[청구번호]조심 2018중2205 (2018. 9. 12.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]어떤 재산에 관해 등기나 등록 그 밖의 공시방법을 갖춘 명의인이 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 그 재산은 그 명의인의 소유로 보는 것이 합리적인 점, 쟁점주택을 공사대금 미지급에 대하여 대물변제 받은 것이라고 주장하나 공사대금 관련 정산내역이 없는 점 등에 비추어 청구인이 제시한 증빙만으로는 쟁점주택이 명의신탁된 것이라는 청구주장을 받으들이기 어려움

[관련법령] 소득세법 제89조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 3층 상가주택(양도당시 지하1층 교회, 1층 상가, 2～3층 주택으로 주택면적이 타 용도면적보다 크므로 건물전체를 주택으로 판단하며 이하, “쟁점외주택”이라 한다)을 2007.7.10. OOO백만원에 취득하였다가 2017.5.16. OOO백만원에 양도한 후 2017.7.31. 양도소득세 예정신고를 하면서 1세대 1주택으로 보아 비과세신청하였다.

나. 처분청은 쟁점외주택 양도당시 청구인의 배우자 OOO(철근콘크리트조 20.94㎡, 대 20.7838㎡으로 이하 “쟁점1주택”이라 한다) 및 같은 곳 OOO호(철근콘크리트조 16.59㎡, 대 16.4662㎡으로 이하 “쟁점2주택”이라 하고 쟁점1주택과 합하여 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 소유하고 있는 것을 확인하여 쟁점외주택의 양도와 관련하여 1세대 1주택 비과세신청을 부인하고 2018.1.8. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.4.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택은 청구인의 직계비속인 OOO과 며느리인 OOO가 운영하는 OOO이 도배 및 장판을 시공한 후 건축주인 OOO 주식회사(이하 “OOO이라 한다)와 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)로부터 미지급 공사대금을 대물변제 받으면서 청구인의 처인 OOO의 명의로 명의신탁해 둔 것인바, 이를 주택수에서 제외하고, 쟁점외주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용하여야 한다.

(1) 쟁점주택은 2011년 11월경부터 2012년 3월 사이에 OOO이 도배 및 장판을 시공한 후 건축주인 OOO과 OOO의 공사대금 미지급(2012년 3월 기준 공사계약금액 OOO원)으로 인하여 대물변제로 받은 것이다.

OOO(쟁점외주택 양도당시 별도 세대구성함)과 그와 사실혼관계에 있던 OOO가 운영하던 사업자로서, 건축주와 계속적인 거래관계를 유지하지 위하여 공사대금 수금이 불가능한 상황에서 부동산이라도 취득하여 이를 담보로 자금을 차입하여 사업체의 운영자금으로 사용하고자 하였으나, 당시 OOO은 개인회생 중으로 은행대출을 실행할 조건이 되지 않아 부득이 청구인의 처인OOO 명의로 소유권을 이전하고 대출을 실행하게 된 것이다.

(2) 다주택을 취득하는 목적은 투자 혹은 투기의 목적이거나, 본인 또는 가족의 필요에 의할 것인바, OOO 명의로 소유권이전한 쟁점주택은 분양실적이 저조하여 대물로 변제받은 것으로 해당 주택이 투자가치가 높은 주택이었다면 대물로 변제할 이유가 없었고, 쟁점주택을 2017년 8월 및 9월에 각 매도하였으나, 취득가액에 미달하는 금액으로 매도한 것에서도 쟁점주택의 투자가치가 없었음을 알 수 있다.

쟁점1주택의 경우 전세권OOO만원이 설정되어 있는 상황에서 전세금 채무를 인수하며 취득하였고, 쟁점2주택은 공사금액은 받지도 못한 채 오히려 이를 담보로 한 차입금OOO원의 매월 이자 OOO을 지출하여 경제적 이익을 취할 수 없었다.

OOO

또한, 청구인은 본인 및 가족모두가 40여년 가까이 인천에서 거주하며 생활하고 있었고, OOO에서 발급받은 개인택시 면허로 현재까지 영업을 하고 있어서 인천광역시를 벗어나 거주하는 경우 개인택시 사업을 영위할 수 없게 되는바, 본인의 생업을 포기하면서 가족이 이사할 목적으로 쟁점주택을 보유할 의사도 없었다.

