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[청구번호]
[청구번호]조심 2016광3306 (2016. 11. 10.)
[세목]
[세목]양도[결정유형]기각
[결정요지]
[결정요지]매매계약서상에 쟁점시설물의 세부목록이 기재되지 아니한 점, 쟁점부동산 매수자의 배우자 확인서에서 매매계약서에 기재된 쟁점시설물의 가액을 합의한 적이 없다고 확인하였고, 쟁점부동산의 등기부등본에 거래가액이 ***백만원으로 기재된 점, 청구인들은 ***백만원의 추가 자본적 지출을 하였다고 주장하나 관련 입증자료의 제시가 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[참조결정]
[참조결정]OOOOOOOOOO
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인 OOO와 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 OOO 및 지상의 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2011.4.6. OOO으로부터 매수(청구인들 지분 각 1/2)한 후 부동산임대업을 영위하다가 2013.10.30. OOO에게 매도하고, 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 산출세액 OOO원으로 하여 양도소득세를 각 신고(지분 1/2)하였다.
나. OOO세무서장은 2016.3.3.～2016.3.31.(조사중지기간 2016.3.12.～2016.3.20.) 기간 동안 청구인들에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구인들이 2011.4.6. 쟁점부동산의 양수계약을 체결할 당시 매매계약서에 쟁점부동산의 매매가액을 OOO원으로, 목욕탕 보일러 등의 시설물(이하 “쟁점시설물”이라 한다)의 가액을 OOO원으로 기재하고, 2013.10.30. 쟁점부동산을 매도할 당시 매매가액을 OOO원으로 하면서 매매계약서상 특약사항에 쟁점부동산은 OOO원, 쟁점시설물은 OOO원으로 기재한 사실을 확인하고, 쟁점시설물을 쟁점부동산에 부속된 시설물로 보아 쟁점부동산의 총 양도가액을 OOO원, 총 취득가액을 OOO원으로 정정한 후, 2016.5.31. 관련 과세자료를 청구인 OOO의 납세지 관할인 OOO세무서장에 통보하였으며, 2016.6.3. 청구인 OOO에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였고, OOO세무서장은 2016.6.7. 청구인 OOO에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
다. 이에 불복하여 청구인 OOO는 2016.8.29., 청구인 OOO은 2016.8.26. 심판청구를 각 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
(1) 목욕탕 보일러 설비 등(쟁점시설물)은 목욕탕업에 필요한 설비에 불과하여 건물에 부속된 시설로 볼 수 없다.
「소득세법」제94조 제1항에서 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득을 양도소득으로 규정하고 있는바, 여기서 말하는 건물에 부속된 시설물이라 함은 건물 전체의 입장에서 볼 때 없어서는 안되는 필수적인 설비로써, 엘리베이터, 냉·난방설비 등을 말하는 것이므로 처분청은 쟁점부동산의 구조 등을 잘못 이해하고 과세한 것이다.
쟁점부동산의 지하1층은 휴게음식점 및 일반음식점, 1층은 일용품 소매점, 2층은 헬스클럽, 3·4·5층은 목욕탕이 있는 근린생활시설로서 쟁점부동산에는 건물전체를 위한 중앙공급식 냉난방 설비는 없고, 지하 1층, 1층 및 2층의 각 임차인들이 임의로 냉·난방설비를 설치하여 사용하다가 임차기간이 만료되면 철거하는 구조이다.
쟁점시설물은 오직 건물의 일부(3층, 4층 및 5층)를 임차하여 사용하는 목욕탕업에만 부수되는 설비에 불과하고, 「소득세법」상의 건물에 부속된 시설물로 볼 수 없다.
처분청 답변서에 기재되어있는 「지방세법 시행령」 제6조는 취득세 관련 규정으로 양도소득세의 범위를 규정할 때 적절하지 않고, 오히려 재산세 관련 규정이 적합한데 「지방세법」 어디에도 쟁점시설물을 과세대상 건축물 및 시설물로 본다는 규정이 없어 양도소득세가 과세되는 건물에 부속된 시설물에 해당되지 않는다고 판단된다. 따라서, 쟁점시설물이 건물에 부속된 것임을 전제로 한 이 건 과세처분은 부당하다.
