조심2008부1882 (2008.08.28)

양도

기각

제시한 매매계약서의 진정성립을 인정하기 어려우므로 관할 시장에게 제시한 검인계약서의 양도가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 것은 정당함

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. OOOOOOOO은 처분청에 대한 정기감사시 청구인이 OOOO OOO OO OOO OOOOOO OOO O,OOOOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2003.10.16. 취득하여 2004.10.21. 양도하고 2004.12.3. 양도소득세 신고시 양도가액은 103,000천원, 취득가액은 97,000천원으로 하여 실지거래가액으로 신고하였는데, 청구인이 양도계약서상 양도가액 103,000천원은 기준시가인 199,656천원보다 낮은 금액으로 작성하면서 등기부상 기재된 근저당 가액에 대한 약정내용도 없이 목도장으로 날인되어 있고, 인근 부동산중개인의 시세확인 내용과도 맞지 않은 사실과 다른 매매계약서로 보아, 달리 사유가 없다면 양도가액을 검인계약서상 200,000천원으로 하여 양도차익을 산정하지 않았음을 지적하였다.

나. 처분청은 이를 근거로 쟁점토지의 양도가액은 200,000천원, 취득가액은 97,000천원으로 보아 2008.2.5. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 42,546,320원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.7. 이의신청을 거쳐 2008.5.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 청구인이 제시한 매매계약서 3종의 양도가액이 모두 다르고 매매계약서에 부동산중개인이 기재되어 있지 아니하며 새로운 매매계약서에 무인이 찍혀 있고 매수인란에 공동매수인의 각 이름이 없이 문OO 외 1인으로 기재되는 등의 사유를 들어 신빙성이 없다고 주장하나, OOOO에게 제출한 검인계약서는 소유권이전등기를 하기 위한 임의계약서일 뿐이고, 청구인이 최초로 양도소득세 신고시 제시한 매매계약서는 허위계약서임을 시인하여 양도소득세 수정신고시 새로운 매매계약서를 제시하였고 이 매매계약서상 양도가액인 150,000천원은 금융거래 조회내역과 같이 당사자 간에 이루어진 실제 매매계약서이므로 쟁점토지의 양도가액을 150,000천원으로 인정하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 양도소득세신고 및 이의신청시 제출한 매매계약서를 검토한 바, 2004년 양도소득세 예정신고시 제출한 매매계약서에는 양도가액이 103,000천원이고, 검인계약서상 양도가액은 200,000천원이며, 수정신고시 제출한 새로운 매매계약서의 양도가액은 150,000천원으로서 이들 계약서간의 양도가액이 서로 상이하며, 공인중개사가 기재되어 있지 않은 쌍방계약서로 필요에 의해 언제든지 임의로 만들 수 있어 신빙성이 없으며, 금융거래 입증자료에 의하면 계약금 20,000천원을 지급한 것으로 되어 있는데, 통상 매매계약시 매매대금의 10%를 계약금으로 지급하는 것으로 볼 때, 양도가액이 150,000천원으로 기재되어 있는 매매계약서는 실제 매매계약서로 볼 수 없으며, 인근 부동산중개업체(OOOOOOO) 시세확인에 의하여도 3.3㎡당 10～15만원이고, 쟁점토지의 인접지번인 OOO OOOOO(OOOO) O OOOOOOO(OOOOOOO)의 2007년 7월 감정평가액이 3.3㎡당 330,000원 및 3.3㎡당 642,000원으로 탐문되므로, 새로운 매매계약서상 양도가액 150,000천원은 주변시세보다 현저히 낮아 실지거래가액인지 알 수 없으므로, 검인계약서에 기재된 200,000천원(3.3㎡평당 약 100,000원)을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 양도소득세를 경정한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

실지거래가액으로 신고된 양도가액을 허위로 보아 검인계약서상의 양도가액을 적용하여 양도소득세를 경정한 처분의 당부

나. 관련 법령

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

② 제94조제1항제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다. <개정 2000.12.29>

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2005.12.31. 단서개정>

⑤제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점토지의 실지 양도가액은 150,000천원이라고 주장하므로 이를 살펴본다.

(1) 처분청의 과세자료에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 2003.10.16. 취득하여 2004.10.21. 양도한 후 2004.12.3. 양도가액을 103,000천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

처분청은 양도소득세 신고시 제출한 양도계약서상의 양도가액 103,000천원은 신빙성이 없다하여 관할 OOOO에게 제출된 검인계약서상 양도가액 200,000천원을 적용하여 2007.12.4. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 53,521,460원을 감사결과과세예고통지를 하였고, 이에 청구인은 2008.1.16. 새로이 취득가액이 117,000천원인 취득계약서 및 양도가액이 150,000천원으로 기재된 양도계약서를 첨부하여 양도소득세 과세표준수정신고서를 접수하였으며, 처분청은 쟁점토지의 취득가액 117,000천원은 실지거래가액으로 시인하고 양도가액은 검인계약서상의 200,000천원을 적용하여 이 건 양도소득세를 경정고지하였다.

그 후 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 150,000천원으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다는 취지로 OOOOOOOO에게 이의신청을 제기하였으나 OOOOOOOO은 중개수수료 1,500천원을 필요경비로 추인하고 나머지 청구는 기각결정하였다.

