원고(선정당사자) 1 외 2인 (소송대리인 법무법인(유한) 동인 담당변호사 임수정 외 1인)

정기산업 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 이문원)

2020. 4. 2.

서울중앙지방법원 2019. 6. 13. 선고 2018가합526024 판결

1. 제1심판결 중 원고(선정당사자) 3, 선정자 6, 선정자 8, 선정자 11, 선정자 12, 선정자 14, 선정자 15, 선정자 18에 대한 부분을 취소한다.

피고는 원고(선정당사자) 3, 선정자 6, 선정자 8, 선정자 11, 선정자 12, 선정자 14, 선정자 15, 선정자 18로부터 별지2 목록 ‘분양전환가격’란 기재 각 해당 금원을 지급받음과 동시에 위 원고(선정당사자) 및 선정자들에게 같은 목록 ‘부동산의 표시’란 기재 각 해당 부동산에 관하여 2019. 2. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

2. 제1항 기재 원고(선정당사자) 및 선정자들을 제외한 나머지 원고(선정당사자)들 및 선정자들에 대한 피고의 항소를 모두 기각한다.

3. 원고(선정당사자) 3, 선정자 6, 선정자 8, 선정자 11, 선정자 12, 선정자 14, 선정자 15, 선정자 18과 피고 사이에 생긴 소송 총비용은 피고가 부담하고, 나머지 원고(선정당사자)들 및 선정자들과 피고 사이에 생긴 항소비용은 피고가 부담한다.

4. 제1심판결에 첨부된 ‘별지2 목록’을 이 판결에 첨부된 ‘별지2 목록’으로 경정한다.

1. 청구취지

피고는 원고(선정당사자)들과 선정자들로부터 별지2 목록 ‘분양전환가격’란 기재 각 해당 금원을 지급받음과 동시에 원고(선정당사자)들과 선정자들에게 같은 목록 ‘부동산의 표시’란 기재 각 해당 부동산에 관하여 2019. 2. 14.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

2. 항소취지

가. 원고(선정당사자) 3, 선정자 6, 선정자 8, 선정자 11, 선정자 12, 선정자 14, 선정자 15, 선정자 18의 항소취지

주문 제1항과 같다.

나. 피고 항소취지

제1심판결 중 피고 패소 부분[원고(선정당사자) 3, 선정자 6, 선정자 8, 선정자 11, 선정자 12, 선정자 14, 선정자 15, 선정자 18을 제외한 나머지 원고(선정당사자)들 및 선정자들의 청구 부분]을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 위 나머지 원고(선정당사자)들 및 선정자들의 청구를 기각한다.

1. 기초사실 및 당사자의 주장

이 법원이 이 부분에 적을 이유는 제1심판결의 이유 해당 부분(제1심판결 제2 내지 6면의 “1. 기초 사실”, “2. 당사자의 주장” 부분) 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

2. 판단

가. 제1심판결의 인용

이 법원이 이 부분에 적을 이유는 아래 “나. 고치거나 추가하는 부분” 외에는 제1심판결 이유 해당 부분(제1심판결 제6 내지 17면의 “3. 판단” 부분) 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

나. 고치거나 추가하는 부분

1) 제1심판결 제11 내지 13면의 “나) 선착순 방법의 의미” 부분을 아래 “【 】” 부분과 같이 고쳐 쓴다.

