서울중앙지방법원 2005.12.29.선고 2005가단234519 판결

1. 피고는 원고로부터 2800만원을 지급받음과 상환으로 원고에게 별지 목록 기재 건물의 1층 중, 별지 도면 표시 1, 2, 3, 6, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 약 7평과, 같은 도면 표시 6, 3, 4, 5, 6의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나)부분 약 1평을 각 인도하라.

2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

청구취지

주문과 같다{원고의 이 사건 2005. 10. 5.자 청구취지변경신청서에 의하면 원고는 주문 제1항 기재 부분(이하 ′이 사건 점포′라 한다)의 ′명도′를 구하고 있는바, 이는 민사집행법상 ′인도′를 구하는 의미로 해석한다}.

이유

1. 기초사실

다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 1, 3, 4호증, 갑 5호증의 1의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 별지 목록 기재 건물(이하 ′이 사건 건물′이라 한다)의 공유자인바, 2002. 12. 4. 피고에게 이 사건 건물 중 이 사건 점포에 관하여 임차보증금 2,800만원, 월 차임 70만원, 임대기간 2002. 12. 11.부터 2004. 12. 10.까지 2년으로 정하여 임대하는 내용의 계약(이하 ′이 사건 임대차계약′이라 한다)을 체결하였고, 피고는 그 무렵 위 임차보증금을 원고에게 지급한 후 이 사건 점포에 입주하여 이 사건 변론종결일 현재까지 이를 점유하고 있다.

나. 이 사건 임대차계약서(갑 3호증)에 의하면 원 ㆍ 피고는 ′이 사건 점포가 추후 재건축되거나 리모델링공사를 하게 될 경우 임차인은 조건없이 이주한다′는 취지로 특약하였다.

다. 원고는 2005. 4. 28. 피고에게 ′이 사건 임대차계약기간이 만료되었고, 점포의 리모델링 시기가 도래하였으니 약정대로 이 사건 점포를 반환하라′는 내용이 담긴 내용증명우편을 보냈고, 피고는 그 무렵 위 내용증명우편을 송달받았다.

2. 당사자의 주장 및 판단

가. 당사자의 주장

원고가 이 사건 임대차계약기간이 종료되었거나 해지되었음을 이유로 피고에게 임차보증금의 지급과 상환으로 이 사건 건물의 인도를 구하는 데 대하여, 피고는 상가건물임대차보호법에 의하여 삼가임차인인 피고는 계약갱신요구를 할 수 있는바, 원고가 주장하는 리모델링은 단순히 수리공사에 불과한 것으로서 피고가 표시한 계약갱신요구에 대항하지 못한다거나, 1.의 나.항 기재와 같은 특약은 상가임대차보호법의 편면적 강행규정에 위반되는 약정으로서 무효이니, 원고의 청구에 응할 수 없다는 취지로 주장한다.

나. 관련 규정

(1) 상가건물임대차보호법 제9조 제1항 본문 : 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.

(2) 같은 법 제10조 제1항 본문 : 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만 다음 각 호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.

제7호 : ′임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적건물의 점유 회복이 필요한 경우′

(3) 같은 법 제10조 제2항 : 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않은 범위 내에서만 행사할 수 있다.

(4) 같은 법 제10조 제3항 본문 : 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

(5) 같은 법 제10조 제4항 : 임대인이 제1항의 기간 안에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.

(6) 같은 법 제15조 : 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것을 그 효력이 없다.

(7) 민법 제635조 : 임대차계약의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다(제1항). 상대방이 전항의 해지의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다(제2항). ′토지ㆍ건물 기타 공작물에 대하여는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월′(제1호)

(8) 민법 제636조 : 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전항의 규정을 준용한다.

