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[사건번호]
[사건번호]조심2014중3299 (2014.10.28)
[세목]
[세목]부가[결정유형]취소
[결정요지]
[결정요지]쟁점금액은 청구인이 도로를 제공할 것을 약정하고 받은 금액으로서 현금으로 반환하거나 토지를 제공하여야 할 의무가 있다고 보이므로, 처분청이 쟁점금액을 매매대행수수료로 보아 종합소득세 등을 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[관련법령]
[관련법령] 국세기본법 제14조 / 부가가치세법 제7조 / 부가가치세법 제9조 / 부가가치세법 제12조
[주 문]
OOO이 2014.3.12. 청구인에게 한 2007년 제2기 부가가치세 OOO 및 OOO이 2014.3.24. 청구인에게 한 2007년 귀속 종합소득세 OOO의 각 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
조 세 심 판 원
가. 청구인은 2006.12.20. OOO에서 부동산개발업을 개업하여 같은 리 산 32-1 외 3필지의 토지소유주인 김OOO의 부동산을 매매대행하면서 2007년 청구인이 별도로 도로를 제공하기로 약정하고 토지 매수자들(6명)로부터 도로부지 대금 OOO을 수취한 후 3명에게 OOO을 도로로 제공하거나 현금으로 반환하였으나 나머지 3명에게 OOO(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 조사일 현재 이행하지 아니하였다.
나. OOO(이하 “조사청”이라 한다)은 2013.8.13.～2013.11.18. 기간 동안 청구인에 대한 개인통합조사를 실시한 결과, 쟁점금액을 수입금액 누락한 것으로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이에 따라 청구인에게 2014.3.12. 2007년 제2기 부가가치세 OOO 및 2014.3.24. 2007년 귀속 종합소득세 OOO을 각각 경정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.10. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 2004.2.18. OOO 주식회사(이하 OOO이라 한다)와 이OOO(이하 OOO과 합하여 OOO이라 한다)의 소유부동산OOO에 대하여 청구인 외 2명OOO 간 매매계약을 체결하고 계약금으로 OOO을 지급하였고, 매수인 이OOO은 중도금으로 OOO을 입금 후 토사처리 등의 공사를 진행하였으며, 청구인과 안OOO은 상기의 부동산 매각대행을 진행하였다.
(2) OOO 외 3필지 토지((이하 “김OOO토지”라 한다) 소유주인 김OOO는 2004년경에 이OOO(사기, 배임, 횡령죄로 구속 수감)에게 부동산을 매도하였고, 이OOO은 소유권이전등기 전에 김OOO 외 9명에게 전매하여 동 매매대금을 편취하고 잠적하여 김OOO는 송사에 휘말리게 되었다.
(3) 이OOO의 형사구속, 일부금액 횡령 등 사건으로 인하여 매각작업이 중단되자 주성측은 2005.8.10. 매수인들OOO에게 부동산 매매계약을 해제하였고, OOO측과 청구인·안OOO은 2006.2.8. 당초의 계약금 OOO을 매각대행보증금으로 전환하여 부동산 매각대행계약을 다시 체결하였다.
(4) 청구인은 이OOO을 통하여 주성측토지 중 일부를 매수하였던 제3매수자들에게 2006년 2월～6월간 상기 계약금 및 중도금 OOO을 재원으로 하여 해약금을 지불한 후 매매계약을 해제하는 등 주성측토지에 대한 개발행위 및 매각작업을 수행하던 중 주성측 토지를 효과적으로 매각하기 위하여 김OOO토지의 일부가 필요하여 접촉하던 중, 청구인은 OOO토지를 매각하여 OOO에 지불했던 매각대행보증금을 되돌려 받는 것이 목적이었으므로 김OOO토지는 손해가 뻔한 일임에도 하자정리를 자임하여 김OOO토지 매매에 대리인으로 개입하게 되었으며, 그 과정에서 선의의 피해자(김OOO토지 매수인)가 부담했던 부동산 매수대금 중 일부를 포기하고 나머지를 회수받는 선에서 매매거래를 포기하도록 하고 다른 매수자를 확보하여 김OOO토지 거래를 대리하게 되었다.
