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[사건번호]
[사건번호]조심2014서3373 (2014.11.04)
[세목]
[세목]증여[결정유형]기각
[결정요지]
[결정요지]비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 동의 아파트로서 그 면적, 용도, 향, 기준시가가 동일하고 이 건 증여일 전후 3개월 이내에 매매가 이루어진 점 비교대상아파트의 매매가액이 시세에 크게 벗어난 가액으로 보이지 않는 점 등에 비추어 비교대상 아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[관련법령]
[관련법령] 상속세 및 증여세법 제60조
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2013.5.6. 청구인의 부 이OOO로부터 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 7/10지분을 증여받아 증여재산가액을 공동주택 고시가격 OOO 중 7/10지분에 해당하는 OOO으로 산정하고, 임대보증금 OOO을 채무액으로 공제하여 2013.5.22. 증여세 OOO을 신고납부하였다.
나. 처분청은 OOO 아파트 실거래가 조회시스템을 이용하여 쟁점아파트와 동과 평형이 같은 물건으로서 공동주택 고시가격이 동일한 OOO외 1필지 OOO(이하 “비교대상 아파트”라 한다)의 거래가액 OOO을 쟁점아파트의 시가로 보아 2014.6.1. 청구인에게 2013.5.6. 증여분 증여세 OOO을 결정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2014.6.30. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 통상 아파트의 경우 최고층과 최저층의 매매가액이 낮게 형성되는 것이 일반적으로 쟁점아파트는 최고층인 12층에 위치하고 있어 비교대상 아파트와 시세의 차이가 있고, 쟁점아파트는 10년간 전세나 월세를 주고 있어 노후화가 더욱 진행된 상태이나 비교대상 아파트의 경우에는 아파트 소유권자가 거주하면서 발코니 확장 등 내부인테리어가 완료된 아파트로서 쟁점아파트와 시세에서 현저한 차이를 보이고 있으며, 전세가격에서도 2동의 전세가격이 OOO에서 OOO 수준이나 쟁점아파트는 OOO으로 차이가 있는바, 비교대상 아파트는 쟁점아파트와 위치나 용도 등이 동일하다고 볼 수 없고 실제 매매가액에서도 현저한 차이를 보이므로 처분청이 비교대상 아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 과세형평성에 어긋나고 실질과세 원칙에 반하여 부당하다.
(2) 「상속세 및 증여세법」상 정보력의 우위를 차지하고 있는 과세관청의 경우 매매사례가액을 쉽게 확인할 수 있지만 납세자는 유사재산의 매매사례가액을 확인할 수 있는 방법이 마땅하지 않고, 제3자의 거래행위 여부에 따라 재산평가방법이 달라져 납세자의 예측가능성을 저하시키며, 아파트 등 특정자산을 상속 증여받는 자에게만 매매사례가액이 적용되어 헌법상 보장된 평등권을 침해하는 위헌법률에 기초한 과세처분은 무효로서 취소되어야 한다.
나. 처분청 의견
청구인은 비교대상 아파트가 쟁점아파트와 위치나 용도가 동일하다고 볼 수 없어 비교대상 아파트의 매매가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이나, 비교대상 아파트의 매매계약 체결일은 2013.4.8.로 이 건 증여일인 2013.5.6.의 전후 3개월 이내이고, 쟁점아파트와 비교대상 아파트는 동과 면적이 같고 공동주택 고시가격이 동일하므로 비교대상 아파트의 매매가액을 시가로 봄이 타당하다. 또한, 인근 공인중개사 사무소를 통해 부동산의 거래시세를 확인할 수 있고, 국토교통부 실거래가 조회를 통해 아파트별, 기간별로 아파트의 실거래가 조회가 가능하므로 유사부동산의 매매사례가액을 확인하는 방법이 처분청보다 납세자에게 크게 불리하다고 볼 수 없다.
