2007-0054 (2006.12.11)

재산

경정

재산세(토지분) 별도합산과세대상에 해당된다 할 것임에도 처분청이 신축중인 건축물에 대하여 6월 이상 정당한 사유없이 공사를 중단하고 있는 것으로 보아 재산세를 종합합산과세한 처분은 부당함

지방세법 제182조【과세대상의 구분】 / 지방세법시행령 제131조【건축물의 범위 등】

처분청이 2006.9.10. 청구인에게 부과 고지한 재산세 19,628,210원, 도시계획세 5,963,460원, 지방교육세 3,925,640원, 합계 29,517,310원은 이를 별도합산과세대상으로 하여 산출한 세액으로 경정한다.

1. 원처분의 요지

처분청은 인천광역시 ○○구 ○○동 ○○1지구 33블럭 1롯트 토지 3,193.1㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)에 대하여 재산세(토지분)를 부과하면서 청구인 소유지분인 2,095.2㎡(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 종합합산과세대상으로 보아 그 해당 부분에 대하여 안분계산한 시가표준액(3,975,642,000원)을 과세표준으로 지방세법 제188조제1항제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 19,628,210원, 도시계획세 5,963,460원, 지방교육세 3,925,640원, 합계 29,517,310원을 2006.9.10. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 이 사건 토지상에 건축물을 신축 분양하기 위하여 건축허가를 받고 청구외 한국부동산신탁(주)와 신탁계약을 체결하고청구외 고려산업개발(주)를 시공사로선정하여 건물 신축공사를 진행하였으나, 그 이후 발생한 외환위기로 인해 청구외 한국부동산신탁(주)가 파산하고 시공사인 청구외 고려산업개발(주) 또한 부도로 인하여 공사가 중단되었는바, 이처럼 공사중단 원인이 청구인의 귀책사유가 아닌 청구외 한국부동산신탁(주)의 파산으로 인하여 발생한 것이고, 공사 재개도 오직 청구외 한국부동산신탁(주)의 청산절차의 결과에 따를 수 밖에 없으므로 공사중단에 정당한 사유가 있다 할 것임에도, 이를 청구인의 귀책사유로 판단하여 쟁점 토지에 대하여 재산세를 종합합산과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 신축중인 건축물이 6월 이상 정당한 사유없이공사를 중단하고 있는 것으로 판단하여 그 부속토지에 대하여 재산세를 종합합산과세한 처분이 적법한지 여부에 있다 하겠다.