【나) 선착순 방법의 의미

임대주택법 제20조 제1항 , 임대주택법 시행령 제19조 제1항 , 임대주택법 시행규칙 제12조 제1항 에 따라 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여 규정한 주택공급규칙에 의하면, 임대주택의 공급대상은 입주자 모집 공고일부터 입주시까지 무주택세대구성원에 한하고( 제4조 제2항 제1호 ), 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집을 하여야 하며( 제8조 제1항 ), 국민주택 등의 입주자는 입주자모집 공고일을 기준으로 청약저축의 가입 등에 따른 순위에 따라 선정하되( 제10조 제2항 , 제11조 내지 13조 ), 위의 방법에 따라 입주자를 선정하고도 남은 주택이 있을 때에는 무주택 세대주 여부를 불문하고 선착순으로 입주자를 선정할 수 있는데( 제10조 제6항 ), 임대주택의 입주자가 퇴거하여 사업주체에게 명도한 주택을 다시 공급하면서 그 남은 주택이 구 주택법 제16조 제1항 에서 정한 일정 세대 이상이 아닌 경우에는 제8조 , 제10 내지 13조 의 규정은 적용되지 않으나, 공급대상이 입주자 모집 공고일부터 입주시까지 무주택세대구성원임을 요구하는 제4조 는 그대로 적용된다( 제3조 제2항 제4호 , 구 주택공급규칙 제3조 제2항 제5호 ).

위와 같은 임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 비추어 보면, 임대주택법 및 관련 법령이 임대주택의 공급대상과 공급방법을 엄격하게 정하면서도 예외적으로 주택공급규칙 제10조 제6항 에서 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있도록 규정하고 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우 우선 분양전환의 요건을 완화하고 있으므로, 제4호 에서 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’는 주택공급규칙 제10조 제6항 에 따라 선착순의 방법으로 선정된 경우를 의미한다고 해석함이 타당하고( 대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결 참조), 주택공급규칙 제10조 제6항 에 규정된 선착순의 방법이란 원칙적으로 ① 최초 입주자 모집 당시 선착순으로 입주자를 선정한 경우 또는 ② 그 후 임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도한 주택이 구 주택법 제16조 제1항 에서 정한 일정 세대[2014. 6. 10.까지는 20세대, 그 다음날부터는 30세대. 구 주택법 시행령(2014. 6. 11. 대통령령 제25381호로 일부개정되기 전의 것 또는 2016. 8. 11. 대통령령 제2744호로 전부개정되기 전의 것) 제15조 참조] 이상인 경우 주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하면서 주택공급규칙 제11 , 12 , 13조 의 규정에 따라 순위 및 공급순차별로 입주자를 선정하였음에도 남은 주택이 있어서 주택공급규칙 제4조 의 공급대상이 아닌 자 중에서 선착순으로 입주자를 선정한 경우를 의미한다고 봄이 타당하다.

다만, 임대주택법은 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하여 임대주택의 입주자 자격과 입주자 선정절차 등을 규율함으로써 임대사업자의 재산권을 일정 부분 제한하고 있는데, 재산권의 제한은 필요·최소한의 범위에 그쳐야 하는 점, 임대주택의 임차인이 퇴거하였는데도 관련 규정에 따른 자격을 갖춘 임차신청인이 없는 경우 공실이 20세대 또는 30세대에 이를 때까지 기다렸다가 공개모집 절차를 거쳐 다시 선착순의 방법으로 임차인을 선정하도록 하는 것은 임대사업자의 재산권에 대한 과도한 제한에 해당할 수 있는 점 등에 비추어 보면, 주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우에는 그러한 절차를 생략하고 바로 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있다고 보는 것이 임대주택법의 취지와 헌법의 재산권 보장 취지에 부합한다.】

2) 제1심판결 제16 내지 17면의 “2) 원고 3, 선정자 6, 선정자 8, 선정자 11, 선정자 12, 선정자 14, 선정자 15, 선정자 18(이하 이들을 ‘원고 3 등’이라 한다)에 관하여” 및 “3) 소결론” 부분을 아래 “【 】” 부분과 같이 고쳐 쓴다.