다. 판단

(1) 우선 이 사건 임대차계약의 갱신 여부에 대하여 살피건대, 이 사건 임대차계약은 2004. 12. 10. 이 그 계약기간 만료일이라 할 것이나, 임대인인 원고가 그로부터 6월 내지 1월의 기간 내에 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하는 의사표시를 하였다고 보이지 않으므로(갑 5호증의 1의 기재만으로는 원고가 위 기간 내에 갱신을 거절하는 통지를 하였다고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다), 상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 의하여 일단 묵시의 갱신이 이루어진 것으로 보아야 할 것이고, 그 계약기간은 같은 법 제9조 제1항 본문에 의하여 그때로부터 1년 후인 2005. 12. 10.까지로 보아야 할 것이다.

(2) 그러나 원고가 위 갱신 후인 2005. 4. 28.경 피고에게 ′점포의 리모델링 시기가 도래하였으니 약정대로 이 사건 점포를 반환하라′는 내용이 담긴 내용증명우편을 보냈고, 피고가 그 무렵 이를 송달받은 사실은 앞에서 본 바와 같으므로, 원고는 위 내용증명우편의 송달을 통하여 이 사건 임대차계약 체결 당시 1.의 나.항 기재와 같이 보류하여 두었던 민법 제636조 소정의 해지권을 행사한 것이라고 봄이 상당하니, 결국 이 사건 임대차계약은 민법 제635조 제2항 제1호에 규정된 기간인 6월이 경과된 2005. 10. 28.경 적법하게 해지되었다고 할 것이다.

(3) 피고는 이 사건 점포에 대한 리모델링공사가 상가건물임대차보호법상 ′임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축′하는 경우에 해당하지 않으므로, 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장한다.

그러나, 원고가 이 사건 점포의 반환을 구하는 근거가 이 사건 임대차계약기간 만료에 기한 것이 아니라, 이 사건 임대차계약상 보류되었던 해지권의 행사에 기한 것이므로, 임차인의 계약갱신요구권을 규정한 상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 일응 이 사안에 적용될 성질의 것이 아니라 할 것이다(나아가 위 1.의 나.항 기재와 같은 당사자 간의 해지권 보류 특약이 상가건물임대차보호법 제15조에 의하여 무효라고 볼 것도 아니다).

가사 피고의 주장대로 이 사건 점포에 관한 피고의 갱신요구권이 반드시 계약기간 갱신에 관한 것만이 아니고, 나아가 이 사건 임대차계약의 중도해지사유에 대한 제한규정이라고 해석한다 하더라도, 갑 4, 7, 8, 11호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 원고가 이 사건 점포에 대하여 할 공사는 단순한 수리공사가 아니라, 이 사건 점포 내부의 방을 철거하고, 이 사건 점포를 포함한 이 사건 건물 내부의 지반과 그 앞부분의 지반을 높이는 작업으로서 위 조항 제7호에 규정된 ′목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우′에 해당한다고 봄이 상당하므로, 피고로서는 위 갱신요구권으로써 원고의 이 사건 점포 인도청구에 대항할 수 없다고 할 것이어서, 피고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

(4) 또한, 갱신된 이 사건 임대차 계약기간은 당초의 계약 만료일인 2004. 12. 10.로부터 1년 후임이 역수상 명백한 2005. 12. 10.임은 앞에서 본 바와 같은데, 원고는 위 일시로부터 6월 내지 1월 이전의 기간 내에 수회에 걸쳐 이 사건 소장 내지 준비서면의 송달 내지 진술로써 위 계약갱신거절의 의사를 표시한 사실은 이 법원에 현저하므로, 이 사건 변론종결일로부터 2일 후인 2005. 12. 10.에 이 사건 임대차계약은 원고의 이 사건 공사가 앞에서 본 바와 같이 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호의 갱신거절사유에 해당하는 이상 어차피 종료된다 할 것이어서, 설사 원고의 이 사건 임대차계약 해지가 인정되지 않는다 하더라도 그 결론에는 변함이 없다.

3. 결론

그렇다면 피고는 이 사건 임대차계약의 해지에 기한 원상회복으로써 원고로부터 임차보증금 2,800만원을 지급받음과 상환으로 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 받아들이기로 하여 주문과 같이 판결한다.