먼저 관계법령의 규정을 보면, 지방세법 제182조제1항 본문에서 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다고 규정하고 있고, 같은 조 제1호 가목 및 나목에서 종합합산과세대상을 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지로 하되, 다만, 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 또는 면제되는 토지와 이 법 또는 다른 법령의 규정에 의하여 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2호에서 별도합산과세대상을 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지로 하되, 다만, 제1항제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 토지는 이를 별도합산과세대상으로 보지 아니한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제131조제1항에서 제131조의2제1항의 규정에 의한 건축물의 범위에는 행정자치부령이 정하는 지상정착물, 과세기준일 현재 건물멸실등기를 한 날부터 6월이 경과하지 아니한 건축물 및 건축 중인 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 건축기간이 경과하였거나 정당한 사유없이 6월 이상 공사가 중단된 건축물을 제외한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제131조의2제1항 본문에서 법 제182조제1항제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 건축물의 부속토지”라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다고 하면서, 그 제2호 본문에서 건축물(제1호의 규정에 의한 공장용 건축물을 제외한다)의 부속토지 중 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지라고 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인을 비롯한 청구외 동방삘딩(주)와 청구인의 대표이사인 청구외 김○○ 등 3인은 1995.3.31. 청구외 고려산업개발(주)와 쟁점 토지를 포함한 이 사건 토지상에 건축물(지하 4층, 지상 8층, 연면적 20.044.17㎡, 이하 “이 사건 건축물”이라 한다)을 신축하기로 하는 공사도급계약을 체결한 후 공사를 진행시켰으나, 분양저조로 인한 자금조달의 어려움으로 건물 신축공사를 청구외 한국부동산신탁(주)를 통하여 진행하기로 결정하고, 1996.7.9. 청구외 한국부동산신탁(주) 및 고려산업개발(주)와 청구외 한국부동산신탁(주)에 이 사건 토지를 신탁하고, 청구외 한국부동산신탁(주)는 청구외 고려산업개발(주)에 건축물 신축공사를 도급한다는 내용의 토지신탁에 관한 기본약정을 체결한 다음 이러한 약정에 따라 1996.8.17. 청구외 한국부동산신탁(주)와 이 사건 토지에 관한 분양형토지신탁계약을 체결하였고, 이에 청구외 한국부동산신탁(주)는 당초의 공사도급계약상 청구인 등 3인의 도급인 지위를 승계하기로 하여 1996.9.4. 청구외 고려산업개발(주)와 건축물 신축공사에 관하여 공사도급계약(공사대금 16,390,000,000원, 공사기간 1996.3.8.～1998.2.28)을 체결하였으며, 한편 청구인 등 3인은 1996.9.28. 이 사건 토지에 관하여 청구외 한국부동산신탁(주)에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐줌으로써 이 사건 토지를 인도하였고, 청구외 고려산업개발(주)는 이 사건 건축물 신축공사를 진행하던 중 1997.6.17. 청구외 한국부동신탁(주)로부터 건물이용계획 변경에 따른 설계변경 및 그에 관한 건축허가시까지 건축물 신축공사 중 지상 5층에서 8층까지의 전기 및 설비공사 등을 중단해달라는 요청을 받고, 그에 따라 위 공사 등을 제외한 지하 4층에서 지상 옥탑층까지의 골조공사 완료 및 조적·미장·도장·방수공사 등을 일부 시행하였으나, 청구외 한국부동산신탁(주)가 건물이용계획 변경에 따른 설계변경을 확정하지 못하자 1997.11.6. 청구외 한국부동산신탁(주)에 설계변경 확정시까지 건축물 신축공사를 중단하고 현장에서 철수한다는 통고를 하였다가 1997.11.11. 청구외 한국부동산신탁(주)로부터 청구인 등 3인과 공사 진행일정을 1997.11.15.까지 협의할 예정이니 현장철수를 그 이후로 연기해달라는 요청을 받고, 그 때까지 기다렸으나 별다른 대책이 없어 1997.11.15. 공사를 중단하고 현장에서 철수하였으며, 그 후 청구외 한국부동산신탁(주)에 기성금 지급을 독촉하였으나 청구외 한국부동산신탁(주)로부터 건물분양이 저조할 뿐 아니라 IMF로 인하여 자금조달이 여의치 않으니 일단 먼저 공사를 재개해 달라는 답변만을 받게 되자, 1999.2.26. 청구외 한국부동산신탁(주)에 기성금의 장기간 지급지체 및 건축물 신축공사의 계속적 수행 불가능성 등을 이유로 공사도급계약을 해지한다는 통고를 하였고(당시 이 사건 건축물 신축공사의 기성율은 69.77%였다), 한편 청구외 한국부동산신탁(주)는 토지와 그 정착물의 신탁업 등을 목적으로 하는 법인으로 2002.2.2. 최종 부도처리 된 후 2003.6.2. 파산선고(수원지방법원 2003하합4)를 받았고, 청구외 고려산업개발(주)는 2001.4.16. 회사정리절차가 개시되었다가 2004.1.10. 위 절차가 종결되었으며, 청구인은 2003.3.16. 