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[사건번호]
조심2010지0210 (2010.04.20)
[세목]
취득
[결정유형]
기각
[결정요지]
임차보증금을 인수하였다 하더라도 이는 취득 당시를 기준으로 이 건 부동산을 취득하기 위한 일체의 비용에 해당하는 사실상의 취득가격으로 취득세 등의 과세표준에 포함된다 할 것이어서 이를 근거로 하여 산출한 취득세 등을 부과한 처분은 정당함
[관련법령]
지방세법제29조【납세의무의 성립시기】 / 지방세법 제111조【과세표준】
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
가. 처분청은 청구인이 2007.7.19. ○○○ 110-28 소재 토지 69.0㎡ 및 지상 건축물 96.6㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다.)를 경매로 취득하면서 낙찰가액 85,100,000원을 과세표준으로 하여 「지방세법」 제112조 제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고ㆍ납부하였으나, 이 건 부동산의 경락대금으로 지불한 금액 외에 임차인에게 지급하여야 할 대항력 있는 임차보증금 13,000,000원을 신고금액에서 누락하였다 하여, 동 가액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 184,100원, 등록세 185,360원, 지방교육세 34,470원, 합계 403,940원(가산세 포함)을 2009.8.10. 부과고지하였다.
나. 청구인은 이에 불복하여 이의신청○○○을 거쳐 2010.1.21. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 2007.7.19. 이 건 부동산을 경락으로 취득하면서 낙찰가액으로 취득세 등을 성실하게 자진신고 납부하였음에도 불구하고, 처분청에서 대항력 있는 임차보증금이라 하여 취득세 등을 추가로 부과하는 것에 대해 이해를 할 수 없으며, 더구나 이 건 부동산의 임차인 ○○○는 청구인과 배우자 관계로 서로에게 임차보증금을 지급할 이유가 없으며 사실상 임차보증금을 지급하지 않았는데도 청구인이 청구외 ○○○의 임차보증금을 인수하였다 하여 취득세를 과세하는 것은 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인이 「지방세법」 제111조 제5항 제4호에 해당하는 경매방법으로 이 건 부동산을 취득하면서 임차보증금 전액을 인수한 사실이 이 건 부동산의 경매사건○○○관련 매각물건명세서, 임대차관계조사서 및 배당표 등에서 확인되고 있는바, 비록 청구인이 이 건 경매물건을 취득할 당시 배우자인 ○○○의 임차보증금을 인수하였다 하더라도 이는 취득 당시를 기준으로 이 건 부동산을 취득하기 위한 일체의 비용에 해당하는 사실상의 취득가격으로 취득세 등의 과세표준에 포함된다 할 것이어서, 처분청에서 이를 근거로 하여 산출한 취득세 등을 부과한 것은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
부동산을 경매로 취득함에 있어, 대항력 있는 임차보증금을 인수한 사실이 있다 하여 이를 취득가액에 포함하여 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령 등
(1) 지방세법
제29조【납세의무의 성립시기】① 지방세를 납부할 의무는 다음 각호의 시기에 성립한다.
1. 취득세 : 취득세 과세물건을 취득하는 때
2. 등록세 : 재산권 기타 권리를 등기 또는 등록하는 때
제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여, 기부, 기타 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
4. 공매방법에 의한 취득
제130조【과세표준】③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기ㆍ등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.
(2) 지방세법 시행령
제82조의3【취득가격의 범위】① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간법 비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다〕을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
(3) 주택임대차보호법
제3조【대항력 등】① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.
③ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조 제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.
⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.
제3조의2【보증금의 회수】① 임차인(제3조 제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.
⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
제3조의5【경매에 의한 임차권의 소멸】임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
제4조【임대차기간 등】② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
제8조【보증금중 일정액의 보호】① 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위안에서 대통령령으로 정한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 먼저, 이 건의 사실관계를 살펴본다.
