[사건번호]조심2012서4807 (2012.12.31)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인이 추가로 지급하였다고 주장하는 프리미엄 등의 지출사실이 객관적인 증빙으로 입증되지 아니하므로, 청구주장을 받아들이기 어려움

[관련법령] 국세기본법 제14조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2000.5.8. 이OOO로부터 경기도OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득할 수 있는 권리를 매수한 후 2011.1.29. OOO원에 양도하고, 2011.3.20. 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원(계약서상 매수가액인 OOO원에서 프리미엄OOO원을 차감한 OOO원에, 본인 취득후 부담한 중도금 및 잔금 OOO원을 합산한 금액)으로 하고 필요경비를OOO원(프리미엄 OOO원과 샤시 및 방확장공사비 OOO원 및 중개수수료 OOO원이 포함된 금액)으로 하여 양도소득금액을 OOO원으로 산정하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부한 후, 프리미엄을OOO원으로 정정하여 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 양도한 쟁점아파트의 양도에 대하여 필요경비 과소신고혐의로 조사한 결과, 양도가액을 OOO원, 취득가액 중 쟁점아파트 매매계약서상 금액인 OOO원(프리미엄 OOO원 포함), 분양권 취득 후 본인이 납입한 중도금·잔금 OOO원으로 하여 취득가액을 OOO원인 사실과, 필요경비 중 추가 지급하였다는 프리미엄OOO원(이하 “쟁점①금액”이라 한다), 샤시 및 방확장공사비 OOO원(이하 “쟁점②금액”이라 한다)과 중개수수료 OOO원(이하 “쟁점③금액”이라 하며, 쟁점①,②,③금액을 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비에서 부인하여 2012.8.20. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.11.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점아파트를 2000.5.8. OOO원에 취득하여 2011.1.29. OOO원에 양도하고 양도소득세 신고시 필요경비를 OOO원(중개수수료 OOO원, 거실확정공사비 등 OOO원, 분양권 프리미엄 OOO원 포함)으로 계상한데 대하여 당초 처분청은 중복하여 신고한 오류부분만 지적함에 따라 정정신고하였는바, 그 이후 아무런 조치가 없다가 2012년 4월경에 이르러 수차례 세무공무원에게 금융자료 등을 첨부하여 소명한 아래의 (1)～(3)에 해당하는 쟁점금액을 필요경비에서 부인하여 과세한 처분은 부당하다.

(1) 쟁점①금액인 추가지급한 프리미엄 OOO원의 경우, 쟁점아파트의 분양권은 당초부터 OOO원에 취득하기로 합의하고 이를 전액 노출시키지 않기로 하였다가 일부인 OOO원만 노출시키기로 합의하여 쟁점아파트 매매계약서에 OOO원만 반영하여 기재한 것으로 동 계약서 작성당시 이미 OOO원(입금증명)과 현금으로 지급한 OOO원은 비노출하기로 하여 OOO원이 계약서상 기재누락된 것이며,OOO원의 입금증빙과 OOO원의 현금수령에 대하여 이미 제출한 사실이 있으므로 동 금액을 필요경비로 인정함이 타당하다.

(2) 쟁점②금액인 거실확장공사비 OOO원의 경우, 은행거래장에 의하여 자금 인출사실이 확인되고 있고, 공사시공자에게 조사공무원이 확인도 하였으며, 과세전적부심사과정에서도 공사시공자에게 확인한 바 있으므로 동 금액을 자본적지출로 보아 양도가액에서 공제함이 타당하다.

(3) 쟁점③금액인 중개수수료OOO원의 경우, 쟁점③금액의 수령사실에 대하여는 당시 중형아파트의 매수세가 없던 때에 성사되었다는 점과 매매 쌍방 모두 친분이 있었다는 점에 대하여 충분히 설명을 한 사실이 있고, 사후 수령사실에 대하여도 친분 때문에 거래가 있었던 것이므로 중개비에 관하여 쌍방간의 기한이나 금액의 구체적인 약정 없이 성사된 것이기 때문이었으며, 입금된 이튿날 OOO원을 양도인에게 역송금으로 오인된 부분에 대하여도 역송금이 아니라 기재된 내용은 금융기관측에서 기재한 것이 아니라 예금주가 임의로 기재하는 내용이었다는 점과 양도와 관련되는 또 다른 기여자에게의 송금이었다는 사실도 설명하였음에도 전혀 귀담아 듣지 아니하고 일반적으로 부인한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점금액은 아래 (1)～(3)과 같은 이유로 양도소득금액계산시 필요경비로 인정할 수 없다.