(5) 이 과정에서 청구인은 김OOO토지의 매매대행을 하면서 김OOO토지가 송사에 휘말리는 등 복잡한 사안으로 얽혀있어 매수인들이 신뢰하지 아니하므로 부동산 매수에 대한 조건부로 청구인의 책임하에 추가로 도로부지를 확보하여 제공할 것으로 하여 매매거래를 성사시키고 별도로 도로부지 대금 OOO을 수령하였으므로 이는 청구인의 수익이 아닌 보관금인 동시에 의무 이행금인 것이다.
(6) 청구인은 쟁점금액으로 약정기한 내에 추가 도로부지를 마련하여 매수인들에게 소유권을 이전해 주기로 하고, 법적인 다툼을 없애기 위하여 2014.1.6.～2014.1.8. 당사자 간(청구인과 OOO) 추가 약정을 체결하여 공정증서로 그 이행을 담보하였고, 이는 지금까지 구두로 누차 약속한 것을 확고히 보장해 준다는 차원으로 조치한 것일 뿐 제공을 기피하였다가 나중에 약정한 것이 결코 아닌 것이다.
(7) 매수인 김OOO의 남편 김OOO은 2014.2.11. 청구인을 피고로 하여 OOO에 제출한 소장에서 진입도로 추가제공을 청구인에게 수차례 요청하였다고 주장하면서도 처분청에게는 청구인에게 별도의 토지를 추가로 제공받지 못했고, 별도의 토지 미제공에 대하여 권리를 행사한 적도 없다고 확인하였다는 처분청의 주장은 실체적 진실과 정면으로 배치되는 내용으로 쟁점금액은 현재 진행형 채무임이 확연히 드러난 것이다.
(8) 또한, 처분청의 조사과정에서 김OOO로부터 부지를 매수하고 청구인이 추가 도로부지를 제공해 주기로 했던 다른 매수인들의 경우는 추가도로의 제공을 완료하거나 현금반환을 하여 처분청에서도 수입금액의 누락에서 제외한바, 같은 상황의 현재 진행형 미집행 채무인 쟁점금액을 수입금액 누락으로 간주하여 부가가치세와 종합소득세를 과세한 것은 너무나 가혹하다 할 것이다.
(9) 쟁점금액 중 정OOO의 진입도로부지 이전절차의 미집행분 81㎡OOO는 현재 진행 중에 있어 조만간 마무리 될 것이고, 김OOO에 대하여도 2014.8.6. OOO의 화해권고결정으로 2014.12.31.까지 OOO을 현금으로 되돌려주기로 하였으며, OOO에게는 도로를 제공하거나 현금으로 돌려주어야 할 채무OOO에 해당하는 것이다.
(10) 청구인은 채무의 이행 방법에 있어 첫째, 향후 청구인이 사업을 영위하여 나온 체비지 혹은 과실로 이행하는 방법, 둘째, 청구인의 보유 자금으로 매수하여 이행하는 방법, 셋째, OOO과 같이 현금으로 반환하는 방법 등 3가지 중에서 택일하여 이행할 예정이며, 가사 청구인이 매수자에게 도로부지를 제공하지 못하더라도 이는 청구인이 매수자들에게 민형사상 소추를 당할 일이지 수입금액으로 보아 종합소득세 등을 과세한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인은 2007∼2008년 김OOO토지를 매매대행하면서 OOO 등 6인과 부동산매매계약을 체결하고 양도계약에 관계된 매매대금 이외의 임의 대금 OOO을 수령하였는바, 이 건 토지대금 OOO은 토지 소유자의 양도대금과는 별개이며 청구인이 임의로 165㎡씩의 토지를 추가로 제공하겠다고 계약서에 기재하고 매수인들로부터 별도로 수령한 대금인 것이다.
(2) 이후 토지 매수인 박OOO은 소유권이전 후 금융기관에서 근저당 금액 설정을 위한 협의과정에서 등기된 면적이 계약한 면적보다 적다는 것을 알고 청구인에게 항의하여 도로부지대금 OOO을 반환받았고, OOO은 2008.9.10. 토지를 제공(토지가액 OOO)받았는바, OOO에 제공한 토지는 최OOO 명의의 토지로 청구인에게 OOO이 매매대행수수료로 대물변제한 것이어서 처분청은 당해 수수료 OOO을 청구인의 2008년 귀속 수입금액에 합산하여 과세하였다.
