서울고등법원 2019. 10. 16. 선고 2019나2022195(본소), 2019나2022201(반소) 판결

피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 130,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 2019. 5. 21.까지는 연 15%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 이 법원에서 청구취지를 감축하였다).

2. 반소

원고는 피고에게, 별지 목록 기재 건물 중 지층 73.38㎡와 1층 60.42㎡를 인도하고, 2016. 7. 1.부터 위 건물 인도완료일까지 월 2,805,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라(피고는 환송 전 당심에서 2015. 11. 8.부터 2016. 6. 30.까지의 차임 상당 부당이득반환 청구” 부분을 취하하였다).

제1심판결의 본소 및 반소에 대한 부분 중 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 130,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 2019. 5. 21.까지는 연 15%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 피고의 반소청구를 기각한다(원고는 이 법원에서 위와 같이 청구취지를 감축하였고, 그에 따라 그 범위 내에서 항소취지도 감축되었다).

이유

1. 이 법원의 심판범위 및 환송판결의 기속력

가. 이 법원의 심판범위

1) 원고는 제1심에서 보증금반환청구와 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구를 병합하여 본소청구를 하고, 피고는 인도청구와 차임 상당의 부당이득금 청구를 병합하여 반소청구를 하였는데, 제1심법원이 본소 중 보증금반환청구, 반소 중 차임 상당 부당이득금 청구를 일부 인용하고, 본소 중 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구와 반소 중 인도청구를 기각하였다.

2) 이에 대하여 원고만이 본소 및 반소 중 각 원고 패소부분에 대하여 항소하였다. 그런데 피고가 항소심 계속 중 반소로 차임 상당 부당이득을 구하는 것을 임대차보증금에 대한 공제항변으로 변경하였다. 환송 전 당심은 피고가 원고에게 반환하여야 할 보증금을 일부 감액하고, 제1심판결의 반소에 대한 부분 중 원고 패소부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 피고의 반소청구를 기각하며, 원고의 본소에 대한 항소를 기각하는 환송 전 판결을 선고하였다.

3) 환송 전 판결에 대하여 원고만이 일부 상고하였고, 대법원은 ‘계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담함에도 환송 전 판결은 임대인이 위 보호의무를 부담하지 않는 것으로 판단하였다’는 법리오해를 이유로 환송 전 당심 판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하여 환송하였다.

4) 따라서 이 법원의 심판 범위는 본소 중 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분으로 한정된다.

나. 환송판결의 기속력

환송판결의 하급심에 대한 법률상 판단의 기속력은 그 파기의 이유로서 원심판결의 판단이 정당치 못하다는 소극적인 면에서만 발생하는 것이고 하급심은 파기의 이유로 된 잘못된 견해만 피하면 다른 가능한 견해에 의하여 환송 전의 판결과 동일한 결론을 가져 온다고 하여도 환송판결의 기속을 받지 아니한 위법을 범한 것이라 할 수 없다( 대법원 1990. 5. 8. 선고 88다카5560 판결 ). 따라서 이 사건 환송판결의 기속력은 ‘계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다’는 부분에 한정된다.

2. 기초사실

가. 임대차계약의 체결

원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에, 원고가 피고로부터 피고 소유의 별지 목록 기재 건물 중 지층 73.38㎡와 1층 60.42㎡(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 임대차보증금 70,000,000원, 월 차임 2,350,000원(부가가치세 별도, 월세는 후불로 지급), 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 그 무렵 피고에게 임대차보증금 70,000,000원을 지급하고 피고로부터 이 사건 상가를 인도받아 이 사건 상가에서 ‘○○○○’이라는 상호로 음식점을 운영하여 왔다.

나. 임대차계약의 갱신

원고와 피고는 2012. 10. 7. 이 사건 임대차계약의 차임을 월 2,550,000원으로, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 변경하는 외에는 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 구두로 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다.

다. 원고의 권리금계약 체결 및 피고의 임대차계약 체결 거절

1) 원고는 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16.경 소외인과, 원고가 소외인에게 이 사건 상가에서의 영업시설, 비품 일체를 권리금 145,000,000원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.

