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신축관련 매입세액이 공제된 오피스텔 일부를 주거용으로 임대시 면세전용 여부 등
조세심판원 질의회신 | 국세청 | 서면-2019-법령해석부가-0006 | 부가 | 2019-04-02
문서번호

서면-2019-법령해석부가-0006(2019.04.02)

세목

부가

납세자회신번호

법령해석과-809

요 지

사업자가 과세사업을 영위하기 위하여 근린생활시설 및 오피스텔을 신축하며 관련 매입세액을 전액 공제받은 후 오피스텔 중 일부를 주거용으로 임대하는 경우 면세전용에 해당하여 과세되는 것임

답변내용

사업자가 부동산임대업 등 과세사업을 영위하기 위하여 근린생활시설 및 오피스텔을 신축하며 관련 매입세액을 전액 공제받은 후 오피스텔 중 일부를 주거용으로 임대하는 경우 「부가가치세법」 제10조제1항제1호에 따라 부가가치세가 과세되는 것이며 이 경우 같은 법 시행령 제66조제3항에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 하는 것임

한편 부가가치세가 면제되는 주거용 임대용역에 대하여 부가가치세를 신고‧납부한 경우 「국세기본법」 제45조의2제1항제1호에 따라 경정청구할 수 있는 것임

본문

1. 사실관계

○ 질의법인은 건물을 신축하여 부동산 임대업 등을 영위할 목적으로 2015.1월 사업자등록을 하고

- 2015.3.14. 공사에 착공하여 지하 2층, 지상 8층 규모의 건물(이하 “본건 건물”)을 완공 후 2015.12.7. 사용승인을 받음

* 본건 건물 층별현황

용 도

비고

지하2층

기계실, 발전기실 등

지하1층

제1종근린생활시설(목욕장)

임대 및

직영

1층

제1종근린생활시설(목욕장, 휴게음식점, 미용원)

제2종근린생활시설(일반음식점)

2~5층

주차장

6층

업무시설(오피스텔 12호)

임대

7층

업무시설(오피스텔 12호)

8층

업무시설(오피스텔 6호)

- 8층은 사용승인 후 2015.12.23.~2016.3.22. 기간 중 증축한 것임

○ 질의법인의 사업자등록시 주업종은 ‘비주거용건물 임대업’이었다가 2015.12.17. ‘서비스 욕탕업’을 주업종으로 변경한 후

- 본건 건물의 1층에서 2015.12.20. 찜질방과 사우나 영업을 개시하여 현재까지 직영하고 있으며 1층 일부 상가는 임대하고 있음

○오피스텔은 2016.1월부터 임대를 개시하였으며 임차인 중 일부가 임차한 오피스텔을 주거용으로 사용*하였으나

*2016년 임대분 25호실 중 주거용 임대 19호실, 사업용 임대 6호실

- 질의법인은 2016.1기~2기 과세기간에 대한 부가가치세 신고시 오피스텔 임대매출 전액을 과세표준에 포함하여 신고납부 하였음

○질의법인은 2017.4.13. 주택임대업을 부업종에 추가하였으며 2017.1기 부가가치세 신고시 오피스텔 주거용 임대분에 대하여 면적기준으로 공통매입세액을 재계산(정산)하여 당초 신축시 공제받은 매입세액을 불공제 하였음

*질의법인은 위 2017.1기 부가가치세 신고가 착오에 의한 신고라는 의견임

2. 질의내용

○ 사업자가 부동산임대업 등 과세사업을 영위하기 위하여 근린생활시설 및 오피스텔을 신축하며 매입세액을 공제받은 경우로서

1.건물 완공 후 오피스텔일부를 주거용으로 임대한 경우 면세전용 여부 및 공급가액 산정방법

2.주거용 임대용역에 대하여 부가가치세 신고‧납부한 경우 경정청구 가능 여부

3. 관련법령 및 관련사례

< 면세전용 관련 >

부가가치세법 제4조【과세대상】

부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

부가가치세법 제9조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】

① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 "자기생산‧취득재화"라 한다)를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.

1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화

○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】

① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.(각호 생략)

○부가가치세법 제29조【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

4. 제10조제1항‧제2항‧제4항‧제5항 및 제12조제1항에 따라 재화 또는용역을 공급한 것으로 보는 경우:자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

부가가치세법 시행령 제66조【감가상각자산 자가공급 등의 공급가액 계산】

② 과세사업에 제공한 재화가 감가상각자산에 해당하고, 해당 재화를 법 제10조제1항‧제2항 및 제4항부터 제6항까지의 규정에 따라 공급한 것으로 보는 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제5조에 따른 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과할 때에는 20으로, 그 밖의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과할 때에는 4로 한다.

1. 건물 또는 구축물

공급가액=해당 재화의 취득가액×(1-

5

× 경과된 과세기간의 수)

100

③ 과세사업에 제공한 감가상각자산을 면세사업에 일부 사용하는 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 하되, 그 면세사업에 의한 면세공급가액이 총공급가액 중 5퍼센트 미만인 경우에는 공급가액이 없는 것으로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수에 관하여는 제2항 후단을 준용한다.

