1998-0571 (1998.10.28)

취득

기각

사업성이 없고 손실이 우려되어 시행자가 재건축 사업을 시행하지 않기로 하였다는 청구인의 주장을 받아 들일 수 없다 하겠으므로 토지 취득후 5년 이내에 매각한 정당한 사유로 볼 수 없어 처분청이 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 적법함

지방세법 제112조【세율】 / 지방세법 제112조의3【법인의 비업무용 토지에 대한 세율적용】

청구인의 심사청구는 이를 기각한다.

1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 1995.3.21.ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇㅇ번지대지 1,014.6㎡중 1,014.6분의 84.55지분(이하 “이건 토지”라 한다) 및 건물 84.63㎡(이하 이건 토지 및 건물을 “이건 부동산”이라 한다)를 공동주택 건축 목적으로 취득한 후 5년 이내인 1997.10.15. 정당한 사유없이 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 이건 토지의 취득가액(79,714,679원)에 지방세법 제112조제2항의중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 12,435,480원, 농어촌특별세 1,139,910원, 합계 13,575,390원(가산세 포함)을1998.8.10. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇㅇ번지상의 기존 연립주택(12세대)을 철거한 후 아파트를 재건축하기 위하여 사업시행자인 청구외 ㅇㅇ동 재건축추진위원회와 공동사업주관사인 청구외 (주)ㅇㅇ[대표이사 ㅇㅇㅇ은 청구인인 ㅇㅇ건설(주) 대표이사의 처임]과 시공자인 청구인이 1993.5.11. 아파트 공동사업 계약을 체결하였으나, 위 연립주택 소유자중 B동 4호 소유자인 청구외 ㅇㅇㅇ가 계속 재건축을 반대하므로 재건축을 수행하기 위해 청구인이 부득이 이건 부동산을 청구외 ㅇㅇㅇ로부터 고가(155,000,000원)에 매입하기로 하고 1993.5.21. 매매계약을 체결한 후 재건축을 시행코자 하였으나, 갑자기 1993.5.31. 인접 대지와의 경계거리에 관한 관악구 건축조례가 변경되어(인접 대지와의 경계거리가 3m에서 6m로 변경) 위 재건축 아파트 건축사업의 시행자측에서 사업성 검토결과 막대한 손실이 우려되자(당초 지상 11층으로 지을수 있었으나 조례 개정후 9층 밖에 지을수 없게 됨) 위 건축사업을 시행하지 않기로 하였고, 그에 따라 청구인도 위 재건축공사를 시공할 수 없게 되자 청구외 ㅇㅇㅇ와의 이건 부동산에 대한 매매계약을 해제하고 서울민사지방법원에 중도금 반환청구소송을 제기한 결과 청구인이 패소하게 되자 부득이 청구외 ㅇㅇㅇ에게 1995.3.21. 잔금을 지급하고 이건 부동산을 취득한 것으로서 그후 경영이 악화되어 국세 및 지방세가 체납되자 처분청 및 송파세무서장이 이건 부동산을 압류하여 부득이 이건 부동산을 1997.10.15. 매각한 후 그 매각대금으로 체납된 국세를 납부하였으므로 이건 토지 취득후 5년 이내에 매각한 정당한 사유가 있어 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 볼 수 없다 할 것인데도 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과 처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단

이건 심사청구는 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인이 공동주택 건축 목적으로 토지를 취득한 후 공동주택 건축을 하지 아니하고 5년 이내에 매각한 정당한 사유가 있었는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로

가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면

지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는 …법인의 비업무용토지 …을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다…”라고 규정하고, 지방세법 제112조의3에서 “법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우에는 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 규정하고 있으며, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제2호에서 “법인이 토지를 취득한 날로부터 5년 이내에 정당한 사유없이 매각한 토지. 다만, 당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 토지는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지...”라고 각각 규정하고 있다.

나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면

처분청은 청구인이 1995.3.21. 이건 토지를 공동주택 건축목적으로 취득한 후 5년 이내인 1997.10.15. 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다.

