국심1995광1453 (1995.11.10)

법인

경정

처분청이 부동산의 양도가액이 정상가액보다 낮다고 보고 그 차액을 익금산입하여 법인세를 부과한 처분은 부당함.

법인세법 제18조【기부금의 손금불산입】 / 법인세법시행령 제40조【기부금의 범위】

국심1994광3654

광주세무서장이 95.1.3 청구법인에게 결정고지한 93사업년도분 법인세 635,287,170원의 처분은 익금산입한 798,961,600원을 익금불산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 광주광역시 북구 OO동 OOOOO, 같은곳 OOOOO 소재 공장용지 합계 35,106.8㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 90.10.31 청구외 OO산업(주)에게 2,700,000,000원에 양도하는 계약을 체결하면서 청구외 OO산업(주)가 91.12.31까지 쟁점부동산위에 청구인명의의 공장을 신축하여 주기로 하였으나 청구외 OO산업(주)가 91.12.31까지 청구인명의의 공장을 신축하지 못하자 92.6.26 동계약을 해약하고 계약금으로 받은 600,000,000원을 위약금으로 처리하였다.

나. OO산업(주)의 모회사인 청구외 OO건설(주)가 쟁점부동산위에 청구법인명의의 공장을 92.11 준공하게 되자 청구법인은 OO건설(주)에게 쟁점부동산을 양도하는 계약을 93.8.19 체결하면서 청구법인이 OO산업(주)에 양도하기로한 양도가액 2,700,000,000원에서 기 수령한 600,000,000원을 차감한 2,100,000,000원, 동 2,100,000,000원에 대한 OO산업(주)와의 계약시부터의 지연이자 상당액 433,000,000원을 합한 3,133,000,000원을 쟁점부동산의 양도가액으로 하였다.

다. 처분청은 쟁점부동산의 양도시기를 93.8.19로 보고 청구외 OO건설(주)가 93.10.20 담보목적으로 OO감정평가법인에 의뢰하여 평가한 감정가액 5,617,088,000원에 비하여 쟁점부동산의 양도가액 3,133,000,000원은 현저히 저렴한 가액이라하여 감정가액 5,617,088,000원의 70%인 3,931,961,600원과 청구법인의 양도가액 3,133,000,000원의 차액 798,961,600원을 청구법인의 OO건설(주)에 대한 기부금으로 보아 95.1.3 청구법인에게 93사업년도 법인세 635,287,170원을 결정고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 95.2.27 심사청구를 거쳐 95.5.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구법인 주장

청구외 OO건설(주)는 OO산업(주)의 모회사로서 93.8.19 OO건설(주)와의 양도계약은 90.10.31 OO산업(주)와의 양도계약의 연장선상에서 체결된 것으로 사실상 동일한 계약이므로 OO산업(주)와의 양도계약 시점인 90.10.31을 기준으로 저가양도를 판단해야 함에도 불구하고 OO건설(주)와의 양도계약시점인 93.8.19을 기준으로 저가양도하였다고 하여 기부금 해당액을 계산하고 동금액을 익금산입하여 법인세를 과세한 처분은 부당하다.

설사 쟁점부동산의 양도가 시가에 미달하는 저가양도라고 하여도 공장용지는 그 특성상 수요자가 없다는 점, 양도당시 청구법인의 실질자본금이 475,000,000원에 불과하여 건설업면허 취소요건인 10억원에 미달하였다는 점, 쟁점부동산의 양도가격은 학교법인 OO대학교, OO대학교, 대학자치협의회등으로 구성된 토지대책위원회의 의결에 의한 것이었다는 점등을 고려하면 저가양도는 정당한 사유가 있다고 할 것이다.

나. 국세청장 의견

청구법인과 OO건설(주)와의 양도계약이 체결된 시점인 93.8.19이 쟁점부동산의 양도시기이므로 전시의 시가와 비교하여 저가양도 여부를 결정해야 하는 바, OO건설(주)가 의뢰한 OO감정평가법인의 93.10.30 기준 감정가액 5,617,088,000원을 기준으로 저가양도라고 보아 법인세를 부과한 원처분은 잘못이 없다.

또한, 청구법인이 91～93년간 467,000,000원의 이익을 발생시켰고 90～91년간 853,000,000원을 OO대학교에 기부한 점, 토지대책위원회는 임의기구로서 강제성이 없는점등에 비추어 저가양도에 대한 정당한 사유가 있다고 할 수도 없다.