(1) 쟁점①금액인 분양권 취득시 프리미엄으로 실지 지출한 것이라는OOO원의 경우, 청구인은 당초 2011.03.20. 양도소득세 예정신고시 프리미엄 OOO원을 지급하였다고 신고하였고 조사과정에는 전 소유자에게 실지 프리미엄 OOO원을 지급하였다고 동 금액을 인정해 줄 것을 주장하였는바, 이에 부동산 매매계약서를 살펴보면 총 매매대금 OOO원(전 소유자가 계약일까지 납부한 중도금 불입액 OOO원과 프리미엄 OOO원)으로 금액 구분하여 단서조항에 기재되어 있으며, 전 소유자 이OOO도 분양권을 양도하고 양도가액(실거래가액)을 OOO원으로 하여 2000.6.19. 양도소득세 예정신고하였으므로 이에 대한 반증이 없는 한 청구인의 분양권 취득시 프리미엄으로 지급한 가액은 OOO원으로 보아야 하며, 또한, 청구인은 전 소유자 이OOO와 프리미엄을 노출시키지 않기로 약속하고 계약서에 언급안 된 프리미엄 OOO원이 있다고 하여 증빙으로 2000.4.14. 영수증 OOO원, 2000.4.15. 무통장 입금증 OOO원을 제시하였으나, 계약서의 작성일은 2000.5.3.로 통상 부동산 매매계약시 계약금을 지급하는 상거래 관행을 감안하면 계약서 작성이전에 지급·송금한 동 금액이 분양권 취득을 위해 지출된 금액으로 볼 수 없어 청구인의 주장은 인정할 수 없다.

(2) 쟁점②금액인 방 확장공사 OOO원의 경우, 청구인은 당초 신고시 1999.9.20.∼9.27.까지 확장공사 후 본인 통장에서 1999.9.29.부터 2000.3.30. 기간 중 현금인출된 금액을 지출증빙으로 제출하였는 바, 해당 부동산은 2000.6.10. 완공된 아파트로 청구인이 주장하는 현금인출 기간은 아파트 신축공사기간으로 재차소명요구에 작업년도에 오류를 주장하며 간이영수증과 2000.9.13.∼2001.10.22. 사이 단순 현금인출된 내역을 지출증빙으로 제시하였는 바, 이에 대하여 국세통합전산망에 청구인이 제시한 방 확장공사 사업자인 심OOO의 사업자등록 내역은 OOO, 소매/지물포)로 청구인이 주장하는 확장공사를 할 수 있는 업종을 영위하지 않았으며, 사업자 심OOO가 작성해준 확인서상 공사기기간은 1999.9.20.∼1999.9.27이며, 추가 소명자료로 제출한 간이영수증 상 작성년월은 2001.10월로 청구인이 제출한 방 확장공사 관련 증빙자료는 신뢰성에 의문이 있고 간이영수증은 객관적인 증빙으로 인정하기 어려우며, 또한, 예금계좌 거래내역서상 방 확장공사비로 사업자 심OOO에게 이체한 내역이 없이 단순히 현금인출한 사실만으로는 관련 공사비로 지출하였다고 볼 수 없으며, 그 외 객관적인 인정할 수 있는 증빙도 없는 바 청구인의 주장은 인정할 수 없다.

(3) 쟁점③금액인 양도시 중개수수료 OOO원의 경우, 청구인은 (양도)매매계약서에 입회인으로 기재된 김OOO가 청구인과 평소 친분관계로 중개수수료 지급기한·금액의 구체적인 약정없이 2011.7.27. 김OOO에게 OOO원을 지급한 것이라고 주장하며 송금한 통장사본을 지출증빙으로 제시하고 있으나, 김OOO는 중개업 자격없는 일반인으로 양도부동산 계약일(2010.11.30.)부터 잔금지급일(2011.1.29.)의 6개월 후인 2011.7.27. 송금한OOO원은 당해 매매계약을 체결하고 지급한 중개수수료로 볼 수 없으며, 또한, 청구인이 처분청에 양도소득세 신고서를 접수한 날은 2011.03.20.로 접수일까지 지급하지 않은 중개수수료를 허위로 계상하여 필요경비로 공제받고 이후 구체적 증빙없이 단순 은행송금내역을 중개수수료라는 청구인의 주장은 신뢰성에 의심이 가고, 청구인이 주장하는 필요경비는 일반적인 거래관행에 비추어 매우 이례적이므로 이를 주장하는 청구인에게 입증책임이 있는바 제출한 증빙 외 객관적이고 구체적인 증빙이 없는 한 청구인의 주장은 인정할 수 없다

