조심 2020광8030 (2021.04.12)

양도

기각

청구인은 누진세율을 피하기 위한 목적 외에 지분을 분할하여 양도할 다른 뚜렷한 목적에 대해 별다른 소명을 하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도가 「국세기본법」제14조 제2항 및 제3항에 따라 그 실질이 하나인 거래에 해당한다고 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

국세기본법 제14조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 “OOO 완충녹지 도시계획시설 편입 토지 등 매수사업”과 관련하여 청구인 소유의 OOO 답 575㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 위 사업토지에 편입됨에 따라 쟁점토지를 다음과 같이 2분의1 지분씩 나누어 OOO과 손실보상 협의계약을 체결하였다.

나. 청구인은 위 손실보상 협의계약에 따라 쟁점토지의 2분의1 지분(287.5㎡)에 대하여 2019.12.31. OOO으로부터 OOO의 보상금을 수령하였고, 쟁점토지의 나머지 2분의1 지분(287.5㎡)에 대하여 2020.1.23. OOO의 보상금을 수령하여 합계 OOO의 보상금을 수령하였다.

다. 이후 청구인은 2020.2.21. 쟁점토지의 각 2분의1 지분에 대하여 과세연도를 달리하여 다음과 같이 2건의 양도소득세 예정신고를 하였다.

라. 처분청은 특별한 이유 없이 단순히 조세절감 목적으로 하나의 물건을 형식적으로 나누는 것은 실질과세원칙에 위배될 가능성이 있다고 보아 청구인에게 쟁점토지 양도에 대한 수정신고를 안내하였고, 청구인은 처분청의 안내대로 하나의 양도건(양도일 2020.1.22.)으로 하여 2020.3.30. 양도소득세 수정신고서를 제출하였다.

마. 이후 청구인은 당초 예정신고 내역과 같이 과세시기를 2019년과 2020년으로 각각 인정해 줄 것을 구하는 경정청구서를 2020.4.22. 처분청에 제출하였고, 처분청은 양도물건‧거래당사자‧거래경위‧거래방법 등이 동일한 점과 거래시점간 연속성(23일 차이) 등을 고려할 때 쟁점토지의 양도는 「국세기본법」 제14조 제2항 및 제3항에 따라 그 실질이 하나인 거래에 해당한다고 보아 2020.6.23. 경정청구를 거부하였다.

바. 청구인은 이에 불복하여 2020.8.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 대등당사자 간 신의성실의 원칙 및 사적자치의 원칙 영역에 있는 부동산매매의 경우 당사자 간 거래관행, 자금사정, 보유기간 등 다양한 사유가 존재한다는 점을 고려할 때 1건의 부동산을 협의에 따라 분할 매매하는 경우 그 실질적인 거래내용에 따라 양도소득세를 각각 부과하는 것이 실질과세원칙에 부합하는 것이다.

(2) 청구인은 「민법」상 사적자치의 원칙에 따라 당사자 간 자유로운 의사로 협의하여 분할매매한 후 정상적인 절차를 거쳐 각각 등기까지 경료한 것으로, 결코 법에서 금지된 행위를 한 것이 아니다. 그럼에도 법령과 엄격한 과세기준이 아닌 행정편의적 발상으로 단순히 1건의 부동산거래를 2회로 분할 매매한 것이라 하여 1건의 거래관계로 막연히 추정하여 양도소득세를 추가 납부하도록 강요하는 것은 공권력 행사에 있어 재량권의 일탈 내지 남용에 해당한다.

(3) 청구인은 「소득세법」에 따른 합법적인 절세방안에 따라 쟁점토지를 분할하여 매매한 것인바, 부동산을 장기간 보유하거나 과세기간을 달리하여 분할 매매를 통해 장기보유특별공제 및 양도소득 과세표준액 감액에 따른 절세를 하더라도 이는 불법일 수 없다.

즉, 토지투자시 취득세나 양도소득세와 같은 세금은 투자수익에 절대적인 영향을 미치게 되므로 세금을 줄인다는 것은 탈세가 아닌 절세의 방안으로서 투명한 세금납부에 해당되어 경제주체로서 현명한 선택이라고 할 것이다.

1건의 부동산을 두 과세기간에 나누어 양도하면 세금을 많이 줄일 수 있고, 이는 다양한 거래변수에 따라 양도소득세 절세방안으로 허용된 것으로, 국세청 내부 지침이 어떻든지 간에 일반국민이 준수해야 하는 세법에는 이를 금지하는 규정이 어느 곳에도 없다.

(4) 청구인은 선의의 거래당사자로서 매수인과 상호 협의하에 토지를 분할 매매한 것에 기인하여 우연히 양도소득세를 절감하려고 한 것일 뿐 결코 어떠한 비도덕적, 비법률적 행위를 한 것이 아니다.

