,248,170원 및 동 방위세 224,810원을 90.1.16 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.3.13 심사청구를 거쳐 90.6.4 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장

청구인은 58년 이래 본인이 취득하여 관리하던 경기도 용인군 내사면 OO리 O OOOO외 17필지 총 332,844평방미터 및 가족들 소유 임야등을 86.7.1 OOO외 5인과 매매계약을 체결하고 86.9.10 잔금 수령시 OOO로부터 제시된 OOO외 5인 대신 OOO를 매수인으로 하는 별도의 쟁점토지에 대한 매매계약서에 날인하고 잔금을 수령한 사실이 있으며 86.11.1 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 당해 토지 양도에 대하여 자진신고 납부하였다.

그런데 처분청에서는 당해 토지의 양도가 법인과의 거래라 하여 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세등을 과세하였으나 이 건 쟁점토지의 양도에 대하여 당초 청구인에게 고지되었던 양도소득세 등 259,489,700원에 대한 경정고지 처분에 대한 국세심판청구(국심 제89서999호, 89.9.9)에서 당해 거래가 개인간의 거래임이 판명되어 당초 부과된 세금이 전액 취소되었음에도 불구하고 동일 사안에 대하여 또다시 경정함은 국세기본법 제80조와 동법 통칙 7-3-02-80의 제2항에 의하여 당해 행정청은 청구를 인용하는 재결청의 결정에 어긋나는 처분을 할 수 없다라는 규정을 위배한 처분이므로 이를 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

소득세법 제170조 제1항 제4항 제1호의 규정을 모두어 보면, 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 확인할 수 없는 다른 하나는 환산한 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하도록 규정하고 있고 이 건 사실관계를 살펴보면, 89.6.28 자 주식회사 OO고속 대표이사 OOO의 확인서에 주식회사 OO고속에서 토지대금을 지급한 것으로 되어 있고 89.7.11 자 감사원 질문서에 주식회사 OO고속에서 OOOO 골프장 건설을 위해 취득하였다고 되어 있는 점 등으로 미루어 보아 이 건 양도를 법인과의 거래로 하여 양도가액은 확인되는 실지거래가액 8,230,400원에 의하여 취득가액은 환산하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 거래가 개인과의 거래인지 또는 법인과의 거래인지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저, 관련 법 규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하도록 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우로서 동법 시행령 제170조 제4항 제1호에서 “국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”로 규정하고 있어, 그 거래상대방인 개인인 경우와 법인인 경우의 양도차익 계산방식이 달라 양도소득세의 부담도 차이가 나도록 규정되어 있음을 알 수 있다(89.8.1 양도분부터는 동일한 것으로 개정).

다음, 이건 과세처분 경위를 보면, 감사원 감사에서 청구외 OOO가 쟁점토지를 취득하여 86.10.6 소유권이전등기를 하였지만 동인은 명의자에 불과할 뿐이고, 실질소유자는 주식회사 OO고속으로서 소유권 확보를 위하여 쟁점토지에 대하여 86.10.8 매매예약에 의한 가등기를 한 사실을 밝혀 청구인이 쟁점토지의 매수자인 거래상대방이 법인임을 인지하고도 양도소득세를 면탈하기 위하여 개인과의 거래로 위장하였다고 인정하여 양도가액을 실지거래가액으로 하고, 취득 가액은 환산가액에 의하여 이 건 과세처분을 한 사실을 알 수 있다.

그런데 청구인은 쟁점토지매매계약의 매수상대방이 개인이므로 전시법조의 규정에 의하여 기준시가에 의하여 과세함이 적법타당하다고 주장한다.

먼저, 이 건 청구인이 쟁점토지 매매경위를 보면, 청구인과 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 경기도 용인군 내사면 OO리 O OOOO외 31필지 임야·전·답 등 237,254평(쟁점토지 4,250평방미터 포함 이하 “이 건 토지”라 한다)을 86.7.1 청구외 OOO외 5인에게 매매대금 1,600,000,000원에 계약을 체결하고 86.9.10 잔금을 수령하고 소유권이전등기는 86.10.6 자로 쟁점토지는 청구외 OOO에게 쟁점토지 이외의 토지는 청구외 OOO에게 각각 이전되고, 86.10.8 자로 주식회사 OO고속 명의로 매매예약가등기된 사실이 확인되고 있는 것과 같이 청구인들은 당초부터 법인과의 거래를 하지 아니하려고 하였으며 이러한 사실은 처분청이 처분근거로 제시한 주식회사 OO고속의 이 건 토지에 대한 취득경위서에서 “OOO씨를 통하여 임야매입교섭을 진행한 결과 매도의사는 확인하였으나 법인에의 매도를 원치 않았으므로 당사에 협조하고 있는 OOO과 OOO의 명의로 취득하게 되었음”이라고 밝히고 있고,

