[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항 및 제48조 제4항의 규정이 헌법에 위반되는지 여부(소극)

[2] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합이 당해 재건축조합의 규약상 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항의 '매수지정자'로 볼 수 있는 경우, 그 재건축조합 명의로 매도청구권을 행사하는 소송을 제기함에 있어 조합원총회의 결의를 거쳐야 하는지 여부(소극)

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항은 집합건물 재건축의 결의에 관하여 규정하고 있고 이는 같은 법 제48조와 합하여 재건축 불참자의 의사에 불구하고 그 구분소유권 및 대지사용권을 매도하게 하는 규정으로서 이들의 재산권에 대한 제한 규정인바, 어떤 집합건물을 재건축의 대상으로 할 것인지는 건물의 건축 후 경과기간만으로 일률적으로 정할 수 있는 사항은 아니고, 그 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의하여 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·복구비나 관리 비용이 소요되는지 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정에 의하여 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는지 등의 사정에 따라 결정하여야 할 것이기 때문에 이러한 기간은 각 건물의 건축 및 관리 상태, 용도, 수선·복구 비용이나 관리 비용 등을 감안하여 개별적·구체적으로 정할 수밖에 없는 것이어서 같은 법 제47조 제1항이 이를‘건물 건축 후 상당한 기간'으로 규정한 것은 입법기술상 부득이하고, 또한 건물 건축 후 상당한 기간이라고 하는 문언 자체는 불확정적인 개념이지만 건전한 상식과 통상적인 법감정을 가진 사람이라면 각 건물의 건축 및 관리 상태 등의 요소를 감안하여 구체적으로 어느 정도의 기간이 그 기간에 해당하는지를 합리적으로 판단할 수 있다 할 것이므로 이를 가지고 국민이 그 규정 내용을 알 수 없어 법적 안정성과 예측가능성을 확보할 수 없게 하고 법집행 당국에 의한 자의적 집행을 가능하게 하는 불명확한 규정이라고 할 수 없으며, 같은 법 제48조 제4항은 재건축 참가자 또는 이들의 합의에 의하여 지정된 자는 재건축 불참자에 대하여 그 구분소유권 및 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있는바, 이러한 매도청구권은 재건축을 가능하게 하기 위한 최소한의 필요조건이라 할 것이므로 재건축제도를 인정하는 이상 같은 법 제48조 제4항 자체로 재건축 불참자의 기본권을 과도하게 침해하는 위헌적인 규정이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 한편, 집합건물의소유및관리에관한법률과 토지수용법은 그 입법목적을 전혀 달리하는 것으로서 매매대금의 지급 시기에 관하여 집합건물의소유및관리에관한법률이 토지수용법과 그 내용을 달리하고 있다는 이유만으로 집합건물의소유및관리에관한법률이 위헌이라고 할 수도 없으며, 같은 법의 위와 같은 조항들로 인하여 집합건물 거주자인 구분소유자들이 자신의 의사에 관계없이 거주를 이전하여야 하게 되고, 이는 그들의 행복추구권·거주이전의 자유·주거의 자유에 영향을 미치게 됨은 분명하지만, 재건축에 반대하는 구분소유자들의 구분소유권 및 대지사용권에 대한 같은 법의 제한에는 합리적인 이유가 있다고 인정되므로 같은 법의 위와 같은 조항들이 구분소유자들의 행복추구권·거주이전의 자유 및 주거의 자유의 본질적인 내용을 침해한다거나 과도하게 제한하고 있어서 위헌이라고 할 수 없다.

[2] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 비법인사단이 준총유관계에 속하는 비법인사단의 채권·채무관계에 관한 소를 제기하기 위하여는 달리 특별한 사정이 없는 한 민법 제276조 제1항이 정하는 사원총회의 결의를 거쳐야 하나, 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제1항 내지 제4항의 규정에 따르면, 같은 법 제47조 제1항의 규정에 따른 재건축의 결의와 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대한 최고를 거친 후에 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(매수지정자)는 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있으므로, 재건축조합의 규약상 당해 재건축조합이 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자 전원의 합의에 의한 매수지정자라고 볼 수 있는 경우에는 위 재건축조합 명의로 매도청구권을 행사하는 소송을 제기함에 있어서 조합원총회의 결의를 거치지 않았다고 하더라도 그 소는 부적법한 것이 아니다.

