[사건번호]조심2013중2912 (2013.11.04)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]2이상의 감정평가법인이 평가한 감정평가액의 평균액이 아닌 1개 감정평가법인의 감정평가액인 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어려움

[관련법령] 소득세법 제97조

[참조결정]조심2010서1278 / 조심2012중0914

심판청구를 기각한다.

1. 처분 개요

가. 청구인은 2009.6.11. 상속을 원인으로 2009.12.8. 취득한 OOO호 41.91㎡(이하 “쟁점①부동산”이라 한다) 및 같은 구 OOO 주택 65.45㎡, 대지 140.5㎡(청구인의 소유권 지분이 5분의 1로서, 이하 “쟁점②부동산”이라 하고, 쟁점①부동산과 쟁점②부동산을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 2011.3.15. 및 2012.4.24. 노OOO 및 신OOO에게 각 양도하고 양도소득세 예정신고를 하면서 그 취득가액을 상속세 신고가액인 감정가액으로 하여 납부할 세액이 없는 것으로 신고하였다.

나. 처분청은 청구인의 상속세 조사과정에서 청구인 등 상속인이 쟁점부동산의 상속재산가액을 감정가액(1개 평가법인의 감정평가액)으로 상속세를 신고한데 대하여 임대보증금 환산가액 및 개별주택가격(이하 “기준시가”라 한다)을 각 적용하여 상속세를 결정하고, 이에 청구인이 위와 같이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고하면서 취득가액을 과대계상한 것으로 보아 기준시가로 평가한 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 2013.4.10. 청구인에게 양도소득세 2011년 귀속분 OOO원(지방소득세 OOO원 별도) 및 2012년 귀속분 OOO원(지방소득세 OOO원 별도)을 각 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.6.12. 심판청구를 제기하였다

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점①부동산의 취득가액은 「상속세 및 증여세법」제60조에 의하여 시가로 산정하여야 하고 시가를 산정하려면 매매가액을 추적하여야 하며, 매매가액이 없을 시에는 같은 지역 내에서 유사한 주택공시가격, 면적, 매매일자의 다른 부동산의 매매가액을 참고하면 될 것인바, 쟁점①부동산 인근의 OOO호의 경우 OOO원, 나동 지2호의 경우 OOO원, 나동 지1호의 경우 OOO원 등으로, 이들 주택은 주택가격이나 면적, 매매일자가 쟁점①부동산과 유사한 부동산이며, 매매가격을 비교하여 보면 오히려 쟁점①부동산의 매매가격이 가장 낮게 나타나고 있고, 상속당시 OOO 지하층의 가격은 약 OOO원∼OOO원으로 가격이 형성되어 있었음을 알 수 있어 쟁점①부동산의 취득가액을 OOO원으로 산정한 것에는 큰 무리가 없다고 볼 수 있으므로「상속세 및 증여세법」에서 규정한 시가로 인정된다 할 것이다.

(2) 쟁점②부동산의 취득가액은 「상속세 및 증여세법」제60조에 의하여 시가로 산정하여야 하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에 비로소 보충적 평가방법을 적용하여야 할 것인바, 상속세 신고시 제출한 감정평가서에 의하면 2009년 가격시점으로 한 쟁점②부동산의 감정가액은 OOO원으로 평가되었고, 공신력 있는 금융기관인 OOO에서 2010년을 가격시점으로 하여 2012년에 평가된 감정평가표에는 OOO원으로 평가되었는데, 두 기관의 감정평가액이 크게 다르지 않는 상황에서 감정평가시점이 6개월을 경과하였다는 사유로 합리적으로 평가된 감정가액을 인정하지 않는 것은 부당하다.

또한, OOO의 감정평가가 비록 6개월이 경과하였으나 경과된 시점부터 감정조사가 이루어진 기간 동안 주변에 가격적으로 변동이 있을 만한 사항이 없어 2개의 감정기관에서 감정한 감정평가액이 시가에 반한 가액이라고 볼 수 없고, 2개 감정평가기관 모두「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의거 비교표준지를 선정한 후 부동산의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 참작하여 상속개시 당시 시가를 평가한 것이므로 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로서 시가로 인정하기에 부족함이 없다.

또, 상속당시의 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념으로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정평가액도 시가라 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지는 않는 것이다(대법원 2008.2.1. 선고 2004두1834 판결 등 참조).

따라서, 상속세 신고당시 평가한 가액은 공신력 있는 2개 이상의기관이평가한 금액이고, 상속개시 당시 매매사례가액이 확인되므로쟁점부동산의 취득가액은 상속세 신고당시 신고한 시가가 정당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점①부동산에 대하여 보면, 청구인이 당초 신고한 상속재산가액은 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정평가액의 평균액이 아닌 1개 감정평가법인의 감정평가액이며, 상속개시일(2009.6.11.)로부터 6개월이 경과된 후에 평가(2011.2.11.)된 금액으로서 시가에포함되지 아니하므로 당초 신고한 재산평가금액 OOO원을 부인하고,유사 주택의 매매사례가액 등을 확인할 수 없으므로 임대보증금 환산가액 OOO원을 쟁점①부동산의 취득가액으로 본 것은 정당하다.