같은 처분근거로 제시한 청구인 OOO의 진술내용에서도 “당초부터 법인과의 거래는 거절해 온 바 있고 이 건 토지는 개인이 매수한다고 하여 계약을 체결하였다”고 진술하고 있으며, 또한 이 건 토지의 매매거래를 중개하거나 입회한 OOO, OOO(OO리장), OOO(새마을지도자)의 진술내용을 보아도 “청구인들은 당초부터 법인과의 거래는 거절해 왔으며, 개인 OOO이 매입한다고 하여 매매거래에 입회하였다”고 진술하고 있는 등, 이 건 토지의 매매당사자는 물론 입회인 등 관련자 모두의 진술내용이 일치하고 있는 점으로 미루어 볼 때 이 건 토지는 개인간의 거래로 인정되며,

따라서 법인을 거래상대방으로 한 계약은 당초부터 체결되기 어려웠던 사실이 명백히 밝혀지고 있는 바, 그 당시의 상황이 이러하다면 청구인들이 실제는 법인인 주식회사 OO고속과 매매계약을 체결하고도 허위의 개인명의의 이중계약서를 작성하거나 당초에는 법인명의로 분명히 계약을 체결하고서도 다시 개인명의로 계약서를 재작성하는 등 쌍방간의 담합에 의한 계약서 조작은 있을 수 없다 하겠다.

그런데 처분청은 주식회사 OO고속의 이사 OOO이 “OO리장 OOO에게 매입의사와 OOO의 주식회사 OO고속 근무사실을 언급하였기 때문에 청구인들이 법인과의 거래인 사실을 인지하였다”고 진술하고 있어 이를 근거로 법인과의 거래에 해당한다고 단정하고 있으나,

앞서 살펴 본 바와 같이 법인이 매수하는 경우에는 매매계약 자체가 체결될 수 없는 상황이기 때문에 굳이 OOO이 그러한 사실을 청구인들에게 언급할 필요성이 있을지 의심스러우며, 이러한 점은 OOO과 함께 매매계약 체결시 입회한 OOO과 청구인들의 진술내용이 일치하고 있는 점으로 볼 때 청구인들이 매수상대방이 주식회사 OO고속임을 분명히 사전에 알고 있었다고 보기 어렵고,

나아가서 주식회사 OO고속이 청구인들에게 법인이 매수한다는 사실을 분명히 밝혀 개인명의로 계약을 체결하면서 대리인을 선입하였거나 명의신탁한 사실을 위임장 또는 각서 등에 의하여 밝힌 바도 없음이 확인된다.

한편, 이 건 토지의 매수인인 주식회사 OO고속은 청구인들이 법인에게의 양도는 거절하므로 OOO, OOO, OOO, OOO 등을 내세워 당초 OOO외 5인이라는 개인명의로 계약을 체결하고도 86.9.10 잔금지급시에는 자금능력이 있는 OOO과 OOO를 위 매수인 중 2인으로 하여 동인을 매수인으로 한 매매계약서를 재작성하도록 하여 소유권이전등기를 하였으며, 또한 위 법인이 이 건 토지매매대금을 지급하고도 OOO에게 선급금을 지급한 것처럼 장부상 허위의 회계처리를 하였는바,

이러한 점에 미루어 볼 때에도 주식회사 OO고속도 자기가 직접 이 건 토지를 매수한 사실을 나타내지 아니함은 물론 이 건 토지를 이용하여 골프장사업을 영위하려 하는 점을 사업수행상 상당기간동안 은폐하려고 했던 사실이 밝혀지고 있다.

끝으로, 이 건 토지의 매매대금이 주식회사 OO고속에서 나왔고 청구인들에게 자기앞수표로 지급되었는 바, 그 지급수단이 당좌수표 또는 약속어음등이 아니기 때문에 발행인 등 그 지급자를 알 수 있는 것이 아니며, 또한 청구인들이 자기앞수표로 수령하면서 그 거래상대방에게 자금의 출처까지를 문의해 볼 수도 없는 것이므로 이 건 토지의 매매대금이 주식회사 OO고속에서 나온 사실을 들어 법인과의 거래라고 할 수는 없다 하겠다(국심 89서388, 89.7.26(합동회의): 89서913, 89.8.24 참고).

따라서 이상과 같은 여러 사실과 매매계약서 등 관계서류, 관계인들의 진술내용 및 그 정황 등으로 미루어 볼 때 청구인들은 이 건 토지를 법인에게 양도하는 경우 양도소득세의 과중한 부담을 우려하여 법인과의 거래는 당초부터 거절해 왔던 것이고, 주식회사 OO고속은 골프장 사업 등에 필요한 이 건 토지를 청구인들로부터 법인명의로 직접 매수할 수 없기 때문에 매수인을 OOO 또는 OOO 또는 OOO과 OOO로 바꾸어 가면서 매매계약서를 수정하거나 작성함으로써 직접 매수하는 사실을 나타내지 아니하였고, 이에 맞추어 회계처리를 한 사실도 알 수 있는 바,

막연히 청구인들이 매수상대방이 주식회사 OO고속임을 인지했을 것이라는 추측하에 법인과의 거래로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 사실오인의 잘못이 있는 위법한 처분이라 할 것이다(89서999, 89.9.9 동지).

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.