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점금액을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①금액에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 1999.5.15. 최초 분양한 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리를 2000.5.8. 이OOO에게 양도한 후 1999.8.16. 최OOO에게 양도함)로부터 매수한 후 본인이 중도금·잔금 OOO원을 추가납부하고 2011.1.29. 허OOO에게 OOO원에 양도한 것으로 확인되며, 2000.5.3. 작성한 쟁점아파트의 취득계약서를 보면, 거래당사자는 양도자가 이OOO로, 취득자를 청구인으로 하면서 중개인 없는 것으로 기재되어 있고, 취득가액 OOO원(계약금 OOO원, 2000.5월 잔금 OOO원, 나머지 융자금OOO원)으로 약정하면서, 특약사항으로 본 계약은 매도인의 분양계약금과 3회까지의 중도금 불입금 OOO원에 프리미엄 OOO원 상태의 분양권 전매계약으로 기재되어 있다.

(나) 청구인은 쟁점①금액의 입증자료로 매매계약일(2000.5.3.)보다 이전에 지급한 것으로 작성된 2000.4.14. OOO원(이OOO 서명 영수증)과 2000.4.15.OOO원을 청구인이 이OOO에게 무통장 입금하였다는 입금증을 제시하고 있다.

(다) 청구인은 쟁점아파트의 분양권을 당초부터 OOO원의 프리미엄을 지급하면서 취득하기로 합의하였으나 이를 전액 노출시키지 않기로 하였다가 일부인 OOO원만 노출시키기로 합의함에 따라 동 계약서 작성당시 이미 지급한 OOO원(입금증명)과 현금지급액 OOO원을 비노출하여 쟁점아파트 매매계약서에OOO원만 반영하여 기재한 것이므로 실제 지급한 프리미엄인 쟁점①금액을 필요경비로 인정함이 타당하다고 주장하고 있다.

(라) 위 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 당초 2011.03.20. 양도소득세 예정신고시 프리미엄 OOO원을 지급하였다고 신고하였고 조사과정에는 전 소유자에게 실지 프리미엄 OOO원을 지급하였으므로 쟁점①금액을 필요경비로 추가 인정해 줄 것을 주장하고 있으나, 쟁점아파트의 매매계약서를 살펴보면 총 매매대금 OOO원(전 소유자가 계약일까지 납부한 중도금 불입액 OOO원과 프리미엄OOO원)으로 금액 구분하여 단서조항에 기재되어 있으며, 전 소유자 이OOO도 분양권을 양도하고 양도가액(실거래가액)을 OOO원으로 하여 2000.6.19. 양도소득세 예정신고하였으므로 이에 대한 반증이 없는 한 청구인의 분양권 취득시 프리미엄으로 지급한 가액은OOO원으로 보아야 하는 점, 또한, 쟁점아파트의 계약서의 작성일은 2000.5.3.로 나타남에도 청구인은 전 소유자 이OOO와 프리미엄을 노출시키지 않기로 약속하고 위 매매계약서에 기재되지 않은 프리미엄 OOO원이 있다는 증빙으로 2000.4.14. 작성된 영수증(OOO원)과 2000.4.15.자 무통장 입금증(OOO원)을 제시하고 있으나 통상 부동산 매매계약시 프리미엄 중 계약금에 상당하는 프리미엄을 계약일에 지급하고 나머지는 중도금 및 잔금으로 지급하는 상거래 관행과 계약일 이전에 지급한 금액이 실제 쟁점아파트 매입과 관련된 프리미엄에 해당하는지가 불분명한 점 등으로 볼 때 처분청이 쟁점①금액을 필요경비에서 제외하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②금액에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점②금액이 쟁점아파트를 취득한 후 청구인이 샤시 및 거실확장공사를 한 자본적지출에 해당하므로 쟁점아파트 양도와 관련된 양도소득금액계산시 쟁점②금액을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 작성일자가 생략된 심OOO 소매/지물포)의 명판이 찍힌 OOO원의 영수증과 2001.9.13.부터 2001.10.22. 사이에 청구인의 예금계좌(OOO은행 종파지점 OOO)에서 현금인출(2001.9.13. OOO원, 2001.9.26. OOO원, 2001.10.22. OOO원)된 예금계좌의 입·출금자료를 제시하고 있다.

