[사건번호]조심2014부2312 (2014.06.30)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인이 양도 당시 쟁점①토지는 ㅇㅇㅇ원/m2, 쟁점②토지는 ㅇㅇㅇ원/m2로 기준시가가 6배 이상 차이가 남에도 매매계약서상 양도가액(쟁점①토지 ㅇㅇㅇ원/m2, 쟁점②토지 ㅇㅇㅇ원/m2)은 유사한 점, 청구인은 쟁점①토지의 경우 불법건축물의 명도문제로 합리적인 평가방법이 필요했음에도 불구하고 감정평가를 한 사실이 없는 점 등을 감안하면, 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 양도가액에 객관적인 가치가 반영되지 못한 것으로 보이므로 처분청이 양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제100조제2항

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.8.12. 취득한 경상남도OOO임야 3,636㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다), 1999.9.3. 취득한 같은 곳산 33-1 임야 5,950㎡ 중 지분 1/2(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 2013.4.8. OOO(이하 “매수인들”이라 한다)에게 양도하고, 양도가액을 OOO원(쟁점①토지 OOO원, 쟁점②토지 OOO원), 취득가액을 OOO원(쟁점①토지 OOO원, 쟁점②토지 OOO원), 양도소득금액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은청구인이 쟁점토지의 양도가액을 임의로 구분 기재한 것으로 보아 부인하고, 기준시가에 의해 안분계산하여 2013.12.6. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.1.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「소득세법」제96조 제1항에서 양도소득세를 부과함에 있어 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 약정가액에 따른다고 규정하고 있으며, 양도차익의 산정은 개별 자산별로 구분 약정 표시된 실지거래가액에 의하여야 할 것이고, 이 경우 실지거래가액이라 함은 객관적 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 개별 자산별 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 거래 당사자 간에 약정된 금액을 의미(대법원 1999.2.9. 선고 97누6629 판결)하므로 당사자 간에 작성된 계약서가 무효라고 볼 정도의 특별한 사정을 입증할 수 없다면 실지로 거래한 가액에 따라 양도차익을 산정하여야 한다는 것이 국세청 예규(법규재산 2012-259, 2012.6.27.) 및 법원(서울행정법원 2010.4.2. 선고 2009단17141 판결, 서울행정법원 2012.9.5. 선고 2011누31439 판결)의 일관된 의견이다.

청구인은 노환으로 인한 하반신불구로 투병하고있는 등의 사정으로 병원비와 생계자금이 필요하여쟁점①토지와 쟁점②토지를 일괄 양도하고자 하였으나,투자조건이 유리하고 전원주택 등을 건축하기에 주변환경이 좋은 쟁점②토지와는 달리, 쟁점①토지는 불법 가축시설물 때문에 권리행사가 제한될 수밖에 없는 점과 연접한 가축사육장의 폐수로 인한 악취 등의 문제로 인해 상당기간 동안 거래가 이루어지지 못하였고, 2013.3.10. 매수인들이 쟁점②토지만을 양수하려 했으나, 청구인이 쟁점①토지와 일괄 양수할 것을 주장하자, 매수인들이 쟁점①토지에 대한 불법 가축시설물의 권리정리문제, 필지별 매매가격의 결정문제, 진입도로 사용문제, 토지분할문제 등에 대해 사전 거래조건을 제시하였고, 이를 바탕으로 청구인과 매수인들은 상호합의를 한 뒤, 매매계약서에 쟁점①토지와 쟁점②토지의 매매대금을 구분하여 약정하였음에도 처분청이 매매계약서의 기재내용을 부인하고 쟁점토지의 매매가액을 기준시가에 의해 안분 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점①토지와 쟁점②토지는 동일한 날짜에 같은 매수인들에게 일괄 양도되었고, 그 공시지가가 서로 6배 이상 차이가 남에도 불구하고 청구인은 합리적 이유 없이 전체가액을 면적대비 환산하여 임의적으로양도가액을 구분 기재한 바, 양도가액의 구분이 불분명한 때에는 취득또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 안분 계산하도록 규정한 「소득세법」제100조 제2항의 규정에 따라 개별자산의 양도가액을 기준시가에 따라 안분 계산하여 양도차익을 산정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 실거래가액으로 신고한 양도가액을 부인하고 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 국세청통합전산망(TIS), 양도세 경정결의서 등에 의하면, 처분청은 청구인이 2013.4.8. 쟁점토지를 양도하고, 양도가액을 OOO원(쟁점①토지 OOO원, 쟁점②토지 OOO원), 취득가액을 환산취득가액인 OOO원(쟁점①토지 OOO원)으로 하여 양도소득세를 신고한 데 대하여, 청구인이 쟁점토지의양도가액을 임의로 구분 기재한 것으로 보아 이를 부인하고, 일괄 양도가액OOO원을 기준시가에 의해 안분계산하여 양도소득세를 과세하였으며, 쟁점토지의 취득 및 양도당시 기준시가는 아래 <표>와 같다.