2) 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축 또는 대수선을 할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하지 않았다.

라. 원고의 인도 및 피고의 이 사건 상가 이용현황

1) 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 있던 원고의 물건들을 모두 꺼내어 이 사건 상가에서 퇴거하고, 피고에게 2016. 7. 7.까지의 차임을 지급하였다.

2) 피고는 이 사건 임대차계약 종료 후 원고로부터 위와 같이 이 사건 상가를 인도받은 다음부터 이 사건 변론종결인 2019. 9. 4. 현재까지 이 사건 상가를 영리 목적으로 사용하고 있지 아니하다.

【인정근거】 갑 제1 내지 7호증, 갑 제14호증, 갑 제15호증, 을 제1호증, 을 제2호증, 을 제25, 35호증의 각 기재(가지번호 있는 경우 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

3. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장 요지

1) 피고가 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 소외인과 임대차계약을 체결하는 것을 거절함으로써, 원고가 소외인과의 권리금계약에 따라 권리금을 받는 것을 방해하였으므로, 피고는 원고에게 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1 , 3항 에 따라 원고가 입은 손해인 이 사건 상가의 권리금 상당액인 130,000,000원을 배상할 의무가 있다.

나. 피고 주장 요지

1) 상가임대차법 제10조의 4 제2항 제3호 , 제1항 4호 는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’를 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 규정하고 있다. 그런데 피고는 이 사건 상가를 원고로부터 인도받은 이후부터 3년이 넘은 기간 동안 이 사건 상가를 영리목적으로 사용하지 아니하였다.

2) 원고는 2014. 7. 31. 소외인에게 피고의 동의 없이 이 사건 상가를 전대하였고, 원고가 2010. 10. 1.부터 2015. 8.경까지 9개월분을 제외한 49개월분의 차임을 그 지급시기보다 연체된 일자에 지급하여 왔으며, 이 사건 건물은 건축된 지 25년이 경과하여 노후되어 재건축을 위하여 피고가 점유를 회복할 필요가 있는 경우에 해당하고, 원고가 피고에게 신규임차인이 보증금 및 차임을 지급할 자력이 있는지 등에 관하여 아무런 정보를 제공하지 않았다.

3) 따라서 피고가 원고가 주선한 신규임차인과 계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유들이 존재하므로, 피고에게 손해배상책임이 발생하지 않는다.

4. 상가임대차법 관련 규정

제10조의3 (권리금의 정의 등)

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호 의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호 의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

③ 임대인이 제1항 을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항 에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

5. 판단

가. 권리금 회수기회 보호의무 부담 여부

1) 상가임대차법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항 에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다[ 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결 참조].

2) 따라서 원고의 이 사건 상가에 관한 전체 임대차기간이 5년을 초과하였다고 하더라도, 피고에게 상가임대차법 제10조의4 제2항 각호 에서 정한 정당한 사유가 존재한다는 특별한 사정이 없는 한, 원고가 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 이상 상가임대차법 제10조의4 제1 , 3항 에 따라 원고가 입은 손해인 이 사건 상가의 권리금 상당액을 배상할 책임이 있다.

나. 상가임대차법 제10조의 4 제2항 제3호 에 따른 임대차계약 체결 거절의 정당한 사유 인정 여부

1) 상가임대차법 제10조의 4 제2항 제3호 의 해석

앞서 본 바와 같이 상가임대차법 제10조의 4 제2항 제3호 는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’라고 규정되어 있다. 살피건대, 을 제36호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 위 조항은 ‘임대인이 임대차 종료 후 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우’라고 해석함이 상당하다.

가) 개정 전 상가임대차법이 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있고, 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만, 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있어, 이러한 문제점을 해결하기 위하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련하기 위하여 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 상가임대차법이 개정되면서 제10조의4 권리금 회수기회 보호 규정이 신설되었다.

위 조항의 신설로 인하여 임차인은 임차목적물을 중심으로 형성한 영업적 이익을 보호받게 된 반면, 임대인은 자신이 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 자신이 원하는 방식으로 임대차목적물을 활용할 자유에 일정한 제한을 받을 수밖에 없게 되었다.