3. 심리 및 판단

(가) 쟁점

이 건의 쟁점은 청구법인이 특수관계 없는 자에게 쟁점토지를 정상가액보다 저가양도하였다고 하여 그 차액을 기부금으로 보아 손금불산입하고 법인세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

(나) 관계법령

법인세법 제18조 제1항의 규정에 의하면 내국법인이 각 사업연도에 지출한 기부금 중 사회복지·문화·예술·교육·종교·자선 등 공익성 기부금(지정기부금)이외의 기부금은 당해 사업연도의 소득금액 계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제40조 제1항 본문에서는 “법 제18조에 규정하는 기부금은 다음 각호의 1에 해당하는 것으로 한다”고 규정하고 있으며, 그 제2호에서는 “법인이 제46조 제1항에 규정한 특수관계 없는자에게 정당한 사유 없이 자산을 정상가액 보다 낮은 가액으로 양도하거나 높은 가액으로 매입함으로써 그 차액중 실질적으로 증여한 것으로 인정되는 금액, 이 경우 정상가액은 시가에 시가의 100분의 30을 가산하거나 100분의 30을 감한 범위내의 가액으로 한다”고 규정하고 있다.

또한, 같은법 시행규칙 제16조의 2의 규정에는 동 시행령 제40조 제1항을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세법 시행령 제5조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용한 가액(토지의 경우에는 개별공시지가)에 의하도록 규정하고 있다.

(다) 쟁점토지의 양도가액이 그 정상가액보다 낮은지 여부

(1) 사실관계

1) 청구법인은 쟁점부동산의 양수자인 청구외 OO산업(주), OO건설(주)와 특수관계 없는 것에 대하여는 다툼이 없고, 처분청의 이 건 과세내용을 보면 OO건설(주)와의 양도계약체결일인 93.8.19을 양도시기로 보고 93.10.20 OO감정평가법인의 감정가액이 5,617,088,000원이므로 정상가액은 3,931,961,600원(5,617,088,000원에서 100분의30을 감한 금액)이라고 하여 그 차액 798,961,600원을 기부금으로 보아 익금산입하여 법인세를 과세한 것을 알 수 있다.

2) 청구법인과 청구외 OO산업(주)간에 체결된 쟁점부동산의 매매계약 내용을 살펴보면 그 계약일은 90.10.31이고 매매대금은 2,700,000,000원인데 계약금으로 600,000,000원, 잔금으로 2,100,000,000원을 지불하게 되어 있으며 특약조건으로 OO산업(주)가 자기자금을 투입하여 91.12.31까지 청구법인 명의로 공장을 건축하여 준공검사를 필하고 청구법인은 건축에 필요한 제반절차를 이행키로 되어 있다.

그러나, OO산업(주)가 상기기일까지 공장을 건축하여 준공검사를 필하지 못하자 매매계약을 해약하고 기수령한 계약금 600,000,000원을 91.6.26 계약이 해약된 것으로 하고 이를 위약금으로 익금가산하여 91사업년도 법인세를 신고 납부하였음이 청구법인의 91사업년도 법인세 결정결의서등에 의하여 인정된다.

3) 청구법인과 청구외 OO건설(주)간에 93.8.19 체결된 쟁점부동산과 동지상의 공장건물에 대한 매매계약에 의하면 쟁점부동산의 매매대금은 청구법인이 OO산업(주)로부터 받기로 한 매매대금 2,700,000,000원중 계약금으로 받은 600,000,000원을 제외한 2,100,000,00원, 동 2,100,000,000원에 대한 지연이자상당액 433,000,000원과 공장건물가액 570,900,000원을 합한 3,103,900,000원으로 하기로 하면서 동 매매계약은 90.10.31 청구법인이 OO산업(주)와의 쟁점부동산에 관한 합의약정서와 연계하여 보도록 별도 약정하였다.

처분청은 청구법인이 91년에 위약금으로 익금산입한 600,000,000원은 쟁점부동산의 양도대금의 일부라 하여 91 사업년도에 익금산입된 금액을 손금산입하면서 93 사업년도의 법인세 및 특별부가세의 과세표준계산시에는 이를 쟁점토지의 양도대금으로 하여 과세하였음이 처분청의 법인세 결정결의서 및 조사서등에 의하여 인정되고 있다.