(3) 청구인은 2009년 매수인 정OOO에게 85㎡의 토지를 제공(토지가액 OOO)하였으므로 처분청은 청구인이 정OOO에게 미제공한 65㎡의 토지대금 OOO을 수입금액에 합산하였는바, 이는 청구인이 매매대행한 물건의 사안이 복잡하고 이해관계인이 얽혀있어 OOO이 현금반환된 것으로 착각하여 현금반환한 박OOO의 예처럼 수입금액에서 제외하였으나 청구인이 제공한 토지가 김OOO 소유 토지로 김OOO의 전체 양도가액에 미포함되어 거래되었으므로 이를 매매대행 수수료로 보아 이 건 심판청구 결정 후 청구인의 사업장 소재지 관할세무서로 수입금액을 과세자료로 통보할 예정이다.
(4) 그 외 3명의 매수자들에게는 조사당시 현금반환은 물론 토지제공도 없었고 청구인이 임의로 수령한 대금에 대해 조사당시까지 상환방법이나 상환시기 등에 대해 의견교환 없이 지내오다가 처분청에서 조사하는 과정에서 임의수령한 대금 OOO에 대해 매수인들이 다시 인식하게 된 것이다.
(5) 청구인이 처분청에 과세전적부심사청구를 하면서 매수인들로부터 임의수령한 대금은 수입금액에 합산할 대상이 아니라 앞으로 이행해야할 채무라고 주장하면서 채무이행 예정인 토지의 목록을 제출하였는바, 이 목록에 의하면 매수인들에게 제공예정인 토지의 소유자는 OOO 소유이거나 OOO으로부터 취득한 양수자 소유인 점과 OOO에게 제공한 토지는 청구인이 매매대행수수료로 대물변제 받은 토지인 점 등 제반사항들을 볼 때,
청구인은 OOO 소유의 토지를 매매대행하면서 매매대행 수수료로 토지를 인수받은 후 소유권이전등기를 하지 않고 OOO 소유로 보유하거나 OOO으로부터 취득한 양수자 명의로 보유하고 있다가 다른 지역의 부동산개발 및 매매대행시 추가 토지 제공을 이유로 당해 매매대금에 추가하여 대금을 수령하는 것으로 보인다.
(6) 따라서, 청구인이 쟁점금액과 관련하여 토지제공의 의무를 이행하거나 이행예정 중인 그 토지의 원천은 매매대행수수료로 대물변제 받은 토지이므로 이를 수입금액에 합산하는 것은 지극히 정상적인 것이며, 경제활동의 결과 등을 사실상 지배하는 자가 조세를 부담하는 것이 실질과세원칙 및 공평과세원칙에도 합당하며 소득이 있는 곳에 세금있다는 법언에도 부합되는 것이어서 이 건 토지 매수인들로부터 수령한 대금 OOO을 2007년 귀속 사업소득으로 보아 한 당초처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점금액을 토지매매대행수수료로 보아 종합소득세 등을 과세한 처분의 당부
나. 관련 법률
제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
제7조【용역의 공급】① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.
제9조【거래시기】① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호에 규정하는 때로 한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때
②용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화·시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다.
③ 사업자가 제1항 또는 제2항에 규정하는 시기가 도래하기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 이와 동시에 그 받은 대가에 대하여 제16조의 규정에 의한 세금계산서 또는 제32조의 규정에 의한 영수증을 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 각각 당해 재화 또는 용역의 공급시기로 본다.
제12조 (면세) ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 토지
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.
(가) 청구인이 매매대리한 OOO 임야 5,453㎡와 같은 리 산 32-17 임야 259㎡(이하 OOO라 한다)의 원소유자는 김OOO로 2004.2.9. 이OOO에게 OOO에 매각하기로 하였으나, 이OOO 외 1인은 OOO의 소유권을 자신의 명의로 이전하지 않은 상태에서 가분할하여 김OOO 외 9인에게 전매하여 동 계약금 등만을 편취한 후 소유권은 이전하지 않고 잠적하여 OOO의 원소유자인 김OOO는 김OOO 외 9인과 보상문제 등 복잡한 이해관계에 얽힌 상황에서, 청구인과 김OOO는 2006.7.24. 김OOO 외 9인의 보상문제를 마무리하고 제3자에게 OOO 임야 2필지를 개발, 매각하기로 하는 합의서를 작성하였다.
