국심2000서0575 (2000.11.01)

양도

취소

투자금사용내역서는 당사자간에 담합하여 작성된 것으로 보기 어려운 점과 투자금사용내역서 등에 의하면 실지취득가액금액이 사실로 확인되므로 이를 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당

소득세법 제96조【양도가액】

OO세무서장이 1999.8.2 청구인에게 한 1997년 귀속 양도소득세 80,424,670원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 사 실

청구인은 1995.11.15 청구외 OOO(이하 “OOO”이라 한다)과 공동으로 경기도 평택시 OO면 OO리 OOOOO 잡종지 3,268㎡와 같은리 OOOOO 전 1,322㎡ 계 4,590㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득하였다가 1997.4.2 청구인 지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 OOO에게 양도하고 1997.5 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액(취득가액 : 95,000,000원, 양도가액 : 104,870,735원)으로 산정하여 양도차익예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후 1999.8.2 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 80,424,670원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.8.16 이의신청 및 1999.9.20 심사청구를 거쳐 2000.2.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 OOO과 함께 주유소 사업을 영위하고자 이 건 토지를 취득하였고 그 지상에 건물을 신축하여 주식회사 OO주유소(이하 “청구외법인”이라 한다) 명의로 소유권보존등기를 한 후 주유소 사업을 동업으로 영위하다가 경영성과의 적자로 동업을 포기함에 따라 그 투자금 등을 반환받고 쟁점토지를 OOO에게 양도하였는 바, 위 투자금을 반환받은 사실이 동업계약서 및 동업해약조건합의서, 법원의 부동산강제경매결정서 등에 의하여 확인되고 그 투자금 및 반환금 내역중 쟁점토지 부분에 대한 금액이 구분되므로 이를 실지거래가액으로 인정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인이 입증자료로 제시하고 있는 매매(취득)계약서는 계약일 및 거래면적 등이 등기부상의 내용과 상이하고 소유자가 다른 2필지를 거래함에도 한 장의 매매계약서에 작성되었으며 당해 매매대금의 약정내용이 동업해약조건합의서상 투자금 사용내역과 불일치하고 있어 청구주장 실지취득가액의 신빙성을 인정할 수 없고,

또한 쟁점토지는 취득시보다 개발되고 지목이 변경되어 양도당시의 지가가 상당히 상승된 것으로 보이는데도 취득가액에 은행이자만을 가산한 가액으로 매매계약을 체결했다는 것은 특수관계자간 부당한 매매행위로 보여지며 쟁점토지에 채권최고액이 650,000,000원으로 근저당설정된 사실 등을 미루어 보아 신고한 양도가액 역시 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제96조【양도가액】는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략)』이라고 규정하고,

같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다』고 하고 그 제1호에서

『취득가액

가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. (생략)』이라고 규정하고 있으며,

같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항은 『법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1.～2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 국세청장은 청구인이 제시한 실지매매계약서에 쟁점토지의 각 필지별로 원소유주가 다름에도 한 장의 매매계약서에 총매매가액을 표시하고 있고 이 계약서의 내용과 청구인이 양도차익예정신고시 첨부한 매매계약서상의 내용 또는 쟁점토지의 등기내용과 상이하며 쟁점토지는 취득시보다 개발되고 지목이 변경되어 양도당시의 지가가 상당히 상승된 것으로 보이는데도 취득가액에 은행이자만을 가산한 가액으로 매매계약을 결정했다는 점 등으로 보아 청구주장 실지거래가액의 신빙성을 인정할 수 없다고 한 데 대하여, 청구인은 예정신고시 첨부한 매매계약서는 소유권이전등기시 재작성한 것이고 필지별 소유자와 합의하여 한 장의 매매계약서를 작성한 것이며 청구인이 동업을 해지하면서 쟁점토지와 그 지상 건물 등을 동업자이던 OOO에게 양도한 것이고, 양도대가로 청구인과 OOO이 이 건 토지구입과 건물신축에 투자했던 613,068,651원의 1/2인 306,000,000원(534,325원은 받지 않기로 약정함)과 그 이자조로 7,000,000원 계 313,000,000원을 수령하였다고 주장하며 그 증빙으로 동업해약조건합의서, 매매(취득 및 양도)계약서, 약속어음공정증서, 부동산강제경매결정서 등의 증빙을 제시하고 있어 이를 살펴본다.

가. 양도가액에 대하여 본다.

① 청구인이 쟁점토지 등을 양도한 대가로 313,000,000원을 수령했다는 내역은 다음과 같다.

다 음

(단위 : 원)

② 청구인이 제시한 동업해약조건합의서(1996.6.20)에 의하면 청구인은 OOO으로부터 1994.5.21～1995.8.16 투자금액사용내역서(이하 “투자금액사용내역서”라 한다)의 총투자액 613,068,651원의 약 2분의1 인306,000,000원을 반환받는 대신 본 동업 및 동업권에 대한 일체의 권리를 포기하고, 위 306,000,000원중 106,000,000원은 1996.6.29까지 지급하며 나머지 200,000,000원은 1996.12.30까지 지급하되, 1996.6.29까지 약속어음을 공증하여 교부하며 위 투자금에 대한 1996.6.20까지의 이자조로 7,000,000원을 즉시 지급하는 것으로 약정되어 있는 바, 위 중도금 수수 약정일인 1996.6.29에 OOO이 청구인을 지급인으로 한 200,000,000원의 약속어음을 발행하여 당일에 공증하였음이 중부종합법무법인의 공정증서(증서96년 제592호)에 의하여 확인된다.

