조심2010서4000 (2010.12.30)

양도

기각

상속개시일을 전후하여 6개월 내에 아파트의 매매사례가액 등 시가로 인정할 만한 가액이 없으므로 상속개시 당시의 기준시가에 의하여 취득가액을 평가한 것은 정당함

상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 / 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 아버지 OOO이 2007.3.11. 사망함에 따라 아버지가 소유하던 OOOOO OOO OOO OO OOO OOOOOOO OOOO OOOO(24평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 10분의 3지분을 상속받았으며, 2009.9.18. 이를 340백만원에 양도한 후 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 인근의 아파트단지인 OO아파트의 시세변동율을 감안한 400백만원으로 산정하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 위 신고내역 중 양도가액은 인정하였으나, 취득가액인 400백만원은「상속세 및 증여세법」에서 규정하고 있는 시가로 볼 수 없다고 하여 기준시가인 182백만원을 적용하여 2010.8.16. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 5,845,350원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.23. 이의신청을 거쳐 2010.12.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트는 1동으로 된 아파트로서 세대수가 많지 아니하여 매매사례가액을 찾기가 어려워 바로 옆에 위치한 OO아파트의 시세를 참고하여 400백만원을 취득가액으로 산정한 것이다.

(가) 쟁점아파트와 같은 평형인 24평형(전용면적 60㎡)의 매매사례는 <표1>과 같다.

OOOOOOOOOO OOOO(OOOO OOO)O OOOO(OO O OOO)

(나) 쟁점아파트 바로 옆단지에 위치한 OO아파트(전용면적 53㎡)의 매매사례는 <표2>와 같다.

OOOOOOOOOO OOOOO(OOOO OOO)O OOOO(OO O OOO)

<표2>와 같이 OO아파트는 2006년 8월부터 2008년 11월까지 거래가격이 급등(380백만원→545백만원)하여 상승율이 43.4%이다.

(다) 따라서, 쟁점아파트는 상속개시일(2007.3.11.)을 전후하여 6개월간 거래된 내역이 없으므로 그 이전인 2006년 8월부터 10월까지의 매매사례가액와 바로 옆단지인 OO아파트 가격상승율의 80%를 적용하여 산정한 400백만원을 취득가액으로 인정하여야 한다.

300백만원 × (1 + 43.4%×80%) = 400백만원

(2) 아니면, 위 <표1>의 매매사례가액 중 2006년 8월에 거래된 가액 및 <표2>의 OO아파트 상승률의 60%만 적용하여 산정한 365백만원을 쟁점아파트의 취득가액으로 산정하여야 한다.

290백만원 × (1 + 43.4%×60%) = 365백만원

(3) 그것도 아니라면, 쟁점아파트와 OO아파트 간의 거래가액의 상대비율(70%정도)을 적용한 381백만원을 취득가액으로 보아야 한다.

545백만원(2006년 11월 OO아파트 1층의 거래가액) × 70% = 381백만원

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점아파트를 상속으로 취득한 2007.3.11.을 전후하여 6개월의 기간 중에는 시가로 인정할 수 있는 매매사례가액이 없고, 청구인이 인근에 위치한 OO아파트의 시세를 기초로 가격변동율을 임의로 반영하여 평가한 취득가액인 400백만원은 「상속세 및 증여세법」제60조에서 규정하고 있는 평가방법에 의한 것이 아니므로 기준시가에 의하여 취득가액을 결정하고 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트를 상속으로 취득할 당시를 전후하여 6개월 이내에 거래된 매매사례가액이 없으므로 인근에 위치한 아파트의 시세변동율을감안하여 산정한 금액을 취득가액으로 인정하여야 한다는 주장의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법

(가) 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(나) 제61조【부동산 등의 평가】

①부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건물 (2005.7.13. 개정)

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.(2002.12.30. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002.12.30. 개정)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002.12.30. 개정)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003.12.30. 신설)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트는 2005.2.28. 청구인의 어머니인 OOOO OOOOO OOOOOO 2억원에 취득한 후 2006.6.22. 어머니의 사망으로 인하여 아버지인 OOO에게 상속되었다가, 2007.3.11. 다시 아버지가 사망하자, 자녀인 청구인과 OOO이 각각 10분의 3지분을, OOO이 10분의 4지분을 상속받은 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 국세청 통합전산망에 의하면 쟁점아파트는 전용면적이 59.85㎡와 84.81㎡의 두 가지 평형으로 되어 있고, 1개 동으로 구성된 아파트로서, 쟁점아파트와 동일한 평형이 상속개시일을 전후하여 6개월 이내에 거래된 내역은 아래의 <표3>과 같은바, 쟁점아파트와 기준시가가동일하거나 또는 낮은 아파트의 매매사례는 없는 것으로 나타난다.

OOOOOOOOOO OOOOO OO OOO OO OOOO(OO O O, OOO)

(3) 처분청은 청구인의 아버지 OOO에 대한 상속세 결정시 상속재산인 쟁점아파트를 기준시가인 182백만원으로 평가하였다.

(4) 청구인은 쟁점아파트를 상속으로 취득할 당시 매매사례가액이 없으므로 인근에 위치한 OO아파트의 시세변동율을 감안하여 산정한 금액을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하고 있다.

살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 취득당시의 시가라고 주장하는 거래가액은 인근지역에 있는 OO아파트의 시세변동율을 임의적으로 감안한 평가액으로 「상속세 및 증여세법」제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에서 규정하는 매매사례가액에 해당하지 아니하는 것이므로 이를 시가로 인정할 수는 없고, 쟁점아파트는 상속개시일을 전후하여 6개월 내에 매매된 가액이나, 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 아파트의 매매사례가액 등 시가로 인정할 만한 가액이 없으므로 같은 법 제60조 제3항 및 제61조에 따라 상속개시당시의 기준시가에 의하여 취득가액을 평가한 것은 정당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.