(2) 청구인이 쟁점토지의 양도소득세예정신고시 첨부한 매매계약서에 의하면, 양도가액은 103,000천원으로써 부동산중개인이 기재되어 있지 아니하였고, 공동 취득자인 문OO 및 김OO이 양도가액이 103,000천원이라는 취지로 2004.10.18. 작성한 사실확인서(인감증명서 첨부)가 첨부되어 있다.

(3) 검인계약서(2004.10.1.)에 의하면, OOOO이 부동산등기특별조치법 제3조의 규정에 따라 2004.10.20. 검인한 부동산매매계약서로서 쟁점토지의 양도가액은 200,000천원, 매도인은 청구인, 매수인은 문OO O OOO, 대금지급은 계약금 50,000천원, 중도금 50,000천원(2004.10.11.), 잔금 100,000천원(2004.10.20)으로 기재되어 있고 부동산중개인은 기재되어 있지 아니하다.

(4) 청구인이 실제 매매계약서라고 주장하며 2008.1.16. 양도소득세수정신고시 첨부한 매매계약서에 의하면, 계약일자는 2004.10.1. 매매가액은 150,000천원, 대금지급은 계약금 20,000천원, 중도금 60,000천원(2004.10.11), 잔금 70,000천원(2004.10.25.),매도인은 청구인,매수인은 문OO 외1으로 기재되어 있으며, 매도자인 청구인은 무인이 날인되어 있고 부동산중개인은 기재되어 있지 아니하다.

(5) 청구인이 제시한 대금지급 자료에 의하면, 신OO(OOOO OOO)의 OOOOOOO 계좌에서 20,000천원이 출금되었고, 청구인의 계좌에 2004.10.11. 신OO로부터 60,000천원이 입금되었으며, 신OO의 OOOOOOO 계좌 등에서 60,000천원이 청구인에게 이체되었으며, 2004.12.20. 청구인의 OO계좌에 2004.10.20. 70,000천원이 입금되었는데, 이는 청구인이 문OO로부터 자기앞수표를 받아 자신의 계좌에 입금하였다고 주장하며수표사본 35,000천원 상당을 제시하였다.

(6) OOO 토지정보조회에 의하면, 쟁점토지 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역이고, 쟁점토지의 개별공시지가는 2003.1.1. 현재13,600원/㎡이고 2004.1.1. 현재 28,000원/㎡으로서 쟁점토지의 양도당시 공시가액은 취득당시 공시가액보다 205.8% 상승하였다. 또한, OOOO의 창원(확장구역)도시계획시설결정고시(2004.12.27.)에 의하면, 쟁점토지 소재지인 북면을 포함하여 OOO OOOO 지역에 대하여 도시계획을 새로이 확장하여 2004.12.27. 고시되었으며, OOOOOOOO이 인근 부동산중개업소에 탐문조사한 기록에 의하면, 쟁점토지의 당시 시세는 3.3㎡당 100천원 내지 150천원으로 조사되었다.

(7) 청구인은 이 건 심판청구 과정에서쟁점토지의 공동취득자인 문OO O OOO이 쟁점토지의 양도취득가액이 150,000천원이라는 내용의 거래사실확인서(2008.7.7.)를 다시 제출하였다.

(8) 소득세법 제114조 제4항 단서에 의하면,납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하도록 규정되어 있다.

(9) 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세예정신고시에는 양도가액을 103,000천원으로 신고한 후, 관할 시장에게는 양도가액이 200,000천원으로 하여 검인계약서를 제출하였다가 OOOOOOOO이 감사지적 하자 양도가액을 150,000천원으로 하여 수정신고를 하는 등 쟁점토지의 양도관련 매매계약서를 3매나 작성하여 사인의 공법행위에 대하여 일관성이 없고, 쟁점토지의 취득자 역시 위 3종의 매매계약서에 날인함과 동시에 처음엔 쟁점토지의 양도가액(취득자들의 입장에서는 취득가액)을 103,000천원으로 인감증명서를 첨부하여 사실확인서를 써 주었다가 이 건 심판청구 심리과정에서는 양도가액을 150,000천원으로 하여 사실확인서를 써 주어 당초 사실확인행위를 번복한 점에 비추어 이 서증 역시 객관적으로 진실한 것이라고 인정할 증거로서의 신빙력은 별로 없는 것이라 할 것이다.

또 쟁점토지의 양도 당시의 기준시가가 199,656,500원인 데 반하여 청구인이 주장하는 실지양도가액은 기준시가의 75.1% 정도에 불과하고 양도당시 기준시가는 쟁점토지지역이 도시계획시설결정지역지정에 기하여 취득당시 기준시가보다 205.8% 상승하였는데 기준시가는 통상적으로 실지거래가액보다 낮음에도 청구인이 쟁점토지를 기준시가 보다 월등히 낮은 가격으로 양도할 만한 특별한 사정은 찾아 볼 수 없으며, OOOOOOOO이 쟁점토지의 시세를 조사한 바에 의하여도 청구인이 주장하는 양도가액은 시세에 턱없이 낮은 가액인 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 청구인이 새로이 제시한 매매계약서의 진정성립을 인정하기 어렵다 할 것이어서 그 계약서의 기재만으로 쟁점토지의 실지양도가액을 확인할 수 없으므로 관할 시장에게 제시한 검인계약서의 양도가액을 적용한 이 건 처분은 적법하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.