국심2006서0568 (2006.10.12)

상속

기각

평가기준일로부터 6월 이내에 거래된 매매실례가액이 있는 경우 이를 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는 것임.

상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 / 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 2004.8.18.서울특별시 OOO OOO OOO OOOOOOOOOOOOOO OOOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받아 국세청장이 고시한 기준시가 765,000천원으로 평가하여 2004.11.30 상속세를 신고·납부하였다.

이에 처분청은 이 건 상속일 전후 쟁점아파트와 조건이 동일·유사한 같은 동 1202호 및 1003호(이하 “매매실례아파트)의 매매사례가액을 평균하여 기준시가에 의하여 환산한 가액인 903,829천원을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 결정하여 2005.9.21 청구인에게 2004년도분 상속세 23,564,720원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2005.11.23. 이의신청을 거쳐 2006.2.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청이 매매사례로 본 매매실례아파트는 쟁점아파트보다 소위 로열층에 위치하여 국세청장이 고시한 기준시가도 쟁점아파트보다 34백만원이 더 높은 바, 상속재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 거래가액을 시가로 해야 하는 것이지 매매실례아파트의 가격을 기준시가로 환산하여 상속재산을 평가하는 것은 타당하지 않고, 매매실례아파트인 1003호의 경우 거래당시 내부를 개조한 아파트로서 분양이후 한번도 내부수리를 하지 않은 낡은 아파트인 쟁점아파트와는 거래가격에 많은 차이가 있으므로 매매실례아파트는 쟁점아파트와 동일하거나 유사한 아파트로 볼 수 없으며, 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하므로 보충적 평가방법으로 평가하여야 한다.

나. 처분청 의견

상속재산의 가액은 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 상속재산과 면적·종류·용도·종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액 등이 있는 경우도 시가로 인정하도록 규정하고 있으며, 내부수리 정도의 차이등 사소한 개별적인 차이에 대한 주장은 근거가 희박하고 객관성도 없고, 같은 단지내·같은 동에 위치하여 층수만 다른 비교평가아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 층수의 차이에 의한 기준시가의 차액을 반영하고자 안분계산하여 상속재산을 평가한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속받은 아파트와 면적·위치·용도 등이 유사한 다른 아파트의 평가기준일 전후 6월 이내 매매실례가액을 시가로 보아 상속세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건물

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호생략) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액

(단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.8.18. 쟁점아파트를 상속받아 쟁점아파트의 기준시가 765,000천원을 상속재산가액으로 평가하여 상속세를 신고·납부하였다.

(2) 처분청은 쟁점아파트의 상속재산가액을 산정함에 있어 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 동 같은 평형 1202호(2004.2.14. 계약)와1003호(2004.11.15. 계약)의 매매사례가액을 산술평균한 후 기준시가에 의하여 환산한 금액을 상속재산가액으로 산정하였음이 이 건 심리자료에 의하여 확인된다. 이 경우 1202호의 경우에는 계약일이 2004.2.14.로서 평가기준일(2004.8.18) 전후 6월 이내의 것이 아닌 것으로 나타난다.

(OO O OO)

(3) 청구인이 상속받은 쟁점아파트와 처분청이 매매사례로 본 매매실례아파트의 기준시가 변동추이는 다음과 같다.

(OO O OO)

(4) 청구인은 쟁점아파트는 내부수리가 되지 않았고 매매실례아파트중 1312동 1003호는 내부수리가 되었다고 주장하면서, 쟁점아파트 및 1003호 사진과 1003호와 같이 쟁점아파트를 내부수리하였을 경우 약 96백만원의 비용이 소요된다는 견적서를 제출하였다.

(5) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항에서 “이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 의한다”고 규정하고, 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다”고 규정하면서 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항에서 “법 제60조제2항에서 ‘수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다) 이내의 기간 중 매매 감정 수용 경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다”고 규정하면서 그 제1호에서 “당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액”을 하나로 열거하고 있으며, 같은 조 제2항 후단에서 “제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다”고 규정하고 있다. 또한, 같은 조 제5항에서는 “당해 재산과 면적 위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 매매사례가액을 시가로 본다”고 규정하고 있다.

(6) 살피건대, 쟁점아파트의 상속재산가액을 산정함에 있어 처분청이 매매실례아파트의 매매사례가액을 산술평균한 후 그 금액을 기준시가에 의하여 환산하여 평가하는 방법은 법령에 근거가 없는 방법이라 할 것이고, 처분청의 매매실례아파트중 이 경우 1202호의 경우에는 계약일이 2004.2.14.로서 평가기준일(2004.8.18)로부터 6월 이내에 거래된 가액이 아니므로, 처분청의 쟁점아파트에 대한 상속재산가액 산정방법은 잘못이라고 판단된다.

그러나, 매매실례아파트중 1003호의 경우 평가기준일을 기준으로 쟁점아파트와 1003호의 기준시가가 34백만원의 차이가 있다고 하더라도 2005.5.2. 고시된 기준시가가 동일한 점과 쟁점아파트는 총 15층중 13층이고 1003호는 10층으로인 점으로 보아 시가에 실질적인 차이가 있다고 보기는 어렵다. 또한, 청구인은 쟁점아파트는 내부수리가 되어 있지 아니한 반면 1003호는 약 96백만원의 정도의 내부수리비용이 소요된 것이므로 비교대상이 아니라고 주장하고 있으나, 내부수리는 그 정도에 따라 비용차이가 많이 나고 1003호가 언제 내부수리되었는지 알 수 없어 시가 반영 여부를 알 수 없으므로 청구인의 주장을 받아 들일수 없다 할 것이다. 그렇다면, 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보는 시가를 매매실례아파트의 매매사례가액을 산술평균한 후 기준시가로 환산한 가액으로 하기 보다는 쟁점아파트와 같은 동인 1003호의 매매사례가액인 943백만원으로 평가하는 것이 적법하나, 이 가액으로 할 경우 국세기본법 제79조 제2항(불이익변경금지)의 규정에 위배되므로 당초 처분을 유지함이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.