[사건번호]조심2012서0078 (2012.10.08)

[세목]양도[결정유형]경정

[결정요지]청구인의 부동산 매매 횟수, 쟁점아파트 거주 및 임대기간, 양도경위 등을 종합적으로 고려할 때, 처분청이 쟁점아파트 양도로 인한 소득을 양도소득으로 보고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제4조

[참조결정]조심2007서3526 / 국심2007중2847 / 국심2007중0767

OOO세무서장이 2011.9.5. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세OOO,OOO,OOO원의 부과처분은 청구인이 소득분류 착오로 인하여 과소신고한 부분에 대하여는 신고불성실가산세를 부과하지 않는 것으로 하여 그 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

1. 처분개요

가.청구인은 서울특별시 OOO호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 청구인의 부(父) 최OOO 소유의 서울특별시 OOO단독주택(이하 “교환주택”이라 한다)과교환하기로 2006.12.1. 계약을 체결하고, 2006.12.28. 소유권이전등기를한후 쟁점아파트의 매매에 따른 소득을 사업소득으로 보아 쟁점아파트의 매매가액을 OOO원으로 하고 필요경비는 단순경비율을 적용한 OOO원으로 하여 2007.2.28. 토지등매매차익 예정신고‧납부를하고, 2007.5.31. 종합소득세 확정신고를 하였으며, 2007.6.4. 교환주택을취득한 것과 관련하여 2007년 제1기분 부가가치세 확정신고를 하였다.

나.OO세무서장은 청구인의 2007년 제1기분 부가가치세 환급신고에 대하여 2007.8.6. 현지확인조사를 실시한 결과, 부동산매매업이 아닌 양도소득세 과세대상이라 하여 환급을 거부하고, 사업자등록을 직권말소하였으며, 동 조사내용을 처분청에 과세자료로 통보하였다.

다. 처분청은 OOO세무서장으로부터 통보받은 과세자료에 따라 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 한 결과, 쟁점아파트의 양도가 종합소득세 과세대상이 아니라 양도소득세 과세대상이라고 보고, 특수관계있는 자에게 저가로 양도하였다고 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 매매사례가액인 OOO원을 쟁점아파트의 양도가액으로 하고, 환산가액인 OOO원을 취득가액으로 하여 2011.9.5. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO을 결정‧고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.11.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 부동산매매업을 영위하기 위하여 2006.12.1. 부동산의매매를 사업목적으로 하여 사업자등록을 한 후 쟁점아파트를 양도하였고, 그 후 다른 부동산을 3회 취득하고 3회 양도하는 등 계속‧반복적으로 부동산매매업을 영위하였음에도 처분청에서 쟁점아파트의 양도에 대하여 양도소득세로 과세함은 위법‧부당한 처분에 해당한다.

(2)청구인과 최OOO이 교환계약서를 작성할 당시 쟁점아파트와 동일한 평형의 아파트의 거래가액은 OOO원 수준이었고, 최OOO이 약 6개월 후에 쟁점아파트를 OOO원에 양도한 사실을 보더라도 청구인이 신고한 양도가액 OOO원은 당시 거래가액 범위 내의 합리적인 가액이라고 보아야 하며, 동일 평형의 아파트라도 상태나 위치 등에 따라 가격이 다르게 결정됨에도 처분청에서 부당행위계산부인 규정을 적용하여 인근 아파트의 매매사례가액인 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 것은 부당하다.

(3) 청구인은 관련 법령에 따라 적법하게 부동산매매업으로 사업자등록을 하고 쟁점아파트를 양도하였을 뿐 아니라, 그 후에도 수차에 걸쳐 부동산을 취득‧양도하는 등 부동산매매 활동을 하였으며, 세무대리인의 자문을 거쳐 사업자등록이나 제세 신고를 하였는바, 이는 부동산매매업 해당 여부에 대하여 법령의 해석상 의의(疑義)가 있는 경우에 해당하여 쟁점아파트의 양도에 대하여 양도소득세로 신고할 것을 청구인에게 기대하는 것은 무리라고 할 것이므로 청구인이 신고‧납부의무를 게을리 한 것을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 것으로 보아 가산세의 적용을 제외하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 회수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이고, 부동산매매업자로 등록되었는지 여부나 매매의 등기 등은 이를 판단함에 있어서 하나의 참고자료에 지나지 않는 것인바, 청구인은 부동산매매업으로 사업자등록을 한 후 주택 1채OOO는 2006.12.26. 자녀에게 증여하고, 쟁점아파트는 2006.12.28. 부(父)에게 교환으로 양도(교환주택은 2007.6.4. 취득 등기)하였는 바, 이는 2007.1.1. 이후 시행되는 1세대 2주택자에 대한 양도소득세 중과세를 피하기 위한 것으로 보이는 점, 부동산매매업에 있어서의 매매는 불특정다수인을 상대로 수익을 목적으로 이루어지는 것이 일반적인데 청구인의 경우 쟁점아파트와 부(父) 소유의 주택을 교환하였으므로 동 거래행위가 수익을 목적으로 하는 부동산매매업의 일반적인 사업활동이라고 보기 어려운 점 등에 비추어, 쟁점아파트의 양도는 양도소득세 과세대상에 해당한다.