③ 서울지방법원 서부지원의 부동산강제경매 결정서(97타 경3930, 97.2.15) 등에 의하면 청구인이 OOO을 상대로 위 약속어음 200,000,000원중 100,000,000원을 변제하지 아니한다하여 부동산(OOO 소유 주택)강제경매신청을 한 데 대해 1997.2.15 금 100,000,000원의 변제에 충당하기 위한 집행력 있는 위 어음공정증서 정본(채권금 200,000,000원중 일부금)에 의한 채권자의 신청은 이유있다 하여 당해 주택에 대하여 경매절차를 개시하고 이를 압류한다고 부동산강제경매결정을 하였고, 그 이후 1997.3.5 청구인이 위 강제경매 신청사건을 취하한 것으로 확인되는데, 이 취하일과 청구인이 쟁점토지등의 매매잔금 200,000,000원중 100,000,000원을 수령했다는 날이 일치되고 있다.

위와 같이 청구인은 쟁점토지 등의 양도대금 313,000,000원의 수수내역에 대하여 관련 영수증을 제시하고 있고, 동업해약조건합의서 내용대로 중도금 지급 약정일에 잔금 200,000,000원에 대한 약속어음을 수취한 것으로 인정되며, 동 약속어음상 지불기일(1996.12.30)이 동업해약조건합의서상 매매잔금 지급약정일과 일치하고, 동 약정일 이후에 위 약속어음 금원중 일부 미지급을 이유로 발행자 OOO의 주택에 대하여 강제경매신청을 하였다가 당해 대금을 지급받은 날에 동 경매신청을 취하한 사실 등을 볼 때 동업해약조건합의서의 신빙성이 인정된다.

나. 취득가액에 대하여 본다.

① 청구인이 이 건 토지의 취득가액으로 190,000,000원을 지급했다고 주장하며 제시하고 있는 매매계약서와 투자금액사용내역서에 의한 매매대금 약정 및 수수 내역은 다음과 같다.

다 음

(단위 : 원)

② 청구인이 제시하고 있는 OOO협동조합 OO지점(이하 “OO”이라 한다) 및 OO협동조합 OO지점(이하 “OO”이라 한다)의 채무자 조회표 등에 의하면 1994.7.20현재 이 건 토지를 담보로 하여 OO에 10,226,248원 및 OO에 33,143,775원 계 43,370,023원의 채무가 있는 것으로 확인되는 바, 이 채무액을 위 매매계약서상 잔금약정액 110,000,000원에서 차감한 금액이 투자금액사용내역서에 1994.7.27 지급한 것으로 기재된 66,629,977원과 일치되고 있고 이의 채무자 OOO과 OOO은 당해 채무액과 1994.7.20 이후부터 상환일까지의 발생이자를 OOO이 변제했다고 확인하고 있어 매매계약서상 잔금에 대한 약정사항이 투자금액사용내역서상 지급내용과 일치되고 있다.

위와 같이 매매계약서상 매매잔금에서 이 건 토지에 담보된 채무를 차감한 잔액이 투자금액사용내역서상 지급금액과 일치하고 매매계약서상 약정된 매매대금이 투자금액사용내역서상 지급내용에 근접하고 있는 점 등을 감안하여 볼 때 매매계약서의 신빙이 인정된다.

(2) 우리 심판원의 담당 공무원이 현지확인한 바에 의하면 이 건 토지 지상에 있는 주유소는 편도1차선 도로변에 위치하고 그 주위는 “전”이며 2000.3.14 동 부동산은 사업부진으로 경매(경락가액 : 568,600,000원)된 후 현재 휴업 상태에 있고, 또한 부동산중개인 OOO는 이 건 토지 취득시점인 1994.5월경 평택군 OO면 소재 전을 평당 130,000원에 매물로 접수한 사실이 있고 당시 도시계획미수립지역의 토지 시세는 공시지가의 3배～5배정도로 형성되었다고 확인하고 있으며 취득당시 인근 토지의 시세와 개별공시지가를 비교하면 아래와 같이 시세가 공시지가의 약 3배 정도되고 있음을 알 수 있다.

(3) 위 사실을 종합하여 보면, 청구인이 OOO으로부터 수령한 313,000,000원은 청구인이 공동 사업을 영위하기 위하여 투자했던 투자금사용내역상의 306,000,000원과 그 이자 상당액 7,000,000원의 합계금이고 청구인이 이를 수령하는 과정에서 OOO을 상대로 소송을 거쳐 강제경매결정을 받은 점으로 보아 위 투자금사용내역서는 당사자간에 담합하여 작성된 것으로 보기 어려운 점과 투자금사용내역서 등에 의하면 이 건 토지의 실지취득가액은 190,000,000원이며 이 실지 취득가액은 개별공시지가의 약 3배 정도로써 취득당시 인근 토지의 시세와 비슷한 점 등을 볼 때 쟁점토지의 실지취득가액은 이 건 토지 실지취득가액 190,000,000원의 1/2인 95,000,000원이고, 양도가액은 위 취득가액 95,000,000원 및 취득시 비용 2,870,735원( 취득세 등 비용의 1/2이고 필요경비에 산입하였음)과 이자조로 받은 7,000,000원을 합한 104,870,735원이라는 청구인의 주장은 사실에 부합된다고 하겠으므로 이를 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.