OOO

(2) 등기사항증명서 등에 의하면, 쟁점①토지는 당초 OOO임야 7,273㎡ 중 3,636㎡가 2010.11.19. 분할된 것인데, OOO에는 OOO의 배우자)가 2005년 8월부터 2009년 12월까지 축산/양돈업을, OOO이 2006년 3월부터 2012년 12월까지 축산업/양계업을운영하였으며, OOO의 배우자 OOO가 2008년 1월부터 현재까지 OOO(축산/개, 염소사육업)를 하고 있는 것으로 나타난다.

(3) 토지등기사항증명서에 의하면, OOO는 쟁점토지의 원소유자로서 쟁점①토지 및 쟁점②토지를 각각 2002.8.12., 1999.9.3. 청구인에게 양도하였고, 청구인은 이를 다시 OOO에게 양도하였는데, 이의신청 당시 처분청에서 유선으로 확인한바, OOO은 쟁점토지의 매매계약 경위와 관련하여 당초 쟁점②토지만을 매수하려 하였으나, 청구인이 쟁점①토지를 함께 매수할 것을 요구하였고, 쟁점①토지에는 제3자가 축사 비슷한 불법시설물을 지어놓았으며, 매수인들은 필지별 매매가액 산정에 대해서는 자세히 알지 못하며, 쟁점토지는 OOO가 관리한다고 진술하였고, OOO 시부)는 쟁점②토지에 주택 등을 지을 생각으로 매수하고자 하였으나, 청구인이 일괄 매수할 것을 요구하여 쟁점①토지도 함께 매수하게 되었으며, 또한 OOO이라는 자가 쟁점①토지 지상에 비닐하우스 같은 무허가 시설물을 2～3개 지어 10년 가까이 있었으며, 현재 OOO은 다른 곳에 있으나, 시설물은 여전히 철거하지 않은 상태이며, 비닐하우스 등에 대한 보상금으로 OOO원 가량을 요구했던 것으로 알고 있다고 진술하였다.

(4) 청구인이 제출한 쟁점토지 매매계약 체결에 대한 경위서에 의하면,쟁점토지에 관한 매매계약을 체결하기 약 1개월 전, 청구인은 필지별로 매매대금을 각각 정하든, 두 필지 전체에 대한 매매대금을 일괄로 정하든, 필지별로는 매매를 하지 않을 것이며 두 필지 모두를 일괄 매수하여야 한다는 조건을 제시하였고, 매수인들은 주변의 오염 등 환경문제, 진입도로 통행문제, 제3자(OOO)가 건축한 불법시설물(돼지축사)에 대한 권리행사문제, 주택의 건축허가문제, 매수 후 토지분할문제 등을 충분히 고려하여 쟁점②토지에 대해서만 OOO원에 매수하려하였으나, 청구인과 합의를 하지 못하였고, 다시 협의한 끝에 쟁점②토지의 매매가액을 OOO원, 쟁점①토지의 매매가액을 OOO원으로 정하여 두 필지를 모두 매수하는 것으로 매매계약을 체결한 것으로 기재되어 있다.

(5) 위의 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 청구인은매매계약서에 구분 기재된 매매가액을 부인하고 기준시가로 안분계산한 처분은 부당하다고 주장하나,양도 당시 쟁점①토지는 OOO원/㎡, 쟁점②토지는 OOO원/㎡로 기준시가가 6배 이상 차이가 남에도 매매계약서상 양도가액(쟁점①토지 OOO원/㎡, 쟁점②토지 OOO원/㎡)은 유사한 점, 청구인은 쟁점①토지의 경우 불법건축물의 명도문제로 합리적인 평가방법이 필요했음에도 불구하고 감정평가를 한 사실이 없는 점 등을 감안하면, 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 양도가액에 객관적인 가치가 반영되지 못한 것으로 보이므로,처분청이 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.