(2) 쟁점②부동산에 대하여 보면, 청구인이 당초 신고한 상속재산가액은 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정평가액의 평균액이 아닌 1개감정평가법인의 감정평가액으로 신고한 것으로, 하나의 감정기관이 평가한 감정가액은 시가의 범위에 포함되지 아니하므로 당초 신고한 재산평가금액 OOO원을 부인하고, 인근 유사 주택 및 대지의 매매사례가액, 수용가액, 감정가액 등을 확인할 수 없어 인근 개별주택가격인 OOO원을 쟁점②부동산의 취득가액으로 본 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 취득가액을 상속세 신고당시 신고한 감정평가액으로 볼 것인지, 아니면 기준시가로 볼 것인지

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 상속에 대하여 당초 신고한 상속재산가액은 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정평가액이 아닌 1개의 감정평가법인의 감정평가액이고, 상속개시일로부터 6개월이 경과된 후 평가되거나, 유사 매매사례가액이나 수용가액, 감정가액 등이 확인되지 아니하여 기준시가로 평가한 것은 정당하다면서, 상속세 조사종결 보고서, 부동산임대차계약서(쟁점①부동산 관련), 개별주택가격확인서(쟁점②부동산 관련) 등을 제시하였다.

(2) 청구인은 쟁점①부동산의 경우 인근 주택의 유사매매사례가액에서 알 수 있듯이 청구인이 OOO원으로 취득가액을 신고한 것은 무리가 없고, 쟁점②부동산의 경우에는 OOO의 감정평가서가 비록 감정평가시점이 평가기준일로부터 6개월을 경과한 소급감정가액이기는 하나, 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이므로 이를 시가로 인정하기에 부족함이 없다고 주장하면서, OOO의 간이감정평가서(쟁점②부동산 관련) 등을 제출하였다.

(3) 「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목 본문은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액이라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제163조 제9항은 상속받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 「상속세 및 증여세법」제60조 제2항은 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 법 제60조 제2항에서 ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일 전후 6개월이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다고 규정한 뒤, 제2호는 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 한다고 규정하고 있다.

(4) 처분청과 청구인이 제시한 증빙자료들과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 처분청이 제시한 상속세 조사종결 보고서에 의하면, 쟁점① 및 ②부동산에 대한 감정평가서가 모두 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정평가액의 평균액이 아닌 1개 감정평가법인의 감정평가액으로서, 쟁점①부동산의 경우 상속개시일(2009.6.11.)로부터 6개월이 경과된 후에 평가(2011.2.11.)된 금액이며 또한 유사 주택의 매매사례가액이 확인되지 아니하고, 쟁점②부동산의 경우인근유사 주택 및 대지의 매매사례가액, 수용가액, 감정가액 등을 확인할 수 없는 것으로 조사되었으며, 쟁점①부동산에 대한 임대보증금 환산가액은 OOO원으로, 쟁점②부동산에 대한 개별주택가격확인서상 주택가격은 OOO원으로 나타난다.

(나) 청구인이 제출한 OOO의 간이감정평가서에 의하면, 평가대상은 쟁점②부동산이며, 가격시점은 2010.2.24.이고, 작성일자는 2012.4.24.이며, 평가금액은 OOO원으로 나타난다.

(다) 살피건대,「상속세 및 증여세법」에 상속재산의 평가는 원칙적으로 상속개시 당시의 시가에 의하여야 하나 불특정다수인간에 거래될 수 있는 시가를 확인하기가 어려운 점을 감안하여 법령에 의한 감정가액 등을 시가로 인정하도록 규정하고 있으므로, 당해 법령이 정한 요건을 구비한 감정가액이라면 이를 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는 것이나,

청구인이 쟁점부동산의 취득가액으로 본 상속재산 신고가액은 쟁점① 및 ②부동산 모두 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정평가액의 평균액이 아닌 1개 감정평가법인의 감정평가액인 점, 쟁점①부동산의 경우 상속개시일(2009.6.11.)로부터 6개월이 경과된 후에 평가(2011.2.11.)된 금액으로 조사된 점, 쟁점②부동산의 경우 청구인이 제출한 OOO의 간이감정평가서는 상속개시일로부터 2년 8개월여가 경과하여 평가된 가액인 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액(감정가액)은 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 및 각 호에서 규정하고 있는 요건(평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중에 평가한 가액일 것, 2이상의 공신력있는 감정기관이 감정할 것 등)을 충족하지 못하고 있으므로 이를 시가(취득가액)로 볼 수 없음이 상당하다(조심 2012중914, 2012.5.8. 외 다수 같은 뜻임).

또한, 쟁점①부동산과 관련하여 청구인이 사례로 든 인근 주택의 매매사례가액은 이를 뒷받침할 증거자료의 제시가 없고 매매일자도 확인되지 아니하여 이를 인정하기 어려우며, 쟁점②부동산과 관련하여 청구인이 제출한 OOO의 감정평가서상 감정평가액은 소급감정가액으로서, 동 감정가액을 인정할 만한 특별한 사정도확인되지 아니하여 이를 시가로 인정하기 어렵다(조심 2010서1278,2010.6.16. 외 다수, 같은 뜻).

따라서, 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.