(2) 처분청은 토지와 건물을 양도하면서 함께 양도한 양어장시설이 건물에 부속된 시설물 또는 구축물로서 양도소득세의 과세대상에 해당한다고 본 대법원 판례OOO를 원용하였으나, 이 건과는 사실관계가 다르다.
양어장의 경우 그 용도로 사용하려면 양어장시설은 필수적인 것에 해당하여 분리해낼 경우 양어장건축물 자체가 가치를 잃게 되나, 쟁점부동산의 경우는 쟁점시설물이 사라진다고 하여 건물 자체가 임대업건물의 용도로서 가치를 잃게 되는 것은 아니므로 해당시설물의 중요도와 분리가능의 여부가 양어장과 다르기 때문에 해당 판례는 이 건에 원용하기에 적절하지 않다.
오히려, 목욕탕용 부동산 양도가액에 집기비품 및 시설비가 포함된 경우 이를 양도가액에서 제외한 조세심판원 선결정례OOO를 보면, 집기비품 및 시설비는 목욕탕 비품 및 펌프 등의 기계장치로서 부동산으로 볼 수 없으므로 이를 제외한 금액을 쟁점부동산의 순수한 취득 및 양도가액으로 보아 양도차익을 산정하는 것이 타당하다고 판단하여 이 건과 유사한 경우라 볼 수 있다.
(3) 쟁점시설물은 시설장치로서 장부상 건물과 별도로 구분기재되어 있고 별도로 감가상각을 하였으므로 건물과는 별도의 시설로 보아야 한다.
쟁점시설물은 2011년 취득할 당시부터 시설장치로 쟁점부동산과 구분하여 기재하였고, 상각방법도 건물은 20년 정액법으로, 시설장치는 5년 정률법으로 방법을 달리하였다. 그리고 쟁점시설물을 건물이 아닌 목욕탕업을 위한 별개의 시설로 보았기에 취득시에 계약서도 따로 작성하였다.
(4) 청구인들은 쟁점시설물의 매매가액을 일방적으로 기재하지 않았다.
처분청은 매매계약서의 특약사항에 기재된 쟁점시설물의 가액OOO이 양도인 및 양수인 간에 합의된 가액이 아니고 쟁점시설물의 자본적 지출금액인 OOO원OOO에 대한 객관적인 자료도 없이 임의로 기재하였다고 주장하나, 이는 매매계약이 쌍무계약임을 간과한 것으로 양도인(청구인들) 및 양수인(OOO)간 매매가격에 대한 의견의 합치를 보았기에 매매계약서에 기재되고 계약이 체결된 것이다.
즉, 매매가격을 정함에 있어 쟁점시설물을 일괄 평가하여 계약당사자가 독립된 인격체로서 자유의사에 기초하여 서로 의견합치를 이루어 결정한 것을 계약서에 표시한 것인바, 쟁점부동산의 매매계약서상 기재된 내용이 사실과 다르다고 하는 것은 부동산매매계약의 본질을 오해한 것이다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점시설물이 건물의 범위에 포함되는지 여부에 대해 살펴보면, 2006.4.24. 작성된 쟁점부동산에 대한 감정평가명세표상 지하 1층에 보일러실과 물탱크실이 있고, 건물의 등기사항전부증명서에도 지하 1층에 보일러실이 기재되어 있다.
따라서, 쟁점시설물은 「지방세법 시행령」 제6조 제3호의 난방용·욕탕용 온수 및 열 공급시설에 해당되고, 「소득세법」 제94조 제1항에 열거된 건물의 부속된 시설물로서 양도소득 과세대상인 건물의 범위에 해당한다.
(2) 대법원 판례에 따라 쟁점시설물도 목욕탕에 부수되는 보일러실과 물탱크실로서 건물의 범위에 포함된다.
「건축법」제2조 제1항 제2호에서 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등을 말하고, 건축물의 종류로 같은 법 제2조 제2항 제3호에는 1종 근린생활시설(이용원, 미용원, 목욕장 이하 생략), 제21호에는 동물 및 식물관련 시설[축사(양잠·양봉·양어시설 및 부화장 등을 포함)] 등이 기재되어 있다.
대법원 판례OOO에 의하면 토지와 건물을 양도하면서 함께 양도한 양어장시설은 건물에 부속된 시설물 또는 구축물로서 양도소득세의 과세대상에 해당한다고 되어 있고, 시설물이나 구축물을 토지에 정착한 건물 이외의 공작물로서 구조와 형태가 물리적으로 토지와 구분되어 독립적인 경제적 가치를 가진 것으로 판단하였는바, 쟁점시설물도 목욕탕에 부수되는 보일러실과 물탱크실로서 건물의 범위에 포함된다.