4) 저가양도인지 여부의 판단을 위한 각 감정기관의 감정평가 내역을 보면 90.6.29 청구법인의 의뢰로 한국감정원이 평가한 감정가액은 3,510,680,000원이고 93.10.20 OO건설(주)의 의뢰로 OO감정평가법인이 평가한 감정가액은 5,617,088,000원이다.

(2) 판단

처분청은 청구법인이 OO건설(주)와 쟁점부동산의 양도계약을 체결한 93.8.19을 기준으로 하여 쟁점부동산은 저가로 양도되었다고 하여 이건 처분을 하였다.

1) 쟁점부동산을 취득하여 이전등기한 OO건설(주)와 청구법인과 90.10.31 쟁점부동산에 관한 매매계약을 체결한 OO산업(주)의 대표이사는 청구외 OOO으로서 동일하고 동인은 OO건설(주)의 주식 45.8%, OO산업(주)의 주식 40.8%를 소유한 지배주주로서 이들 양법인을 사실상 지배하고 있는점,

2)청구법인이 OO산업(주)와 쟁점부동산을 체결하면서 OO산업(주)는 91.12.31까지 쟁점부동산에 청구법인 명의의 공장 건물을 신축키로한 약정에 따라 OO산업(주)는 OO건설(주)를 건물시공자로하여 공장건물을 신축하도록 하였으나 약정된 91.12.31까지 공장건물을 준공하지 못하여 쟁점부동산에 관한 매매계약이 해약되었으나 92.11에 OO건설(주)가 공장건물을 준공함에 따라서 쟁점부동산과 동지상의 공장건물에 대한 매매계약을 다시 체결하면서 청구법인과 OO산업(주)간의 90.10.31 매매계약을 승계하는 것으로 하여 매매대금을 약정하였고 처분청도 쟁점부동산의 양도에 따른 법인세, 특별부가세등을 부과하면서 청구법인과 OO산업(주)와의 90.10.31 매매계약과 93.8.19 청구법인과 OO건설(주)와의 매매계약의 동일성을 인정한 점,

3) 청구법인과 OO산업(주) 및 OO건설(주)간의 쟁점부동산의 매매계약이 쟁점부동산위에 공장건물이 준공될것을 조건으로 하는 조건부계약이며 공장건물의 준공에는 상당한 기간이 소요되어야 하는점,

4) 위와 같은 점등을 종합하여 보면 청구법인이 청구외 OO산업(주)에 쟁점부동산을 양도할 당시에 쟁점부동산에 대한 거래가액은 정하여졌지만 OO산업(주)와의 계약에서 정한 기한까지 쟁점부동산위에 공장건물이 준공되지 못하여 거래상대방을 공장건물의 시공자인 OO건설(주)로 변경하여 매매계약을 다시 하였다고 보인다.

5) 일반적으로 그 대금을 일시에 청산하지 아니하고 일정한 기간동안 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 수수하는 것이 일반적인 상관례이며, 이렇게 거래대금을 나누어 수수한 경우 법인세법 시행령 제40조 제1항 제2호에서 정상가액보다 낮은 가액으로 거래함으로 인하여 기부금으로 보는 경우 그 양도가액과 정상가액을 비교하는 시점은 거래당사자간에 거래가액에 대한 합의가 이루어진 때로 보아야 할 것이고, 거래가액의 합의시점은 민법 제563조에서 “매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다”라고 규정하고 있는 바와 같이 계약시점이라고 보는 것이 타당하다고 판단(국심 94광3654, 95.1.25 동지)되는 바, OO산업(주)와의 계약 및 OO건설(주)와의 계약의 동일성이 인정되는 이 건의 경우 당초 OO산업(주)와의 계약일인 90.10.31 당시의 시가와 비교하여야 할 것이다.

그러하건대, 위계약당시와 인근시점인 90.6.29 청구법인이 한국감정원에 의뢰하여 평가한 쟁점부동산의 감정가액 3,510,680,000원을 시가로 보아 계산한 정상가액은 2,457,476,000원에 불과하므로 처분청이 쟁점부동산의 양도가액이 정상가액보다 낮다고 보고 그 차액을 익금산입하여 법인세를 부과한 처분은 부당하다고 판단된다.

(라) 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.