청구외 한국부동산신탁(주)를 상대로 신탁계약종료를 원인으로 소유권이전등기청구소송을 제기한 사실은 제출된 관계 증빙자료에 의하여 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 공사중단 원인이 청구외 한국부동산신탁(주)의 파산으로 인하여 발생한 것이므로 이는 정당한 사유에 해당된다 할 것임에도, 청구인에게 귀책사유가 있다고 판단하여 쟁점 토지에 대하여 재산세를 종합합산과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 관하여 보면, 지방세법 제182조제1항제2호, 같은법시행령 제131조제1항 및 제131조의2제1항제2호의 규정에 의하여 재산세(토지분) 종합합산과세대상에서 제외되는 “건축물의 부속토지”에는 완공된 건축물 뿐만 아니라 건축 중인 건축물의 부속토지도 포함되나, 건축 중인 건축물에 대하여 정당한 사유 없이 공사가 6월 이상 중단된 경우 그 부속토지는 이에 해당하지 아니한다 하겠고, 건축공사에 착공하였다가 공사가 중단된 경우 당해 토지가 재산세 종합합산과세대상인지를 판단하는 기준으로서의 “공사가 6월 이상 중단된 것에 대한 정당한 사유”라 함은 법령에 의한 건축의 금지나 제한 등과 같이 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적 사유는 물론 법인이 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 불구하고 부득이 건축공사를 중단할 수밖에 없게 된 내부적 사유를 의미하므로, 그와 같은 “정당한 사유”의 유무는 재산세를 종합합산과세하는 입법 취지를 충분히 고려하면서 해당 법인이 영리법인인지 여부, 건축공사의 규모, 건축공사의 완공에 걸리는 기간의 장단, 건축공사를 진행할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 건축공사를 진행하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지의 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것(같은 취지의 대법원 판결 2003두7934, 2004.10.15)으로, 청구인의 경우 청구인을 비롯한 청구외 동방삘딩(주)와 김○○는 이 사건 토지상에 건축물을 신축하기 위하여 1995.3.31. 청구외 고려산업개발(주)와 공사도급계약을 체결한 후 공사를 진행시켰으나, 분양저조로 인한 자금조달의 어려움으로 건물 신축공사를 청구외 한국부동산신탁(주)를 통하여 진행하기로 결정한 후 1996.7.9. 청구외 한국부동산신탁(주) 및 고려산업개발(주)와 “건축물 신축 및 분양 등을 목적으로 청구외 한국부동산신탁(주)에 토지를 신탁하고, 청구외 한국부동산신탁(주)는 청구외 고려산업개발(주)에 건축물 신축공사를 도급한다”는 내용의 토지신탁에 관한 기본약정을 체결한 다음 이러한 기본약정에 따라 1996.8.17. 청구외 한국부동산신탁과 분양형토지신탁계약[위탁자 : 청구인·동방삘딩(주)·김○○, 수익자 : 청구인·동방삘딩(주), 수탁자 : 한국부동산신탁(주)]을 체결하고 1996.9.28. 이 사건 토지에 관하여 청구외 한국부동산신탁(주)에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주면서 청구외 한국부동산신탁(주)에 토지를 인도한 점, 이에 청구외 한국부동산신탁(주)는 당초의 공사도급계약상 청구인의 도급인 지위를 승계하고 1996.9.4. 청구외 고려산업개발(주)와 건축물 신축공사에 관하여 공사도급계약(공사대금 163억 9,000만원, 공사기간 1996.3.8.～1998.2.28)을 체결한 점, 청구외 고려산업개발(주)는 건축물 신축공사를 진행하던 중 1997.6.17. 청구외 한국부동산신탁으로부터 건물이용계획을 변경하고자 하므로 건축물 신축공사 중 지상 5층에서 8층까지의 전기 및 설비공사 등을 건물이용계획 변경에 따른 설계변경 및 그에 관한 건축허가시까지 중단해달라는 요청을 받은 다음 이에 따라 위 공사 등을 제외한 나머지 공사들을 진행하여 1997.11월경까지 시공이 가능한 지하 4층에서 지상 옥탑층까지의 골조공사를 완료하고, 조적·미장·도장·방수공사 등을 일부 시행한 점, 그 후 청구외 고려산업개발(주)는 청구외 한국부동산신탁(주)가 그 무렵까지 건물이용계획 변경에 따른 설계변경을 확정하지 못하자(설계변경은 1998.2.3. 처분청의 허가통보로 확정되었음) 더 이상의 공사 진행을 할 수 없어 1997.11.6. 청구외 한국부동산신탁(주)에 설계변경 확정시까지 건축물 신축공사를 중단하고 현장에서 철수한다는 통고를 하였으나, 1997.11.11. 청구외 한국부동산신탁(주)로부터 청구인 등 3인과 공사 진행일정을 1997.11.15.까지 협의할 예정이니 현장철수를 그 이후로 연기해달라는 요청을 받고, 그 때까지 기다렸으나 별다른 대책이 없으므로 1997.11.15. 공사를 중단하고 현장에서 철수한 점, 청구외 고려산업개발(주)는 기성금(제4회 기성금 중 2억 3,500만원, 제5회 기성금 443,135,000원)을 지급받지 못하여 철수 무렵을 전후하여 청구외 한국부동산신탁(주)에 그 지급을 계속하여 독촉하였으나, 청구외 한국부동산신탁(주)로부터 건물분양이 저조하고 IMF로 인하여 자금조달이 여의치 않으니 먼저 공사를 재개해 달라는 답변만을 받게 되자 1999.2.26. 청구외 한국부동산신탁(주)에 기성금의 장기간 지급지체 및 건축물 신축공사의 계속적 수행 불가능성 등을 이유로 공사도급계약을 해지한다는 통고를 한 점, 그 후 청구외 한국부동산신탁(주)는 2002.2.2. 최종 부도처리되고 2003.6.2. 법원으로부터 파산 선고를 받아 청산절차가 진행되고 있는 점, 청구인은 2003.6.16. 청구외 한국부동산신탁(주)를 신탁계약종료를 원인으로 소유권이전등기청구소송을 제기하였고, 현재까지도 소송이 진행 중에 있어 건축공사를 추진할 수 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점 토지를 취득한 후 청구외 고려산업개발(주)와 공사도급계약을 체결하고 지체없이 건축공사를 하려고 하였으나 뜻하지 아니한 자금사정으로 사업추진에 어려움이 발생되어 신탁방식으로 계속 추진하고자 청구외 한국부동산신탁(주)와 분양형토지신탁계약을 체결하였지만 청구외 한국부동산신탁(주) 또한 자금사정으로 공사를 추진하지 못하게 된 것으로, 이는 청구인의 입장으로서는 쟁점 토지를 목적사업에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 다 하는 과정에서 발생한 부득이한 경우에 해당하는 것으로 봄이 타당하다고 하겠고, 그렇다면 쟁점 토지는 재산세(토지분) 별도합산과세대상에 해당된다 할 것임에도 처분청이 신축중인 건축물에 대하여 6월 이상 정당한 사유없이 공사를 중단하고 있는 것으로 보아 재산세를 종합합산과세한 처분은 잘못이 있다 할 것이다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007. 1. 29.

행 정 자 치 부 장 관