(가) 청구인은 2007.7.19. ○○○ 110-28 소재 이건 부동산(토지 69.0㎡, 건축물 96.6㎡)을 경매로 취득하여 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다.
(나) 2009.2.4. ○○○의 세정컨설팅 결과, 청구인이 이 건 부동산에 대한 취득세 등을 신고하면서 임차인 ○○○에 대해 지급의무가 있는 대항력 있는 임차보증금 13,000,000원을 신고누락한 사실이 확인됨에 따라, 처분청은 2009.5.10. 청구인에게 취득세 등을 과세예고하였고, 청구인의 과세전적부심사청구를 거쳐(2009.5.18. 청구, 2009.7.8. 불채택 결정) 2009.8.10. 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과고지하였다.
(다) 한편, 이 건 부동산의 경매 취득과 관련하여 청구인이 인수한 대항력 있는 임차보증금은 임차인인 ○○○ 관련 보증금액 25,000,000원 중 배당금액 12,000,000원(배당비율 48.00％)을 제외한 13,000,000원인 것으로 배당표상 확인된다.
(2) 「지방세법」 제111조 제1항에서는 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다고 하고 있고, 제2항에서는 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다고 규정하면서, 그 단서에서 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 관계법령이 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 규정하고 있고, 제5항에서는 제4호의 공매방법에 의한 취득의 경우에는 제2항 단서의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제130조 제3항에서도 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 하고 있다. 또한, 「지방세법 시행령」 제82조의3 제1항에서는 취득세의 과세표준이 되는 취득가격을 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로 규정하고 있고, 「주택임대차보호법」 제3조 제1항ㆍ제3항 및 제3조의2 제2항ㆍ제3항, 제4조 제2항의 규정을 보면 임차건물의 양수인은 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차인에게 보증금을 반환할 의무도 승계되고, 대항력을 갖춘 임차인은 경락대금에 불구하고 보증금 전액을 변제받기 전에는 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니할 수 있다고 규정하고 있음을 알 수 있다.
(3) 살피건대, 청구인은 2007.7.19. 이 건 부동산을 경락으로 취득하면서 낙찰가액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 성실하게 자진신고 납부하였음에도, 처분청에서 이 건 임차보증금이 대항력 있는 전세보증금이라 하여 취득세 등을 추가로 부과하는 것은 부당하고, 더욱이 이 건 부동산의 임차인 ○○○는 청구인과 배우자 관계로 서로에게 임차보증금을 지급할 이유가 없으며 사실상 임차보증금을 지급하지 않았는데도 청구인이 청구외 ○○○의 임차보증금을 인수하였다 하여 취득세를 과세하는 것은 부당하다는 주장이나,
부동산을 경매로 취득함에 있어 경락인은 낙찰 당시 「주택임대차보호법」 제3조의 규정에 의하여 대항력 있는 임차인에게 지급할 임차보증금에 대한 채무를 인수하는 것이고, 대항력 있는 임차인은 추후 경락인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있으므로, 대항력 있는 임차보증금 상당액은 당해 부동산을 취득하는데 소요된 비용으로 보아야 할 것이어서, 대항력 있는 임차보증금 중 배당금을 제외한 금액은 경락 취득 부동산을 취득하기 위하여 지급된 일체의 비용에 해당한다고 보는 것이 타당하다 할 것인바○○○, 청구인이 경매에 의해 이 건 부동산을 취득하면서 임차인인 ○○○의 미배당 임차보증금 13,000,000원 전액을 인수한 사실이 이 건 부동산의 경매사건○○○ 관련 매각물건명세서와 임대차관계조사서, 배당표 등에 의해 확인되므로, 처분청이 미배당 임차보증금 13,000,000원을 이 건 부동산의 취득가격에 포함하여 청구인에게 취득세 등을 부과고지한 처분에는 달리 잘못이 없다 할 것이다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「지방세법」 제77조 제5항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.