그런데 청구인은 아파트 재건축과정에서 부득이 이건 부동산을 매입하게 되어 1993.5.21. 매매계약을 체결하였으나, 1993.5.31. 인접대지와의 경계거리에 관한 관악구 건축조례가 변경되어 사업성 관계로 재건축공사를 시공할수 없게 되자 계약을 해제한 후 법원에 중도금 반환청구소송을 제기하였으나, 패소하게 되어 부득이 1995.3.21. 이건 부동산을 취득한 후 경영악화로 매각하여 그 대금으로 체납된 국세를 납부하였으므로 매각한 정당한 사유가 있다고 주장하고 있다.

다. 이건 관계 법령과 청구인 주장과의 관계를 판단한 결과

지방세법 제112조제2항 및 제112조의3과 지방세법시행령 제84조의4제1항제2호 및 같은조 제4항제10호의 규정을 종합하여 보면, 주택건설 등을 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지는 법인의 비업무용토지로 보지 아니하지만, 정당한 사유없이 4년이 경과하도록 주택건설을 하지 아니하거나, 토지를 취득한 날로부터 5년 이내에 정당한 사유없이 매각한 토지(당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 토지는 제외)는 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 위 규정에서의 정당한 사유라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유를 뜻한다(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26, 92누8750)고 할 것인 바, 사업시행자인 청구외 ㅇㅇ동 재건축추진위원회와 공동사업주관사인 청구외 (주)ㅇㅇ과 시공자인 청구인이 1993.5.11. 체결한 아파트 공동사업계약서에 의하면 공사도급금액 및 공사범위, 공사기간, 인·허가 업무의 주관, 이주계획 수립, 이주비 대여금, 이주 지연책임, 세입자 이주 및 재산관리, 건축자재, 분양대행, 계약체결, 계약의 갱신 등 재건축 사업추진에 관한 내용의 대부분이 사업시행자인 청구외 ㅇㅇ동 재건축추진위원회와 공동사업주관사인 청구외 (주)ㅇㅇ 사이에 체결된 것으로서 시공자인 청구인은 시공만 담당하게 되었던 것이므로 기존 연립주택 소유자중 B동 4호 소유자인 청구외 ㅇㅇㅇ가 재건축을 반대하였다 하더라도 이는 사업시행자와 공동사업주관사가 해결해야 할 사항으로서 시공자인 청구인이 해결해야 할 사항은 아닌 것으로 판단되는 바, 청구인이 이건 부동산을 청구외 ㅇㅇㅇ로부터 매입하기 위해 매매계약을 체결하여야 할 이유가 없었다고 보아야 할 것이고, 설령 공동사업주관사인 청구외 (주)ㅇㅇ의 대표이사 ㅇㅇㅇ이 청구인[ㅇㅇ건설(주)]의 대표이사 김문구의 처라 하더라도 청구외 (주)ㅇㅇ과 청구인은 각각 별개의 법인이라 하겠으므로 청구외 (주) ㅇㅇ이 해결해야 할 사항을 청구인이 대신 해결하였다는 주장도 받아 들일 수 없다 하겠으며,

또한, 1993.5.21. 이건 부동산에 대한 매매계약을 체결한 후 1993.5.31. 인접 대지와의 경계거리에 관한 관악구 건축조례가 변경되어 종전보다 불리하게 되었는데도 청구인이 청구외 ㅇㅇㅇ에게 1993.6.21. 중도금 25,000,000원을 지급하였고, 이로 인하여 서울민사지방법원에의 중도금 반환청구소송에서 중도금을 이미 지급한 청구인은 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다는 이유로 청구인이 패소하게 된 것으로서 이는 청구인에게 그 귀책사유가 있다고 할 것이며, 그후 위 아파트 재건축 공사는 청구외 (주)ㅇㅇ건설을 공사시공자로 하여 1997.12.17. 착공(근린시설 및 연립주택 16세대)된 사실이 입증되고 있으므로 처분청 건축조례 변경으로 인하여 사업성이 없고 손실이 우려되어 시행자가 재건축 사업을 시행하지 않기로 하였다는 청구인의 주장을 받아 들일 수 없다 하겠으므로 이건 토지 취득후 5년 이내에 매각한 정당한 사유로 볼 수 없어 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 적법하다고 하겠다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1998. 10. 28.

행 정 자 치 부 장 관