【2) 원고 3, 선정자 6, 선정자 8, 선정자 11, 선정자 12, 선정자 14, 선정자 15, 선정자 18(이하 이들을 ‘원고 3 등’이라 한다)에 관하여

이 사건 아파트의 임대의무기간이 2013. 10.경 경과하였고, 피고가 2018. 3. 6. 이 사건 아파트에 대한 분양전환 승인신청을 하여 같은 달 26일 광양시장으로부터 분양전환승인을 받은 사실, 원고 3 등이 별지2 목록 ‘임대차개시일’란 기재 각 해당 일자 무렵부터 아래에서 보는 분양전환 당시인 2019. 2. 20.까지 같은 목록 ‘부동산의 표시(동-호수)’란 기재 각 세대에서 계속 거주한 사실은 앞에서 본 바와 같고, 별지2 목록 ‘증거’란 기재 각 해당 증거 및 변론 전체의 취지에 의하면 원고 3 등 및 이들의 전세대원들이 분양전환 당시인 2019. 2. 20. 무주택자인 사실을 인정할 수 있다.

또한 갑제57, 59호증의 각 기재, 제1심법원 및 이 법원의 송보건설에 대한 각 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 바와 같이, 이 사건 아파트는 2008년 최초 입주 당시 전체 세대(521세대) 중 일부 세대가 분양되지 않았고, 따라서 임대사업자로서는 미분양 세대에 대하여 선착순의 방법으로 임차인을 선정할 수 있었던 점, 그에 따라 종전 임대사업자였던 송보건설은 중도에 임차인이 퇴거하여 공실이 된 세대와 미분양 세대를 가리지 않고 임대분양홍보를 통하여 임차인을 모집하였는데, 그럼에도 불구하고 이 사건 아파트는 2008년 입주가 시작된 이래 2016년 말까지 한 번도 전 세대에 입주가 완료된 적이 없었던 점, 송보건설은 이처럼 임대분양홍보를 통하여 임차인으로 선정된 경우에도 분양전환 당시까지 무주택 요건을 갖추면 분양전환자격을 갖추게 된다고 판단하고 임대분양홍보와 임대차계약을 진행하였던 점, 한편, 이 사건 아파트가 위치한 광양시는 적어도 2011년 이후부터는 주택보급률이 100%를 넘어선 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 아파트에 대하여는 주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우에 해당한다고 할 것이므로, 종전 임대사업자인 송보건설은 공개모집 절차를 생략하고 곧바로 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있다고 할 것이어서, 이러한 방법에 따라 선정된 임차인인 원고 3 등은 주택공급규칙에 따라 선착순의 방법으로 입주한 임차인에 해당한다고 보는 것이 타당하다.

결국 원고 3 등은 제4호 의 자격을 갖춘 임차인에 해당하고, 원고 3 등이 2018. 4. 27. 피고를 상대로 이 사건 소장 부본의 송달을 통해 분양전환 신청의 의사를 표시한 사실은 기록상 명백하며, 그로부터 피고가 4개월 이상 분양전환에 응하지 아니하였으므로, 원고 3 등은 피고에 대하여 승인받은 분양전환 가격에 따라 같은 목록 ‘부동산의 표시(동-호수)’란 기재 각 해당 부동산의 매도를 청구할 수 있고, 그와 같은 내용의 의사표시가 기재된 2019. 2. 14.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본이 피고에게 도달한 2019. 2. 20. 원고 3 등과 피고 사이에서 위 각 해당 부동산에 관하여 승인받은 분양전환 가격에 따라 매매계약이 성립되었다.

3) 소결론

따라서 피고는 원고 등으로부터 별지2 목록 ‘분양전환가격’란 기재 각 해당 금원을 지급받음과 동시에 원고 등에게 같은 목록 ‘부동산의 표시’란 기재 각 해당 부동산에 관하여 2019. 2. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.】

3. 결론

그렇다면 원고 등의 이 사건 청구는 모두 이유 있어 인용하여야 한다. 제1심판결 중 원고 1 등에 대한 부분은 이와 결론을 같이하여 정당하고, 원고 3 등에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소는 이유 없어 기각하고, 원고 3 등의 항소를 받아들여 그 부분에 해당하는 제1심판결을 취소하고 원고 3 등의 청구를 인용하기로 하되, 제1심판결에 첨부된 ‘별지2 목록’의 ‘부동산의 표시’ 부분에 오기가 있음이 명백하므로 이를 경정하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]