최근 언론에서 보도된 사례처럼 기획부동산이 면적이 넓고 값싼 토지를 매수하여 작은 면적으로 분할하거나 지분비율에 따라 여러 사람에게 매도를 하는 경우 비록 1건의 부동산이라 하더라도 결코 1건의 거래라고 하지 않는다.

청구인의 사례 역시 양도소득세 절세효과 기대가 아니더라도 매수인의 자금사정 등에 기인하여 1건의 부동산을 같은 사람에게 2회에 걸쳐 분할 매도한 것에 차이가 있을 뿐 같은 경우라고 할 수 있다.

(5) 처분청은 쟁점토지 매매시 분할하여 매각할 수밖에 없었던 불가피한 사유가 없다고 주장하나, 당사자 간의 자유의사에 따라 청구인과 OOO이 분할매매로 협의하여 계약과 양도가 이루어진 것인데, 이를 두고 처분청이 분할계약을 인정할 만한 이유가 없다고 판단하는 것은 계약자유의 원칙을 심각하게 침해하는 것이다.

(6) 처분청은 답변서에서, 토지보상을 받은 양도자 중 청구인을 제외하고 분할계약을 체결한 경우는 없는 것으로 확인된다고 하면서, 청구인의 조세회피 행위는 타납세자와 비교하여 과세의 형평을 저해하는 것이라는 입장이나, 처분청이OOO으로부터 회신 받은 과세자료OOO에 첨부된 “2019년 OOO 완충녹지사업 보상 지급내역”상 처분청이 비교근거로 제시한 22건 중 쟁점토지와 함께 보상협의가 진행된 토지는 8건이고, 그 외 나머지 토지는 다른 구역으로서 비교대상에 해당하지 아니한다.

또한 8건의 토지 중 지장물과 관련된 토지의 보상협의는 청구인과 마찬가지로 12월 이후 보상협의가 이루어졌는바, 처분청은 청구인이 보상협의를 지연시키고 분할계약을 하여 조세회피를 하려 했다며 청구취지를 의도적으로 왜곡하고 있다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지 양도는 그 경제적 실질이 동일하므로 독립된 거래가 아닌 연속된 하나의 매매거래로 보아야 한다.

청구인은 쟁점토지를 각 2분의1 지분씩 양도한 별개의 거래라는 주장이나, 거래①과 거래②의 협의계약서 내용은 매도인, 매수인, 양도물건, 매매금액, 매매목적, 거래형태나 거래방식 등이 완전히 동일하고, 거래시기의 차이도 23일에 불과한바, 이는 연속적인 하나의 거래를 고율의 누진세율 회피를 위하여 형식상 두 개의 거래로 나눈 것으로 보아야 한다.

(2) 청구인은 특별한 사정 없이 쟁점토지를 2분의1 지분씩 나누어 계약을 맺어줄 것을 OOO에 먼저 요청하였는바, 당초부터 조세회피 목적이 있었던 것이지 양도소득세를 우연히 절감하려 하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다.

(가) 처분청이 OOO으로부터 회신 받은 과세자료OOO에 의하면 명백히 쟁점토지의 소유자인 청구인이 분할협의 및 지급을 먼저 요구하였고, 분할 지급하지 않으면 협의가 어렵다는 입장이어서 OOO은 민원 해결차원에서 이에 응한 것으로 되어 있다.

(나) 심판청구서에서도 청구인은 본인의 분할양도 행위가 「소득세법」에 따른 절세방안에 따른 것임을 숨기지 않고 밝히고 있다. 그러나 합법적인 절세는 양도물건‧거래당사자‧거래형태 등이 다른 경우이거나, 하나의 물건을 나누어 계약하더라도 두 거래 간에 상당한 시일 차이가 있어 실질적으로 하나의 거래로 볼 수 없는 경우에 허용되는 것이지, 실질이 하나인 거래를 특별한 이유 없이 조세회피만을 위해 형식적으로 두 과세기간에 걸쳐 신고하는 것을 절세방안이라고 하여 허용하는 것은 아니다.

(3) 매수자인 OOO 입장에서 하나의 토지를 분할매수하여야 하는 어떠한 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없다.

OOO은 쟁점토지를 2분의1 지분만 매수하여서는 사업목적대로 사용이 불가능하므로 당초부터 전체 면적(575㎡)을 편입대상으로 정하였고, 보상협의 당시 OOO은 매입예산이 부족한 상황도 아니었으므로 쟁점토지를 2분의1 지분씩 나누어 계약함으로써 대금지급을 미루어야 할 이유도 없었다. 이는 OOO이 쟁점토지 외에 나머지 보상토지 26건에 대한 수용대금 OOO을 2019년 내에 차질 없이 전액 지급한 사실로 확인된다.