(3) 「소득세법」제97조 제3항에 의하면 양도자산의 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 공제한 금액을 취득가액으로 한다고 규정하고 있다.
청구인들이 종합소득세를 신고할 당시 필요경비로 공제한 감가상각비 공제내역은 아래 <표>와 같고, 쟁점부동산의 보유기간에 그 자산에 대한 감가상가비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산한 경우에는 이를 취득가액에서 공제하여야 한다.
<표>
◯◯◯
(4) 매매계약서상 쟁점시설물의 매매가액은 임의로 작성된 것으로 판단된다.
2011.3.16. 작성된 비품·시설비 계약서는 구체적인 비품 및 시설물에 대한 명세가 없고, 다만 부동산에 시설된 일체의 비품 및 시설물 매매에 있어 매매대금을 OOO원으로 한다고 기재되어 있다.
2013.9.3. 작성된 상가 매매계약서에 매매대금은 OOO원, 특약사항에 목욕탕 시설물(쟁점시설물)은 OOO원, 토지 및 건물은 OOO원으로 기재되어 있고 시설물 내역은 기재되어 있지 않다.
매수자인 OOO는 쟁점부동산의 가액을 OOO원인 것으로 확인하였고, OOO의 배우자인 OOO은 특약사항의 비품 및 목욕탕시설물 OOO원은 양도자(청구인들)가 임의로 기재한 것으로 청구인 OOO가 공인중개사 OOO에게 지시하여 작성하였다고 확인하였다.
매매계약서상에서 쟁점부동산의 전체 매매가액을 OOO원으로 하고 특약사항에 매수자가 동의하지 아니하며 품목명세도 존재하지 않는 쟁점시설물의 가액을 OOO원으로 기재하면서 이를 부동산양도가액에서 제외해 달라는 청구주장은 설득력이 없다.
청구인들은 2011.4.6. 쟁점부동산을 취득한 후 양도시까지 추가적인 비품 및 시설비 구입내역이 확인되지 않고, 보유기간 동안 시설장치 OOO원에 대한 감가상각비로 OOO원을 계상하였으며, 2013년도 말 당기잔액을 OOO원으로 기재하였으나, 비품 및 시설비 명세도 없이 OOO원에 양도한 것은 임의로 기재한 것으로 판단된다.
따라서, 쟁점시설물의 매매가액은 임의로 쟁점부동산의 양도소득금액을 과소신고하기 위하여 작성된 것으로 이를 양도가액 및 취득가액에 가산하여 경정함이 타당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
매매계약서상 기재된 쟁점시설물의 가액을 쟁점부동산의 양도 및 취득가액에 포함하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나. 관련 법률
(1) 소득세법 제94조[양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점부동산 중 건물의 등기부등본 등을 보면, 쟁점부동산은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 근린생활시설로 3～5층을 일반목욕탕으로 사용중이고, 청구인들이 2011.4.6. OOO으로부터 OOO원에 쟁점부동산을 매매로 양수하고, 2013.10.30. OOO에게 OOO원에 매매로 양도한 것으로 기재되어 있다.
(2) 처분청의 청구인들에 대한 양도소득세 조사종결 보고서(2016년 3월)의 주요내용은 다음과 같다.
(가) 부동산매매계약서상 매매대금은 OOO원, 특약사항에 토지 및 건물(쟁점부동산)은 OOO원, 목욕탕 시설물(쟁점시설물)은 OOO원으로 기재되어 있으나, 쟁점부동산의 매매를 대리한 양수인의 배우자 OOO에게 확인한바, 쟁점시설물 가액인 OOO원은 양도인과 양수인이 객관적인 기준에 따라 합의된 가액이 아니고 양도인인 청구인들이 일방적으로 결정하여 기재하였다고 확인하였다.