(나) 청구인은 2006.7.24. 합의에 따라 토지 소유자 김OOO를 대신하여 인허가, 용지변경, 구획, 교환 등 제반사항을 총괄하며, OOO 임야 2필지를 최종 진입도로를 포함하여 6개 창고용지로 개발하여 분할한 후 2007년과 2008년에 박OOO 외 5인에게 매각하였다.
(다) 청구인은 OOO 임야 2필지를 매각대행하면서 매수자 박OOO 외 5인에게 다음 <표1>과 같이 OOO 임야 2필지와는 별도로 청구인이 도로 165㎡를 추가로 제공하기로 약정하고 OOO을 수취한 후 매수자의 요청으로 박OOO에게 OOO을 전액 현금으로 반환하였고, 정OOO에게는 동 소재지 161-26 도로 84㎡(OOO 상당)를 제공하였으며, OOO에게는 동 소재지 128-3 도로 165㎡를 제공하는 등 추가 도로부지 제공약정으로 수취한 대금 총 OOO을 도로로 제공하거나 현금으로 반환하였고, 나머지 OOO에 대하여는 조사일 현재까지 도로 제공이나 현금 반환 등을 하지 아니하였다.
<표1> OOO필지 양도 현황
(라) 처분청은 청구인이 매수인들에게 특정되지 않은 도로부지를 제공하기로 하고 쟁점금액을 수취하였으나 조사일 현재까지 이행되지 아니하였고(미이행 근거로 OOO의 확인서 제출), 청구인은 매수인 박OOO 외 5인과 부동산 매매계약시 추가제공하기로 약속한 토지(도로) 165㎡에 대한 지번 목록을 제출하였으나, 청구인의 소유가 아닌 제3자 소유이고 제공시기나 타인의 토지에 대한 제공방법 등 구체적인 자료가 없으며, 청구인은 OOO의 부동산을 매각대행하면서 매각대행수수료 명목으로 수령한 토지를 청구인의 명의로 소유권을 이전하지 않고 타인명의로 보유하다가 매수인들에게 도로로 제공하게 되므로 쟁점금액을 대행수수료로 보아 과세하여야 한다는 의견이며 이 건 부과처분 계산내역은 다음 <표2>와 같다.
<표2> 매수자 6인에 대한 도로부지 대금 지급 및 반환 현황
(마) 2008년 OOO에 제공한 OOO 도로 165㎡는 청구인이 매매대행수수료로 대물취득한 도로로 제공되었으므로 2008년도 수입금액에 합산하여 과세함에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.
(바) 청구인은 쟁점금액은 청구인이 매수자들에게 도로를 확보하여 제공해야할 보관금(채무)인 동시에 의무이행금에 해당한다며 그 근거서류로 부동산매매계약서, 공증약정서, 조사과정에서 기 제출된 청구인의 확인서, 박OOO의 현금반환영수증, 김OOO의 매매대금반환청구의 소장(피고 청구인) 및 OOO 화해권고결정서(2014.8.6. 선고 2014가단8413 결정) 등을 제출하였다.
1) 부동산매매계약서는 계약일 2006.5.26., 매도인 김OOO, 토지 면적은 실평수와 분양면적(실평수+165㎡)이 기재되어 있으며, 특약사항에는 현재 1종 근린생활 허가상태이나 창고부지로 변경예정이며, 잔금은 융자분으로 대체할 예정이며, 현 부지 상태에서 매매 계약임(인허가 및 토목공사는 매도인을 대리하여 청구인이 책임진다)과 계약일 현재 OOO 사건 진행 중임이라고 기재되어 있고, OOO 가분할 계획도(OOO측토지에 대한 것으로 OOO 임야 2필지가 포함되어 있음)가 첨부되어 있다.
