환지청산금 지불안한 양도가액 계산시 양도면적(경정)

도봉세무서장이 89.1.16 청구인에게 양도소득세 5,430,650원 및 동방위세 1,289,330원을 부과한 처분은 양도가액계산시 적용할 양도면적을 84.5평방미터로 하고 특정지역배율을 1.63배로 하며, 취득가액계산시 적용할 취득면적을 268평방미터로 하여 과세표준과 세액을 경정하고 초과납부세액은 이를 환급한다.

[이 유]

1. 사실

청구인은 서울시 도봉구 OOO동 OOOOO OOO에 거주하는 사람으로서 서울시 강남구 OO동 OOOO 소재 토지 84.5평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 80.9.5 취득하여 88.1.12 양도하고, 쟁점 토지가 취득 및 양도시 모두 특정지역이므로 취득가액은 80.7.1 시행된 국세청 기준시가액표의 특정지역배율(6배)을 적용한 기준시가로 하고 양도가액은 87.1.1 고시된 국세청 기준시가액표의 특정지역배율(1.63배)을 적용한 기준시가로 하여 88.2.11 자산양도차익예정신고하고 해당 양도소득세 2,032,030원 및 동방위세 203,200원을 자진납부한 데 대하여,

처분청은 쟁점 토지가 83.3.8 자 국세청 고시 제83-6호로 지정고지(제2차 고시)된 특정지역에 해당한다 하여 쟁점 토지의 양도당시(88.1.12)기준시가를 88.1.1 현재 지방세법상의 과세시가표준액에 88.1.15 자 고시된 특정지역 배율(4.9배)을 곱하여 계산한 금액으로 하여 89.1.16 청구인에게 양도소득세 5,430,650원 및 동방위세 1,289,330원을 추가고지 하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 89.2.10 심사청구를 거쳐 89.5.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 쟁점 토지를 88.1.12 양도하였으므로 처분청이 88.1.15 부터 시행되는 배율을 적용하여 양도당시 기준시가를 결정한 것은 부당하고 또한 청구인은 취득당시의 기준시가를 계산하면서 취득면적을 쟁점 토지의 권리면적 84.5평방미터로 하지 아니하고 착오로 과도면적 23.5평방미터를 합한 108평방미터로 함으로서 양도소득세등을 과다하게 신고납부하였으므로 이에 따른 과오납금은 환급하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

이 건 과세내용과 청구주장을 보면, 처분청은 청구인이 80.9.5 취득하여 88.1.12 양도한 서울시 강남구 OO동 OOOO 답 84.5평방미터(환지 권리면적)가 취득 및 양도시 모두 특정지역이라는 이유로 국세청장이 정한 배율을 적용하여 취득 및 양도가액을 결정하여 이 건 과세처분을 하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 88.1.12 양도한 쟁점 토지에 대하여 88.1.15 자 고시된 배율을 소급적용함은 부당하다고 주장하고 있음을 알 수 있다.

살피건대, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에 규정에 의거 토지등의 취득 및 양도가액을 기준시가에 의할 경우 특정지역에 있어서의 기준시가 결정은 동법 제60조 및 동법시행령 제115조의 규정에 의거 배율방법으로 평가한 가액에 의하는 것이고 그 배율방법이라 함은 동법시행령 제115조 제2항의 규정에 의거 양도·취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지 및 건물의 매매실례가액을 기준으로 하여 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말하는 것으로서, 쟁점 토지는 83.3.8 자 국세청 고시 제83-6호로 지정고시(제2차 고시)된 특정지역이므로 쟁점 토지에 대한 88.1.12 양도당시의 기준시가는 88.1.1 현재 토지 대장에 등재된 토지등급가액에 88.1.15 자 고시된 특정지역 배율을 적용하는 것이므로 당초처분 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점

쟁점 토지 양도면적을 환지에 의한 권리면적 84.5평방미터로 하고 양도일 이후에 고시(88.1.15)된 특정지역 배율을 적용하여 양도가액을 결정하고, 쟁점 토지 취득면적을 환지에 의한 권리면적 84.5평방미터로 하여 취득가액을 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 청구인의 쟁점 토지 양도내역과 자산양도차익예정신고 내역 및 처분내용과 청구주장을 보면, 청구인은 80.9.5 서울시 강남구 OO동 OOOO 답 268평방미터를 취득하였고 토지구획정리사업법에 의거 83.9.24 환지예정지로 지정(권리면적 84.5평방미터, 과도면적 23.5평방미터)된 후 환지예정지상태에서 88.1.12 양도하였으며,