청구인은 쟁점아파트의 경우 10년간 세입자가 거주하여 노후화되었고 리모델링이 되지 않아 비교대상 아파트와 시세에서 현저한 차이가 있다고 주장하나, 비교대상 아파트의 매매계약서를 확인한 결과 2013.4.8. 특수관계없는 제3자와 매매계약을 체결한 거래로서 양도 당시 세입자가 거주하고 있었고 전세보증금이 OOO이었는바, 쟁점아파트의 전세보증금 OOO과 큰 차이가 없고, 리모델링 정도는 구체적으로 확인되지 아니하므로 쟁점아파트와 비교대상 아파트가 시세에 있어 현저한 차이가 있다는 주장은 받아들이기 어렵다.
부동산을 평가할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류·규모·거래상황 등을 고려하여 「상속세 및 증여세법」 제61조에 규정된 보충적 평가방법에 따라 상속재산을 평가하나, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 제1호에 따른 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적 평가방법인 기준시가보다 매매사례가액을 먼저 적용하여야 하고, 처분청이 쟁점아파트의 매매사례가액으로 적용한 비교대상 아파트는 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 동에 위치한 동일 규모의 아파트로서 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제5항에서 정한 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하므로 비교대상 아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
비교대상 아파트의매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령 : <별지> 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실들이 나타난다.
(가) 증여자 이OOO과 수증자 청구인 및 이OOO간에 2013.5.3. 체결된 증여(부담부) 계약서에 의하면 증여자 이OOO은 2013.5.3. 쟁점아파트를 수증자 청구인(지분 10분의 7) 및 이OOO(지분 10분의 3)에게 증여하면서 청구인이 쟁점아파트의 전세보증금 OOO을 인수하는 것으로 증여계약을 체결하였다.
(나) 청구인은 2013.5.6. 청구인의 부 이OOO로부터 증여받은 쟁점아파트에 대하여 공동주택 고시가격 OOO(2013.4.30. 고시) 중 7/10지분에 해당하는 OOO을 증여재산가액으로 하여 증여세 OOO을 신고납부하였고, 처분청은 2014.6.1. 유사재산의 매매사례가액을 적용하여 아래와 같이 증여재산가액을 증액결정하여 청구인에게 증여세 OOO을 결정·고지하였다.
(다) 처분청의 매매사례가액 검토서에 의하면 처분청은 이 건 증여일 전후 3개월간의 유사재산의 매매가액을 확인하여 그 중 쟁점아파트와 동과 평형이 같은 아파트로서 기준시가가 동일한 물건의 매매사례가액을 기준으로 청구인의 증여재산가액으로 산정하였다.
1) 쟁점아파트
2) 비교대상 아파트(거래금액 OOO)
(라) 비교대상 아파트의 2013.4.8.자 부동산매매계약서에 의하면 매매대금은 OOO이고, 매수인은 현 전세보증금 OOO을 승계한 것으로 나타난다.
(마) 처분청의 심리자료에 의하면 이 건 증여 전후 3개월간 국토교통부 실거래가 시스템에 공개된 청담삼익아파트 매매가액은 아래와 같다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교대상 아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 비교대상 아파트는 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 동의 아파트로 그 면적, 용도, 향이 동일하고 이 건 증여일 전후 3개월 이내에 매매가 이루어진 점, 쟁점아파트와 비교대상 아파트의 기준시가가 동일한 점, 청구인은 비교대상 아파트의 경우 아파트 소유권자가 거주하면서 발코니 확장 등 내부인테리어가 완료되어 쟁점아파트와 전세보증금 등 시세차이가 현저하다고 주장하나, 비교대상 아파트도 매매당시 전세로 임차 중이었고 전세보증금도 쟁점아파트와 큰 차이가 없어 보이는 점, 쟁점아파트와 같은 단지내 다른 아파트의 이 건 증여일 전후 3개월 이내의 매매가액을 볼 때 비교대상 아파트의 매매가액이 시세에서 크게 벗어난 가액으로 보이지 않는 점 등에 비추어 비교대상 아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
(1) 상속세 및 증여세법
제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령
제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 제12조의 2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.