(나) 쟁점아파트는 2000.6.10. 완공된 아파트로, 청구인은 당초 양도소득세 신고시 1999.9.20.부터 1999.9.27.까지 거실확장공사를 완료한 후 청구인의 예금계좌에서 1999.9.29.부터 2000.3.30 사이에 현금인출된 금액을 지출증빙으로 제출하였다가, 처분청이 청구인이 주장하는 현금인출기간(1999.9.29.부터 2000.3.30.)은 쟁점아파트의 신축공사기간으로 재차소명요구하자, 거실확장공사의 작업년도에 오류가 있었음을 주장하며 작성일자가 기재되지 않은 OOO의 간이영수증(OOO원으로 방확장 및 베란다 샷시, 바닥재, 벽지포함)과 2000.9.13.부터 2001.10.22. 사이 단순한 현금인출내역을 증빙으로 제시하였는 바,

이에 대하여 처분청은 국세통합전산망에 청구인이 제시한 방 확장공사 사업자인 심OOO의 사업자등록 내역에 의하면 OOO 소매/지물포)는 서울특별시 OOO소재지에서 소규모로 지물포를 판매하는 소매점으로서 청구인이 주장하는 확장공사를 할 수 있는 업종을 영위하지 않았고, 위 사업자라는 심OOO가 작성해준 확인서상 공사기기간을 보면 1999.9.20.부터 1999.9.27.이라는 점에서 청구인이 제시한 방 확장공사 관련 증빙자료는 신뢰성에 의문이 있으며, 또한, 청구인이 제시한 예금계좌상 입·출금내역에 의하면 단순히 현금인출한 증빙만 기재되어 있어 청구인이 실제 방 확장공사비로 사업자 심OOO에게 쟁점②금액을 지급한 것인지 불분명한 것으로 하여 필요경비를 인정하지 않은 것으로 나타나며, 심판청구시에도 위 증빙외에는 달리 쟁점②금액을 지출한 것으로 볼 만한 객관적인 증빙제시는 없다.

(다) 위 사실관계로 볼 때 청구인이 제시한 예금계좌상 입·출금내역에 의하면 단순히 현금인출한 증빙만 기재되어 있어 청구인이 실제 방 확장공사비로 사업자 심OOO에게 쟁점②금액을 지급한 것인지 불분명하고, 거래상대방도 소규모로 지물포업을 영위하고 있는 점 등으로 볼 때 처분청이 쟁점②금액을 필요경비로 인정하지 않고 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 쟁점③금액에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점③금액인 중개수수료OOO원의 경우 당시 중형아파트의 매수세가 없던 때에 성사되었다는 점과 매매거래 당사자 쌍방 모두 친분이 있었기에 중개비에 관하여 쌍방간의 기한이나 금액의 구체적인 약정 없이 매매가 성사되어 잔금청산일로부터 6개월이 지난 후 중개수수료를 지급한 것이므로 쟁점③금액을 필요경비에서 배제하여 과세한 처분이 부당하다고 주장하고 있다.

(나)청구인이 제시한 양도계약서에 의하면, 중개업자 상호란에 입회인 ‘김OOO, 등록번호란에 김OOO의 주민등록번호가, 주소란에 경기OOO라고 기재되어 있고, 청구인은 입회인 김OOO에게 양도중개수수료로 2011.7.27.OOO원을 지급하였다는 금융증빙을 제시하고 있으나, 김OOO는 공인중개사의 자격이 없는 자이며,2010.11.30. 작성된쟁점아파트의 양도계약서를 보면 잔금지급일이 2011.1.29.임에도 그로부터 6개월 이후인 2011.7.27. 쟁점아파트의 양도 관련 중개수수료로 김OOO에게 OOO원을 송금한 무통장입금증을 제시하고 있고, 이는 청구인이 처분청에 양도소득세 신고서를 접수한 날인 2011.3.20.까지도 지급하지 않은 중개수수료로 청구인이 쟁점③금액을 김OOO에게 지연지급하게 된 특별한 사유에 대한 설명은 없다.

(다) 위 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인이 제시한 쟁점아파트 양도계약서에 의하면중개업자 상호란에 입회인 ‘김OOO’라고 기재되어 있고, 청구인은 입회인 김OOO에게 양도중개수수료로 2011.7.27. OOO원을 지급하였다는 금융증빙을 제시하고 있으나, 김OOO는 공인중개사의 자격이 없는 자라는 점,2010.11.30. 작성된쟁점아파트의 양도계약서를 보면 잔금지급일이 2011.1.29.임에도 일반적인 거래관행과는 달리 잔금청산일로부터 6개월 이후인 2011.7.27. 중개수수료인 쟁점③금액을 지급하였다고 주장하고 있는 점, 청구인이 처분청에 양도소득세 신고서를 접수한 날인 2011.3.20.까지도 지급하지 않았던 점, 청구인은 김OOO와 친분관계가 있는 자라고만 주장할 뿐 중개수수료인 쟁점③금액을 김OOO에게 지연지급하게 된 특별한 사유에 대한 설명은 없는 점 등으로 볼 때 처분청이 쟁점③금액을 필요경비에서 제외하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.