나. 처분청 의견

청구인은 청구인의 배우자인 OOO가 직계비속인 OOO이 OOO 및 OOO로부터 미지급 공사대금을 쟁점주택으로 대물변제 받을 수 있도록 명의를 빌려준 것으로서 쟁점주택의 명의수탁자라고 주장하나, 아래와 같은 점 등에 비추어 볼 때 쟁점주택을 청구인의 직계비속인 OOO의 주택으로 볼 객관적이고 신빙성 있는 증빙의 제시가 없으므로 공부상 소유자인 OOO의 소유로 봄이 타당하다.

(1) 도급계약서 및 매매계약서와 분양계약서의 OOO의 직인이 일치하지 않는다.

(2) OOO과 OOO이 발주자이고, 시공자인 OOO이 대물로 변제 받은 것이라며 분양계약서를 제출하였으나, 동 계약서는 OOO 1곳과 OOO 사이에 작성되었다.

(3) 분양계약서 작성한 후 1년 6개월 상당의 기간이 지난 후 매매계약서를 작성하였다.

(4) 도급계약금액과 분양 및 매매계약서의 매매가액과의 차액에 대해 전세보증금을 인수하였다고 하나, 구체적인 증빙이 없다.

쟁점주택의 분양계약서(대물변제)에 분양금액은 각 OOO을 쟁점1주택의 전세보증금 채무로 인수한 것으로 보이나, OOO과 OOO가 체결한 부동산매매계약서에 이와 관련한 특약사항 등이 나타나지 않으며, 전세보증금을 인수하고 대물변제를 받았다는 것을 납득하기는 어렵다.

(5) 쟁점주택 양도대금의 실제 귀속자가 불분명하다.

(6) 쟁점주택 보유기간 동안 재산세 등 공과금, 세입자 구하기 등 관리를 누가하였는지 알 수 없다.

(7) 청구인의 배우자 OOO, 2009.10.6. 설립)의 주식 100%를 2014년부터 소유하고 있는 주주이자 대표이사로서, 청구인의 아들 OOO은 사업이력이 없고, 며느리 OOO로 상호변경)의 대표자임이 국세청 전산망으로 확인된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택을 명의신탁받은 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

(1) 소득세법

제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

(2) 국세기본법

제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(3) 부동산실권자명의등기에 관한 법률

제4조【명의신탁약정의 효력】① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의 수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점외주택의 부동산 매매계약서 및 부동산 등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 쟁점외주택을 2007.7.10. OOO원에 취득하였다가 2017.5.16. OOO원에 양도하였고, 동 주택 과 관련하여 2017.7.31. 1세대 1주택 비과세대상으로 보아 양도소득세 신고를 하였다.

(2) 쟁점1·2주택의 등기사항전부증명서에는 다음과 같이 소유권이 및 전세권 설정등기 등이 이루어진 것으로 나타난다.

(3) 처분청은 쟁점외주택 양도당시 청구인의 배우자인 OOO가 위와 같이 쟁점1·2주택을 소유하고 있는 것으로 보아 쟁점외주택에 대하여 1세대 1주택 비과세신청을 부인하고 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

(4) 청구인이 쟁점주택은OOO의 OOO 등에 대한 공사대금 미지급금을 대물변제 받은 것이라며 제시한 증빙을 보면 다음과 같다.

(가) OOO이 OOO 및 OOO과 체결한 5건 합계OOO원(공급대가)의 하도급 계약서를 제출하였다.

(나) 쟁점1·2주택의 취득시 작성한 부동산매매 및 분양계약서와 대물변제에 따른 증빙서류로 각 분양계약서 사본 2매를 제출하였다.

(5) 처분청은 청구주장에 대하여 발주자가 OOO과 OOO임에도 분양계약서는 OOO과 OOO 사이에 체결된 점, 도급계약서 및 매매계약서와 대물변제 약정관련 증빙인 분양계약서의 발주자 날인이 일치하지 않는 점 및 전세보증금 인수 등에 대한 구체적인 증빙이 없는 점 등을 이유로 청구주장을 받아들이기 어렵다는 의견이다.

(6) 청구인은 처분청의 의견에 대하여 아래와 같이 항변하였다.

(가) OOO 건축학과를 졸업하여, ㈜OOO등의 기업에서 인테리어 관련 업무를 하였고, 이후 다른 업종으로 전직을 하였다가 2011년 9월부터 전공인 실내인테리어 관련 개인사업을 영위하게 되었으며,OOO은 이전에 발생한 부채 등으로 인하여 개인회생절차를 진행하고 있었으므로 당시 사실혼 관계였던OOO인테리어)를 운영하게 되었다.

