조심2011중1601 (2011.06.27)

상증

기각

비교대상 상가는 증여받은 상가와 같은 건물 1층에 연접한 상가로 면적, 토지, 기준시가가 동일하고 평가기준일 전 2년 이내의 거래로서 그 적용시 평가심의위원회의 심의를 받은 점 등에 비추어 비교대상 상가의 매매금액을 쟁점상가의 유사매매사례가액으로 본 처분은 정당함

상속세및증여세법 제13조【상속세과세가액】 / 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 상속세및증여세법 제13조【상속세과세가액】 / 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

조심2016중4244

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 박OOO(2007.10.4. 사망)으로부터 2006.11.14. OOO시 OOO구 석OOO OOO-15 상가건물 107호 및 108호(이하 “쟁점상가”라 한다)를 증여받고 증여재산가액을 보충적 평가방법인 기준시가에 의하여 283,333,333원으로 평가하여 증여세를 신고·납부하였다.

나. OOO지방국세청장은 처분청에 대한 정기종합감사시 쟁점상가에 대한 증여재산 평가와 관련하여 증여일로부터 2년 이내인 2005.12.15. 같은 건물내 면적이 동일한 105호 및 106호(이하 “비교대상상가”라 한다)가 5억5,000만원(각 호당 2억7,500만원, 이하 “매매사례가액”이라 한다)에 매매되어 이를 쟁점상가의 시가로 평가할 수 있는지 여부를 재평가 하도록 지시하였고, 처분청은 2010.12.29. 중부지방국세청 비상장주식평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점상가의 증여재산가액을 매매사례가액인 5억5,000만원(각 호당 2억7,500만원)으로 평가하여 2011.3.4.청구인에게 2006.11.14. 증여분 증여세 83,673,330원을 결정·고지 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점상가와 같은 부동산에 대한 매매사례가액은 주위환경의 변화가 없고 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 것이 명확하여야만 시가로 인정할 수 있는 바, 상가는 본래 이용목적에 따라 거래가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이고, 특히 쟁점상가는 비교대상상가에 비해 임대료가 낮으며 이용현황도 다르고, 비교대상상가의 양도후 상가매매 상황이 점점 악화되었음에도 불구하고 1년 4개월 전에 매매사례가액이 있다 하여 이를 쟁점상가의 증여재산가액으로 평가하여 증여세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점상가와 비교대상상가는 같은 건물 1층에 소재하고 있고, 면적 및 사용용도가 동일하며, 토지 및 건물의 기준시가가 동일하므로 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점상가를 2년 이내 유사 매매사례가액으로 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

제56조의2【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】② 제1항의 규정에 의한 비상장주식의 가액평가 및 평가방법에 대한 심의를 위하여 국세청에 비상장주식평가심의위원회(이하 "국세청평가심의위원회" 라 한다)를 두며, 국세청평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 신청이 있는 경우에는 당해 비상장주식의 당초 평가가액의 적정성 여부를 심의하고, 평가가액 또는 평가방법을 제시하는 때에는 다음 각호의 사항을 감안하여 심의하여야 한다. 다만, 납세자가 평가부속서류를 제출하지 아니하거나 상속세 또는 증여세를 부당하게 감소시킬 목적으로 평가를 신청하는 등 국세청평가심의위원회에서 평가가액 또는 평가방법을 제시하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 제1항의 규정에 의한 신청을 반려할 수 있다.

⑦ 국세청평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 평가와 관련한 심의외에상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장ㆍ지방국세청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 박OOO으로부터 2006.11.14. 쟁점상가를 증여받은 후, 증여재산가액을 보충적 평가방법인 기준시가에 의하여 283,333,333원 으로 평가하여 증여세를 신고·납부하였고, 처분청은 OOO지방국세청장의 감사지적에 의하여 비교대상상가가 증여일보다 약 10월 이전인 2005.12.15. 5억5,000만원(각 호당 2억7,500만원)에 매매된 사실을 확인하고, 중부지방국세청 비상장주식평가심의위원회의 심의를 거쳐 증여재산가액을 매매사례가액인 5억5,000만원(각 호당 2억7,500만원)으로 평가하여 청구인에게 증여세를 결정·고지하였다.

(2) 청구인은 상가는 본래 이용목적에 따라 거래가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이고, 쟁점상가는 비교대상상가에 비해 임대료가 낮고 그 이용현황도 다르며, 상가매매 상황이 점점 악화일로에 있었음에도 불구하고 10개월 전에 매매사례가액이 있다 하여 이를 증여가액으로 평가하여 증여세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다.

(3) 「상속세 및 증여세법」제60조 제2항은 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 증여재산인 경우 평가기준일 현재 3월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매한 가액으로 규정하고 있으며, 제5항은 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다.

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 단서는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있고, 같은 시행령 제56조의2 제7항은 국세청평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 평가와 관련한 심의 외에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장ㆍ지방국세청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다고 규정하고 있으며, 국세청 「비상장주식 평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」 제22조 제1항 제1호는 영 제49조 제1항 본문의 규정에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(증여일 전 3월이내의 기간을 제외) 중에 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우로서 평가일과 영 제49조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함하고자 하는 경우에 납세지 관할 세무서장 및 지방국세청장의 자문에 응할 수 있다고 규정하고 있다.

(4) 국세청 전산자료, 쟁점상가 등기부등본 등 심리자료에 의하면, 1998.12.7. 박OOO은 쟁점상가 소재지에 지하 1층, 지상 4층의 근린생활시설 1,815.78㎡를 신축한 후, 2005.12.23. 비교대상상가(105호, 106호, 각 대지 21.11㎡, 건물 45.6㎡)를 김OOO에게 5억5,000만원에 양도하고, 2006.11.14. 쟁점상가(각 대지 21.11㎡, 건물 45.6㎡)를 청구인에게 증여한 것으로 나타난다.

비교대상상가는 쟁점상가 증여일인 2006.11.14. 이전인 2005.12.15.에 매매계약이 체결되어 쟁점상가와는 평가시점 차이가 10월 이전이나, 2006～2008년도 중에는 지속적으로 상가의 매매시세가 오름세였고, 비교대상상가의 매매계약일 이후 공시지가는 매년 상승한 것으로 나타난다.

<비교대상상가 및 쟁점상가의 공시지가 변동내역>

(단위 : 천원/㎡)

쟁점상가와 비교대상상가는 OOO시 OOO구 OOO동 OOO시장 입구에 위치한 같은 건물내 1층에 소재하고 있고, 면적, 용도가 동일하며, 토지 및 건물의 기준시가가 동일한 것으로 나타난다.

(5) 처분청은「비상장주식 평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」제22조 제1호에 의거 2010.11.25. 중부지방국세청 비상장주식평가심의위원회에 심의를 요청하여 비교대상상가의 매매사례가액이 유사매매사례가액(5억5,000만원)으로 인정’OOO됨에 따라 매매사례가액을 쟁점상가의 시가로 적용한 것으로 나타난다.

(6) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보면, 비교대상상가는 쟁점상가와 같은 건물 1층에 연접한 상가로, 면적 및 토지, 건물의 기준시가가 동일한 점, 비교대상상가는 평가기준일 전 3개월을 벗어나 매매계약 되었으나 평가기준일 전 2년 이내의 거래로서 그 적용에 관하여 비상장주식평가심의위원회의 심의를 받은 점, 비교대상상가의 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간에 상가의 매매가액 및 공시지가가 상승 추세에 있었던 점 등으로 보아, 비교대상상가의 매매사례가액을 쟁점상가의 시가로 인정할 수 있다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점상가의 증여재산가액을 매매사례가액으로 평가하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.