1. 건물 또는 구축물

공급

가액

=

해당 재화의

취득가액

×(1-

×

경과된 과세

기간의 수

면세사업에 일부 사용한 날이

속하는 과세기간의 면세공급가액

5

100

면세사업에 일부 사용한 날이

속하는 과세기간의 총공급가액

④ 제2항 및 제3항 각 호의 재화의 취득가액은 법 제38조에 따라 매입세액을 공제받은 해당 재화의 가액으로 한다.

⑤ 제2항과 제3항에 따라 경과된 과세기간의 수를 계산할 때 과세기간의 개시일 후에 감가상각자산을 취득하거나 해당 재화가 공급된 것으로 보게 되는 경우에는 그 과세기간의 개시일에 해당 재화를 취득하거나 해당 재화가 공급된 것으로 본다.

< 공통매입세액 재계산 관련 >

○부가가치세법 제38조【공제하는 매입세액】

① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)

○부가가치세법 제39조【공제하지 아니하는 매입세액】

① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액

○부가가치세법 제40조【공통매입세액의 안분】

사업자가 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우에 과세사업과면세사업등에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속(實地歸屬)에 따라하되, 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)은 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 등 대통령령으로 정하는 기준(이하 "공통매입세액 안분기준"이라 한다)을 적용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분(按分)하여 계산한다.

○부가가치세법 제41조【공통매입세액 재계산】

감가상각자산에 대하여 공통매입세액의 안분계산에 따라 매입세액이 공제된 후 공통매입세액 안분기준에 따른 비율과 감가상각자산의 취득일이 속하는 과세기간(그 후의 과세기간에 재계산한 때는 그 재계산한 과세기간)에 적용되었던 공통매입세액 안분기준에 따른 비율이 5퍼센트 이상 차이가 나면 대통령령으로 정하는 바에 따라 납부세액 또는 환급세액을 다시 계산하여 제49조에 따른 해당 과세기간의 확정신고와 함께 관할 세무서장에게 신고‧납부하여야 한다.

○부가가치세법 시행령 제81조【공통매입세액 안분 계산】

① 법 제40조에 따라 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우로서 실지귀속(實地歸屬)을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)이 있는 경우 면세사업등에 관련된 매입세액은 인원 수 등에 따르는 등 기획재정부령으로 정하는 경우를 제외하고 다음 계산식에 따라 안분하여 계산한다.<단서생략>

면세사업등에 관련된 매입세액 = 공통매입세액×

면세공급가액

총공급가액

④ 제1항을 적용할 때 해당 과세기간 중 과세사업과 면세사업등의 공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우에 해당 과세기간에 대한 안분 계산은 다음 각 호의 순서에 따른다. 다만, 건물 또는 구축물을 신축하거나 취득하여 과세사업과 면세사업등에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 제3호를 제1호 및 제2호에 우선하여 적용한다.

1. 총매입가액(공통매입가액은 제외한다)에 대한 면세사업등에 관련된 매입가액의 비율

2. 총예정공급가액에 대한 면세사업등에 관련된 예정공급가액의 비율

3. 총예정사용면적에 대한 면세사업등에 관련된 예정사용면적의 비율

○ 부가가치세법 시행령 제83조【납부세액 또는 환급세액의 재계산】

① 법 제41조에 따른 납부세액 또는 환급세액의 재계산은 감가상각자산에 대한 매입세액이 법 제38조제1항, 이 영 제81조 및 제82조에 따라 공제된 후 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 또는 총사용면적에 대한 면세사용면적의 비율과 해당 감가상각자산의 취득일이 속하는 과세기간(그 후의 과세기간에 재계산하였을 때에는그 재계산한 기간)에 적용하였던 비율 간의 차이가 5퍼센트 이상인 경우에만 적용한다.

② 제1항에 따른 납부세액 또는 환급세액의 재계산에 따라 납부세액에 가산 또는 공제하거나 환급세액에 가산 또는 공제하는 세액은 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 경과된 과세기간의 수에 관하여는 제66조제2항 후단을 준용한다.

1. 건물 또는 구축물

가산되거나 공제되는 세액

=

해당 재화의

취득가액

×(1-

5

×

경과된 과세

기간의 수

증가되거나 감소된

면세공급 가액의 비율

또는 증가되거나 감소된 면세사용면적의 비율

100

③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 해당 취득일이 속하는 과세기간의 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율로 안분하여 계산한 경우에는 증가되거나 감소된 면세공급가액의 비율에 따라 재계산하고, 해당 취득일이 속하는 과세기간의 총사용면적에 대한 면세사용면적의 비율로 안분하여 계산한 경우에는 증가되거나 감소된 면세사용면적의 비율에 따라 재계산한다.

④ 제66조가 적용되는 경우에는 제1항 및 제2항을 적용하지 아니한다.

<경정청구 관련>

국세기본법 제45조의2【경정 등의 청구】

① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정을 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있다. 다만, 결정 또는 경정으로 인하여 증가된 과세표준 및 세액에 대하여는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내(법정신고기한이 지난 후 5년 이내로 한정한다)에 경정을 청구할 수 있다.

1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법에 따라 결정또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때

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