2) 2014.1.6., 2014.1.8. 각 인증한 공증약정서(공증인 문OOO사무소)는 청구인과 OOO 간에 2007.11.19.자로 OOO 토지 소유권이전 완료 사실과 도로부지 대금을 영수하였고, 도로부지를 2014.12.31.까지 소유권이전해 주기로 확약한 내용이 기재되어 있다.
3) OOO의 화해권고결정서 내용은 다음 <표2>와 같다.
<표2> 화해권고결정서
(2) 처분청은 2014.8.21. 조세심판관회의에 출석하여 청구인이 매수인에게 제공하겠다는 도로는 OOO 땅을 개발하고 수수료로 받은 OOO 중의 일부로 OOO에서 받은 수수료가 과세되지 않았으므로 쟁점금액를 수수료로 보아 과세하여야한다는 취지의 의견진술을 하였으며, 청구인은 OOO에서 받은 OOO에 대하여 전액 과세되었으므로 이 건은 의무이행금 또는 보관금으로 보아야 한다는 취지의 의견진술을 하였다.
(3) 청구인의 소득세 신고 현황은 다음 <표3>과 같다.
<표3> 청구인 소득세 신고 현황
(4) OOO이 2011.11.23. 작성한 확인서에 의하면, OOO은 사업장 인근 직원 사택부지를 조성하는 과정에서 조성공사와 관련하여 인근 토지소유자들 및 토지계약자들과 각종 민원이 발생하여 공사가 지연되었으며 민원 등의 사항에 대하여 청구인에게 일임하여 처리하게 하였고, 2010년에는 각종 민원들이 어느 정도 정리가 되었으며, 민원해결에 따른 사례금으로 청구인에게 2010.3.26. OOO 및 2010.7.15. OOO(청구인이 인감증명서 첨부하여 지급의뢰한 박OOO에게 송금) 총 OOO을 지급한 사실이 나타나며, OOO 조사당시 청구인이 받은 수수료 OOO에 대하여 2011.3.2. 원천징수(소득세 OOO)한 사실이 나타난다.
(5) 청구인은 OOO에서 받은 수수료에 대한 세금납부 증명으로 2011.3.2. 기타소득 원천징수영수증(지급액 OOO), 세금계산서 3매(공급가액 2010.7.17. OOO, 2012.3.15. OOO, 2012.1.25. OOO), 종합소득세 신고서, 도로부지 대상과 지적도 등을 제출하였다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대,
처분청은 청구인이 매수인들에게 제공하겠다는 도로는 OOO으로부터 매매대행수수료로 받은 토지이므로 쟁점금액을 수수료로 보아 과세하여야한다는 의견이나, 「부가가치세법」제9조 제2항 및 제3항에서 용역의 공급시기는 역무가 제공되거나 재화·시설물 또는 권리가 사용되는 때로 하며, 사업자가 용역의 공급시기가 도래하기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 이와 동시에 그 받은 대가에 대하여 세금계산서 또는 영수증을 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 각각 당해 재화 또는 용역의 공급시기로 본다고 규정하고 있는바, 매매대행수수료 공급시기는 용역에 대한 대가를 지급받은 때로 봄이 타당하고, 청구인이 OOO으로부터 받은 수수료 OOO에 대하여 OOO은 세금계산서를 발행하였고, OOO은 기타소득으로 원천징수하였음이 확인되고 있어 과세가 되었다고 보이고, 청구인은 종합소득세 신고대상 사업자이므로 OOO의 기타소득은 2010년 귀속 종합소득에 합산신고하여야 하는 것은 별론으로 하되, 이 건은 2007년도에 도로를 제공할 것을 약속하고 받은 금액에 대하여 청구인이 일부는 현금으로 반환하였고, 일부는 도로로 제공하였으며, 나머지 미이행분에 대하여는 2014.12.31.까지 법원의 화해권고결정에 따라 현금으로 반환하거나 공증내용과 같이 2014.12.31.까지 도로를 제공하거나 현금으로 반환하는 등 청구인이 이행할 의무가 있는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점금액을 매매대행수수료로 수취하였다고 보기는 어렵다고 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점금액을 매매대행수수료로 보아 종합소득세 등을 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.