(4) 토지보상을 받은 양도자 중 청구인을 제외하고 분할계약을 체결한 경우는 없는 것으로 확인되는바, 청구인의 조세회피 행위는 타납세자와 비교하여 과세의 형평을 저해하는 것이다.

처분청이 OOO으로부터 받은 과세자료OOO에 첨부된 “2019년 OOO 완충녹지사업 보상 지급내역”에 의하면 양도소득세 과세대상이 아닌 법인 소유 토지를 제외한 22건OOO 중 유일하게 청구인만 하나의 물건을 2회에 걸쳐 나누어 계약을 체결하여 조세를 회피한 것으로 확인된다.

(5) 사적자치원칙에 따라 하나의 거래를 2개로 나누어 계약을 체결하였다고 하더라도 조세법은 공법 영역으로서 실질과세원칙이 적용되므로, 과세대상 행위를 변형하여 여러 단계를 거쳐 부당하게 조세를 회피하였다면 그 형식을 부인하고 하나의 거래로 과세되어야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1필지의 토지를 과세기간을 달리하여 2분의1 지분씩 2회로 나누어 양도한 것을 그 실질이 하나의 거래에 해당하는 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법

제5조(과세기간) ① 소득세의 과세기간은 1월 1일부터 12월 31일까지 1년으로 한다.

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. (후문 및 각 목 생략)

5. “실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.

제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (후문 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) OOO은 “OOO 도시계획시설 편입토지 매입사업”과 관련하여 2019.5.29. 다음과 같이 보상계획 열람공고를 하였다.

(2) OOO은 2019.8.29. 청구인을 포함하여 “OOO 완충녹지 도시계획시설 편입 토지” 소유자들에게 손실보상 협의요청을 하였고, 이 중 쟁점토지에 대한 보상비 산정조서 내역은 다음과 같다.

(3) 쟁점토지의 「등기사항전부증명서」에는 쟁점부동산의 소유권에 관한 사항이 다음과 같이 나타난다.

(4) 처분청은 2020.6.23. OOO에 청구인과 쟁점토지를 2분의1 지분씩 나누어(2019년 12월, 2020년 1월) 계약을 체결한 원인에 대하여 과세자료 제출을 요청하였고, 이에 대하여 OOO은 2020.7.8. 다음과 같이 회신하였다.

(5) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하면서 연속적인 하나의 거래를 고율의 누진세율 회피를 위해 형식상으로 두 개의 거래로 나누었다고 하면서 다음과 같이 세액 비교자료를 제출하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 「국세기본법」 제14조 제3항은 과세대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형하여 여러 단계의 거래를 거침으로써 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피행위에 대처하기 위하여 그와 같은 여러 단계의 거래형식을 부인하고 실질에 따라 과세대상인 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있도록 실질과세원칙의 적용 태양 중 하나를 규정한 것인바(대법원 2001.8.21. 선고 2000두963 판결 참조), 납세의무자가 고율의 누진세율을 피하기 위하여 하나의 토지를 과세연도를 달리하여 지분을 나누어 양도하는 경우 「국세기본법」 제14조 제3항에 따라 이를 하나의 거래로 볼 수 있다고 할 것이다(대전고등법원 2018.8.16. 선고 2018누10819 판결 참조).

(나) 청구인은 거래①‧②가 쟁점토지를 각 2분의1 지분씩 양도한 별개의 거래라고 주장하나, 거래①‧②의 협의계약서 내용을 보면 매도인, 매수인, 양도물건, 매매금액, 매매목적, 거래형태나 거래방식이 동일하고 거래시기의 차이도 23일에 불과하여 연속적인 하나의 거래를 고율의 누진세율 회피를 위하여 형식상 두 개의 거래로 나눈 것으로 보이는 점, 처분청이 OOO으로부터 회신받은 과세자료OOO에 의하면 쟁점토지의 소유자인 청구인이 분할협의 및 지급을 먼저 요구하였고, 분할 지급하지 않으면 협의가 어렵다는 입장이어서 OOO은 민원 해결차원에서 이에 응한 것으로 되어 있는바, 청구인이 분할양도로 우연히 양도소득세를 절감하게 되었다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려워 보이는 점, 청구인은 누진세율을 피하기 위한 목적 외에 지분을 분할하여 양도할 다른 뚜렷한 목적에 대해 별다른 소명을 하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도가 「국세기본법」 제14조 제2항 및 제3항에 따라 그 실질이 하나인 거래에 해당한다고 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.