88.2.11 자산양도차익예정신고를 하면서 쟁점 토지 양도면적을 권리면적과 과도면적을 합한 108평방미터로 하고 87.1.1 자 고시된 특정지역배율 1.63배를 적용하여 산출한 금액을 양도가액으로 결정(108평방미터×54,800원×1.63배)하고, 취득면적을 권리면적과 과도면적을 합한 108평방미터로 하여 취득가액을 결정(108평방미터×3,024.9원×6배)하여 해당 양도소득세 2,032,030원 및 동방위세 203,200원을 자진납부하였고, 그후 처분청은 양도면적을 권리면적인 84.5평방미터로 하고 88.1.15 자 고시된 특정지역배율 4.9배를 적용하여 산출한 금액을 양도가액으로 결정(84.5평방미터×54,800원×4.9배)하고 취득가액은 취득면적을 권리면적인 84.5평방미터로 하여 결정(84.5평방미터×3,024.9원×6배)하여 이 건 세액을 추가고지 하였으며, 위 처분에 대해 청구인은 양도일(88.1.12)이후 고시(88.1.15)된 특정지역배율을 소급적용하여 양도가액을 결정한 것은 부당하고 또한 취득면적을 권리면적 84.5평방미터로 하지 아니하고 과도면적 23.5평방미터를 포함한 108평방미터로 신고함으로써 과다납부된 과오납금은 환급하여야 한다고 주장하고 있음이 이 건 관련기록에 의해 확인되고 있는 바,

먼저, 쟁점 토지 양도가액결정시 적용할 양도면적과 특정지역배율에 관하여 보면, 환지예정지를 양도할 경우 양도가액계산에 있어 적용할 양도면적은 양도일 현재 양도인이 환지청산금을 지불한 경우에는 권리면적과 과도면적을 합산하나 양도인이 환지청산금을 지불하지 아니한 경우에는 과도면적에 대한 징수청산금 납부의무자가 이를 매수한 자가 되어 과도면적을 제외한 권리면적이 된다 할 것인데 이 건 청구인은 양도일 현재 환지청산금을 지불하지 아니한 사실이 서울시의 공문(도개 30320-2447, 89.7.31)에 의해 확인되는 바, 이 건 쟁점 토지 양도가액계산시 적용할 양도면적은 권리면적 84.5평방미터로 하여야 할 것이고, 양도가액결정시 적용할 특정지역배율은 소득세법 제23조 제4항에 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다」고 규정되어 있으므로 쟁점 토지의 양도일 현재 시행되고 있는 87.1.1 자로 고시된 특정지역 배율 1.63배를 적용함이 타당하다 할 것이다. (국심 89서8, 89.3.29 동지)

다음으로 쟁점 토지의 취득가액 계산시 적용할 취득면적에 관하여 보면, 소득세법 시행규칙 제16조 제1항에서 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지를 양도한 경우 그 양도차익은 [환지예정평수×양도시의 평당가액-(종전토지의 평수×취득시의평당가액+기타의 필요경비]의 산식에 의하여 계산하도록 규정하고 있는 바, 쟁점 토지 취득가액 계산시 적용할 취득면적은 환지예정지로 지정되기 전의 종전토지 면적 268평방미터로 하여야 할 것이다.

끝으로 청구인이 과다신고납부한 세액을 환급해 줄 것을 청구한 부분에 관하여 보면, 양도소득세는 부과과세제에 해당하여 양도차익 내지 과세표준액신고로써 곧 과세표준과 세액이 확정되는 것이 아니라 과세권자가 조세채권성립요건의 충족사실을 조사확정하고 이에 관계법령을 적용하여 과세표준과 세액을 확정하여 납세의무자에게 통지함으로써 조세채권이 구체적으로 확정되는 것이므로 청구인에 의해 과다신고납부된 세액에 대하여도 처분청의 결정으로 확정된 과세표준과 세액의 오류를 이유로 이를 다툴 수 있다고 해야 할 것인 바(대법원 82누383, 84.3.27 동지), 이 부분 청구주장 인용함이 타당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

참조판례

-대법원 1984. 3. 27. 선고 82누383 판결

유사 판례