나) 상가임대차법 제10조의4 제2항 은 임대인이 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유에 관한 규정을 둠으로써 임차인의 영업적 이익 보호와 임대인의 재산권 보장의 조화를 꾀하고 있다. 이 중 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 는 임대차 종료 후 임대인이 임대차목적물을 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 하여 기존 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 다음, 다른 임차인으로부터 권리금을 받거나 임대인이 직접 영업을 하여 기존 임차인이 이룩해 놓은 영업가치를 침해하는 행위를 방지하는 한편, 임대인이 1년 6개월 이상 임대차목적물을 영리목적으로 사용하지 않는다면 기존 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 사용수익권에 관한 과도한 침해를 방지하려는 것으로 보인다.

즉, 임차인이 임대차기간 동안 영업활동을 통하여 형성한 지명도나 신용 등 영업적 가치가 여전히 잔존하는 ‘임대차 종료 후 1년 6개월 이상’의 기간 동안 임대인이 이러한 영업적 가치를 이용하지 아니하는 경우 권리금 회수기회 보호 규정의 입법목적에 반하지 않는다고 보아 예외를 인정한 것이다.

다) 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 가 ‘임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’라고 과거형으로 기술되어 있어 원고 주장과 같이 ‘임차인이 임차기간 동안 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였던 경우’로 해석할 수 있는 여지가 없는 것은 아니나, 임대차 종료 후 1년 6개월 이상 지난 시점에서 볼 때는 위 규정에 따른 자연스러운 해석이 가능하다(당초 법률안이 ‘임대차목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우’라고 규정되어 있었던 점에 비추어 보면, 후자의 해석이 더욱 자연스럽다).

임차인이 임차보증금이나 차임을 지급하면서 임차기간 동안 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 사실상 상정하기 어렵고, 임차인이 상가건물을 임차기간 동안 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니할 경우 임대차 종료 시 기존 임차인이 받아 갈 권리금이 발생할 여지가 많지 않으므로, 굳이 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 에서 별도로 이를 규정할 이유가 없다.

더욱이 상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항 에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다( 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 ). 따라서 임차인이 임대기간 내 1년 6개월 이상 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 사용하지 아니할 경우, 이는 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차라 볼 수도 없다.

라) 위 규정에 의할 경우 원고 주장과 같이 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하였지만 임대인이 신규임차인과의 임대차계약을 거절하고 임대차 목적물을 인도받은 후 영리 목적으로 사용하지 아니하는 경우에는 권리금을 즉시 지급받지 못하는 문제점이 있다. 그러나 위 규정에 의하더라도 임차인은 임대인을 상대로 상가임대차법 제10조의4 제4항 에 따른 소멸시효 기간(임대차 종료 후 3년) 내에 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있고, 임대인이 임대차 종료 후 1년 6개월 이내 임대차 목적물을 영리목적으로 사용하는 것이 확인된 경우 권리금 상당의 손해배상을 받을 수 있으며, 또한 상가임대차법 제10조의4 제3항 에서 ‘임대인이 임차인에게 배상할 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다’고 규정하여 권리금 분쟁 사건의 경우 임대차 종료 당시의 권리금 산정을 위한 감정절차의 진행이 예정하고 있으므로, 위와 같은 문제점으로 인하여 임차인의 권리가 과도하게 침해된다고 볼 수 없다.

나아가 위와 같은 문제점은 상가임대차법의 개정을 통해 시정될 일이지, 법원이 헌법이 부여한 법률해석권한의 한계를 넘어서 법률해석으로 이를 바로잡을 수도 없다.

2) 피고가 원고의 임대차기간이 종료된 후 1년 6개월 이상 이 사건 상가를 영리목적으로 사용하지 아니한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 임대차계약 체결 거절에 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 의 정당한 사유가 있는 것으로 볼 수 있다.

3) 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 청구는 나머지 주장들에 대하여 더 나아가 살필 필요 없이 받아들이기 어렵다.

6. 결론

원고의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분은 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

판사 장석조(재판장) 박성준 한기수

따름판례

평석