(2) 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 부당행위계산부인 규정이 적용되는 것이고, 쟁점아파트와 동일한단지내의 동일 평형, 동일 향의 아파트 중 양도일 전후 3월내에 거래가 있었던 308동 510호의 매매사례가액인 OOO원을 쟁점아파트의 양도당시 시가로 본 것이므로 당초 처분은 정당하다.

(3)OOO세무서장의 현지확인조사 결과 교환주택에 대한 매입세액이 불공제된 것과 관련하여 과세전적부심사청구에서 불채택 결정되었음에도 청구인은 이의신청 등 불복절차를 진행하지 않았으므로 단순한법률의 부지나 오해의 범위를 넘어서는 세법해석상 의의로 인한 견해의 대립이 있었다고 볼 수 없고, 세무대리인의 자문을 거쳐 제세 신고 등을 하였다 하더라도 청구인에게 양도소득으로 신고할 의무를 게을리한 점을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있었다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 부동산매매업을 영위한 것이 아니라 쟁점아파트를 단순 양도한 것이라고 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

②부당행위계산부인규정을 적용하여 청구인이 신고한 양도가액(OOO,OOOOO)을 부인하고, 매매사례가액OOO을 양도당시 시가로 적용하여 과세한 처분의 당부

③ 신고‧납부불성실가산세를 부과할 수 없는 정당한 사유가 있는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인과 청구인의 부(父) 최OOO 간에 2006.12.1. 체결된 교환계약서에 의하면, 청구인 소유의 쟁점아파트와 최OOO 소유의 교환주택을 교환하되, 쌍방의 합의에 의하여 교환주택의 가액은 OOO원으로 하고, 쟁점아파트의 가액은 OOO원으로 하며, 차액 OOO원은 쟁점아파트의 등기이전시까지 지급하기로 하고, 최OOO은 2007.6.1. 이후 2007.6.10. 사이의 기간에, 청구인은 2006.12.31.까지 각각 상대방에게 등기이전하기로 하는 것으로 기재되어 있는 것으로 나타난다.

(나) 부동산 등기부 등본에 의하면, 최OOO은 2006.12.27.자 매매를 원인으로 2006.12.28. 쟁점아파트의 소유권이전등기를 한 것으로 나타나고, 청구인은 2007.5.10.자 매매를 원인으로 2007.6.4. 교환주택의 소유권이전등기를 한 것으로 나타난다.

(다)청구인은 쟁점아파트의 매매차익을 부동산매매업 소득으로 보아 매매가액을 OOO원, 필요경비를 OOO원(단순경비율 추계)으로 하여 토지등매매차익 예정신고와 종합소득세 확정신고를 한 것으로 나타난다.

(라)양도소득세 조사종결보고서와 사업자등록증 사본등 처분청의 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

1) 청구인의 부동산 취득‧양도 내역은 아래 <표1>과 같고, 청구인은 1989.4.14.부터 2009.7.31.까지 10회에 걸쳐 12건의 부동산을 취득하고, 7회에 걸쳐 8건의 부동산을 양도(아파트 증여 1건 포함)한 것으로 나타난다.

OOOOOOOOOO OOO OOOOO OO

2) 청구인은 1989.8.6.부터 1995.8.13.까지 경기도 OOO 주택에서 거주하였고, 1995.8.14.부터 2000.2.10.까지와 2000.5.6.부터 2000.12.27.까지 쟁점아파트에서 거주하였으며, 2000.12.28.부터 2007.3.8.까지 서울특별시 OOO에서 거주하였고, 2008.4.29.부터 현재까지는 서울특별시 OOO주택에서 거주하고 있는 것으로 나타난다.

3) 청구인의 사업자등록 이력은 아래 <표2>와 같다.

OOOOOOOOOO OOOO OOOOO OO

4) 청구인은 서울특별시 OOO를 사업장으로 하여 2008.3.1. 부동산매매업으로 사업자등록을 재차 신청하였다가2009.7.1. 사업부진을 사유로 폐업신고하였고, 2008년 제1기 부가가치세 확정신고시 부동산매매 수입금액으로 OOO원을 신고하였으며, 2008년 귀속 종합소득세도 부동산매매업 소득으로 신고하였다.