(나) 도급계약서 및 매매계약서와 분양계약서의 OOO 직인이 일치하지 않는다는 처분청의 의견과 관련하여 도급계약서 및 매매계약서는 OOO의 법인인감이 사용된 반면 분양계약서는 대표이사 OOO의 도장이 사용된 것으로 확인되는바, 공사대금 독촉 후 해당 부동산이라도 확보해야 하는 입장에서 매매계약서를 작성하게 된 것이다.

(다) OOO과 OOO이 발주자이고 시공자가 OOO으로 대물변제 받았다고 주장하면서 그 중 한 곳인 OOO과 이윤범이 분양계약서를 작성한 것과 관련하여 공사대금을 현금으로 수령하기를 원하였음에도 미변제 공사금액의 일부라도 회수하고자 대물변제를 받으면서 분양계약을 진행하게 된 것이다.

(라) 분양계약서 작성 후 1년 6개월이 지난 후 매매계약서를 작성한 것과 관련하여 소규모 하청업자로서 일감이 떨어지는 것보다 OOO과 지속적인 관계를 유지하고자 한 것이고, 미지급 공사대금을 부동산으로 대물변제 받아 이를 현금화하여 운영자금으로 사용할 수 밖에 없게 된 것이다.

(마) 도급계약금액과 분양 및 매매계약서의 매매가액과의 차액에 대하여 전세보증금을 인수하였다고 하나 이에 대한 구체적인 증빙이 없다는 것과 관련하여 쟁점1주택의 등기부등본에 2012.7.27. OOO천만원의 전세권이 설정되어 있고, 청구인의 배우자인 OOO는 2013.10.30. 소유권을 취득하였으며, 상기 전세권은 OOO에게 소유권이전이 완료된 2017.8.30. 해지되었음을 확인할 수 있다. 이는 통장거래내역에 의하여도 확인된다.

(바) 쟁점1·2주택의 양도대금 실제 귀속자가 불분명하다는 것과 관련하여 OOO 명의의 금융거래내역에 의하여 계약일인 2017.7.11. OOO원이 입금되었고, 등기일인 2017.8.30. 잔금 OOO원이 입금되었다가 같은 날 전세보증금으로 OOO이 출금되었으며 그 차액인 OOO에게 출금된 사실이 확인되고, 쟁점2주택은 OOO가 소유하던 중 쟁점외주택 양도일인 2017.5.16. 이전인 2017.5.8. ㈜OOO으로 양도가 이루어졌으나 등기접수일이 2017.7.13.일 뿐인바, 쟁점외주택 양도일 이전에 양도된 것이므로 쟁점외주택 양도당시 청구인 가구의 주택 수에 포함되지 않는 주택이다.

(사) 쟁점1·2주택의 보유기간 동안 재산세, 공과금 및 세입자 관리 등을 누가 수행하였는지와 관련하여 해당 기간 중 2017.1.18. OOO 재산세 2건이 출금되었고,OOO이 2016년 5월 이후 OOO을 대리하여 관리비 및 부동산중개수수료 등의 지급을 대행하였음이 금융거래내역에 의하여 확인된다.

(아) 청구인의 배우자 OOO의 주식을 100% 소유하고 있는 주주이자 대표이사이나 위 사실과 쟁점주택의 대물변제 건은 무관하다.

(7) 국세청 차세대전산시스템상 청구인의 사업이력 등은 아래와 같다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 아들 OOO 부부의 명의신탁 부동산이므로 주택 수 판정시 이를 제외하여야 한다고 주장하나, 어떤 재산에 관해 등기나 등록 그 밖의 공시방법을 갖춘 명의인이 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 그 재산은 그 명의인의 소유로 보는 것이 합리적인 점, 발주자가 OOO과 OOO임에도 분양계약서는 OOO과OOO 사이에 체결된 점, 쟁점주택을 OOO의 공사대금 미지급에 대하여 대물변제 받은 것이라고 주장하나 공사대금 관련 정산내역이 없는 점, 쟁점1주택의 전세보증금 인수 등에 대한 구체적인 증빙이 없는 점, 쟁점2주택을 취득한 후 OOO를 채무자로 하여 근저당이 등기되어 있으나 관련 차입금을 명의신탁자가 부담하였다는 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인의 배우자인 OOO의 주식 100%를 소유하고 있는 주주이자 대표이사로 등재되어 있는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 제시한 증빙만으로는 쟁점주택이 명의신탁된 것이라는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

따라서 처분청이 쟁점외주택에 대하여 1세대 1주택 비과세대상이 아닌 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.