(나) 청구인들이 2011.4.6. 쟁점시설물을 OOO원에 취득하고 자본적 지출에 대한 객관적인 자료를 제출하지 않았음에도 OOO원이 증가된 OOO원을 특약사항에 기재한 것은 임의로 그 가액을 계산한 것으로 보이고, 쟁점시설물은 쟁점부동산의 필수적으로 필요한 시설인데도 양도소득세를 축소시키기 위해 특약사항에 기타 시설물로 OOO원을 기재한 후, 양도소득세를 신고할 당시 양도가액에서 쟁점시설물의 가액으로 기재된 OOO원을 제외한 OOO원만으로 신고하였기에 쟁점시설물의 가액 OOO원과 토지 및 건물(쟁점부동산)의 가액 OOO원을 합산한 OOO원을 양도가액으로 결정하고 청구인들의 지분(각 1/2)인 OOO원을 양도가액으로 각 결정하였다.
(다) 청구인들이 쟁점부동산을 양수할 당시 부동산매매계약서상에서 쟁점부동산의 매매대금 OOO원, 비품과 시설비 매매계약서상에서 쟁점시설물의 매매대금 OOO원으로 구분하여 계약서를 작성한 후 양도소득세 신고시 취득가액을 OOO원으로 신고하였기에 쟁점시설물의 매매대금 OOO원을 취득가액에 가산하고, 청구인 OOO가 종합소득세를 신고할 당시 감가상각비 OOO원을 공제하였기에 OOO원을 취득가액에서 차감하여 OOO원을 취득가액으로 결정하였다.
(3) 청구인들의 주장 및 관련 증빙은 다음과 같다.
(가) 쟁점부동산의 매수계약서(2011.3.16.)를 보면, 매도인은 OOO, 매수인은 OOO, 쟁점부동산의 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있고, 비품 및 시설비 계약서(2011.3.16.)를 보면, 매도인은 OOO, 매수인은 OOO, 쟁점부동산에 시설된 일체의 비품 및 시설물(쟁점시설물)에 대한 매매대금은 OOO원으로 되어 있다.
(나) 쟁점부동산의 매도계약서(2013.9.3.)를 보면, 매도인은 OOO 및 OOO(청구인들), 매수인은 OOO, 매매대금은 OOO원으로 되어 있고, 특약사항을 보면, 현상태의 토지, 건물 및 목욕탕시설 매매계약이고 목욕탕 시설물(쟁점시설물)은 OOO원, 토지 및 건물(쟁점부동산)은 OOO원이며, 토지, 건물, 시설물 및 목욕업 사업을 양도·양수하는 것으로 기재되어 있다.
(다) 유형자산 감가상각비명세서 및 고정자산명세서를 보면, 쟁점부동산의 건물은 내용연수 20년, 정액법으로 상각하고, 쟁점시설물은 내용연수 5년, 정률법으로 상각하는 것으로 되어 있으며, 쟁점시설물의 시설내역을 보면, 보일러, 물탱크, 전조기, 배수범프, 체중계 및 수건 등이 기재되어 있고, 청구주장에 대한 증빙으로 그 밖에도 청구인 OOO의 폐업사실증명서OOO 및 양도소득세 신고서 등을 제출하였다.
(4) 청구인으로부터 쟁점부동산을 매수한 OOO의 배우자인 OOO의 확인서(2016.3.10.)를 보면, 쟁점부동산의 매매계약서상 특약사항에 기재된 목욕탕 시설물 OOO원은 양도자인 OOO가 공인중개사 OOO에게 지시하여 OOO가 작성한 것으로, OOO는 총 매매가액OOO만을 확인하였고 특약사항에 대해서는 합의하지 않았다고 기재되어 있다.
(5) 쟁점부동산에 대한 감정평가서(작성일자 2006.4.24.)를 보면, 토지는 OOO원, 건물은 OOO원, 제시외건물(옥상사무실 및 1층 세탁실 등) OOO원 합계 OOO원으로 평가된 것으로 되어 있다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 매매계약서상에 기재된 쟁점시설물의 매매가액 OOO원을 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하나, 매매계약서상에 쟁점시설물의 세부목록이 기재되지 아니한 점, 쟁점부동산을 매수한 OOO의 배우자인 OOO의 확인서에서 매매계약서에 기재된 쟁점시설물의 가액을 합의한 적이 없다고 확인하였고 쟁점부동산의 등기부등본상에 거래가액이 OOO원으로 기재된 점, 청구인들은 종합소득세 신고시 필요경비를 쟁점시설물에 대해 OOO원의 감가상각비를 공제하였고, OOO원의 추가 자본적 지출을 하였다고 주장하나 관련 입증자료의 제시가 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.