(마) 위 사실관계와 관련 법령을 종합하여 보면, 청구인은 1999.11.3. 주택임대업으로 사업자등록을 하였으므로 쟁점아파트를 포함한 3채의 아파트는 매매가 아니라 임대를 목적으로 취득한 것으로 보이는 점, 청구인은 1989.8.14.부터 2009.7.31.까지 10회에 걸쳐 부동산 12건을 취득하고, 6회에 걸쳐 7건을 양도한 사실이 있으나, 그 중청구인이 장기간 거주한 사실이 있는 주택 4채를 제외하면, 6회에 걸쳐부동산 7건을 취득하고, 3회에 걸쳐 4건을 양도한 것에 불과한 점,설령 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보더라도 청구인은 쟁점아파트에서 5년 남짓 거주한 사실이 있고, 실수요 목적으로 취득한 부동산에 대하여는 양도소득으로 과세함이 타당한 점 등에 비추어,처분청에서 쟁점아파트의 매매에 따른 소득을 양도소득으로 보아 양도소득세로 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 처분청은 청구인이 특수관계에 있는 부(父)와의 쟁점아파트의교환거래로 인하여 그 소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨것으로 인정되므로 부당행위계산부인 규정의 적용대상에 해당한다고 보아, 아래 <표3>과 같이 쟁점아파트와 동일한 단지내의 동일 평형, 동일 향의 아파트 중 양도일 전후 3월내에 거래가 있었던 308동 510호의 매매사례가액인 OOO원을 쟁점아파트의 양도당시 시가로 보아 이 건 부과처분을 하였음이 확인된다.

OOOOOOOOOO OOOOOO OOO

(나) 「소득세법」 제101조 제1항에서는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있도록 규정하고 있다.

(다) 위 사실관계와 관련 법령을 종합하여 보면, 교환대상 목적물에대한 시가감정을 하고 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 양도당시 실가를 확인할 수 있다고 하겠지만단순교환인 경우에는 양도당시 실가가 확인되지 않는 경우에 해당하는바(국심 2007서3526, 2008.5.29., 대법원 2003두14123, 2004.3.26. 등 다수 같은 뜻임), 청구인은 쟁점부동산과 교환주택 교환시 시가감정을 하지 않았으므로 양도당시 실가가 확인되지 않는 경우에 해당하고, 청구인이 신고한 쟁점아파트의 양도가액이 당시 시가에 비하여 낮은 것으로 나타나며, 처분청이 매매사례로 적용한 아파트는 쟁점아파트와 같은 단지내에 소재한 같은 평형, 같은 층, 같은 향의 아파트이고, 쟁점아파트의 양도일 전 3월 이내에 매매계약이 체결된 점에 비추어, 처분청에서 동 매매사례가액을 쟁점아파트의 양도당시 시가로 보아 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 쟁점③에 대하여 살펴본다.

양도소득세와 종합소득세는 같은 소득세로서 소득의 분류가 다른 것에 불과하고, 거주자가 조세부담을 경감할 목적으로 고의로 사실과 다르게 소득분류를 하여 신고한 경우를 제외하고는 신고불성실가산세를 적용하지 않는 것인바(국심 2007중2847, 2007.12.27., 국심 2007중767, 2007.7.12. 등 같은 뜻임), 청구인은 부동산매매업을 사업목적으로하여 사업자등록을 하였고, 쟁점아파트 등의 매매와 관련하여 부가가치세와 종합소득세 신고를 한 것으로 나타나는 점, 청구인은 1989.8.14.부터 2009.7.31.까지 10회에 걸쳐 12건의 부동산을 취득하고,7회에 걸쳐 8건의 부동산을 양도(아파트 증여 1건 포함)한 것으로 나타나므로 부동산매매업자에 해당하는 것으로 착오하였을 가능성이 있는 점, 청구인이 2006.12.1. 서울특별시 OOO OOO OOO OOOOOOOOO OOOO를 사업장소재지로 하여 등록한 부동산매매업의 사업자등록이 OOO세무서장의 현지확인 조사결과 2007.10.22. 직권폐업되었음에도 청구인은 2008.3.1. 서울특별시 OOO를 사업장소재지로 하여 다시 부동산매매업으로 사업자등록을 한 것으로 나타나는 점 등으로 볼 때, 청구인이 조세부담을 경감할 목적으로 고의로 사실과 다르게 소득분류를 하여 신고한 것이라고 보이지는 않으므로 소득분류 착오로 인하여 과소신고한 부분에 대하여 처분청에서 신고불성실가산세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.