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 , 제48조 [2] 민법 제276조 제1항 , 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 , 제48조 , 주택건설촉진법 제44조

[ 1] 헌법재판소 1999. 9. 16.자 97헌바73, 98헌바60, 62 결정(헌공38, 762) /[2] 대법원 1996. 10. 25. 선고 95다56866 판결(공1996하, 3409) 대법원 1997. 5. 30. 선고 96다23887 판결(공1997하, 2004)

성수동합동정안연립재건축주택조합 (소송대리인 법무법인 북부합동법률사무소 담당변호사 박종술)

피고 (소송대리인 변호사 홍선기)

서울지법 1997. 10. 2. 선고 96나56503 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

상고이유를 본다.

1. 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '법'이라고 한다) 제47조 제1항은 집합건물 재건축의 결의에 관하여 규정하고 있고 이는 법 제48조와 합하여 재건축 불참자의 의사에 불구하고 그 구분소유권 및 대지사용권을 매도하게 하는 규정으로서 이들의 재산권에 대한 제한 규정인바, 어떤 집합건물을 재건축의 대상으로 할 것인지는 건물의 건축 후 경과기간만으로 일률적으로 정할 수 있는 사항은 아니고, 그 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의하여 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·복구비나 관리 비용이 소요되는지 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정에 의하여 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는지 등의 사정에 따라 결정하여야 할 것이기 때문에 이러한 기간은 각 건물의 건축 및 관리 상태, 용도, 수선·복구 비용이나 관리 비용 등을 감안하여 개별적·구체적으로 정할 수밖에 없는 것이어서 법 제47조 제1항이 이를 '건물 건축 후 상당한 기간'으로 규정한 것은 입법기술상 부득이하고, 또한 건물 건축 후 상당한 기간이라고 하는 문언 자체는 불확정적인 개념이지만 건전한 상식과 통상적인 법감정을 가진 사람이라면 각 건물의 건축 및 관리 상태 등의 요소를 감안하여 구체적으로 어느 정도의 기간이 그 기간에 해당하는지를 합리적으로 판단할 수 있다 할 것이므로 이를 가지고 국민이 그 규정 내용을 알 수 없어 법적 안정성과 예측가능성을 확보할 수 없게 하고 법집행 당국에 의한 자의적 집행을 가능하게 하는 불명확한 규정이라고 할 수 없다.

그리고 법 제48조 제4항은 재건축 참가자 또는 이들의 합의에 의하여 지정된 자는 재건축 불참자에 대하여 그 구분소유권 및 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있는바, 이러한 매도청구권은 재건축을 가능하게 하기 위한 최소한의 필요조건이라 할 것이므로 재건축제도를 인정하는 이상 법 제48조 제4항 자체로 재건축 불참자의 기본권을 과도하게 침해하는 위헌적인 규정이라고 할 수 없다.

한편 법과 토지수용법은 그 입법목적을 전혀 달리하는 것으로서 매매대금의 지급 시기에 관하여 법이 토지수용법과 그 내용을 달리하고 있다는 이유만으로 법이 위헌이라고 할 수도 없으며, 법의 위와 같은 조항들로 인하여 집합건물 거주자인 구분소유자들이 자신의 의사에 관계없이 거주를 이전하여야 하게 되고, 이는 그들의 행복추구권·거주이전의 자유·주거의 자유에 영향을 미치게 됨은 분명하지만, 재건축에 반대하는 구분소유자들의 구분소유권 및 대지사용권에 대한 법의 제한에는 합리적인 이유가 있다고 인정되므로 법의 위와 같은 조항들이 구분소유자들의 행복추구권·거주이전의 자유 및 주거의 자유의 본질적인 내용을 침해한다거나 과도하게 제한하고 있어서 위헌이라고 할 수 없다 {헌법재판소 1999. 9. 16.자 97헌바73, 98헌바62, 60(병합) 결정 참조}.

결국 위와 같은 법의 조항을 근거로 한 원심 판단이 헌법을 위반하였다고 하는 상고이유 제1점의 논지는 이유가 없다.

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택한 증거들을 종합하여 서울 (주소 1 생략)과 (주소 2 생략) 지상의 ○○연립주택과 △△연립주택은 건축 후 12년 내지 14년 정도 경과한 건물들인데 그 구조안전진단 결과 지형 및 구조형식이 취약하고, 건물구조에 심각한 균열이 발생하였으며, 콘크리트 부식 및 중성화가 진행되어 이미 내구력을 상실한 상태에 있는 등 건물 훼손 정도가 심하여 건물의 안전에 심각한 위험이 있을 뿐 아니라, 그 수선 및 복구에 과다한 비용이 소요될 것으로 예상되어 법 제47조 제1항이 정하는 재건축 결의의 실질적 요건을 갖추고 있다고 판단하였는바, 관련 증거들을 기록과 대조하여 검토하여 보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 여기에 논하는 바와 같은 채증법칙 위반이나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유 제2점의 논지도 이유가 없다.

3. 기록에 의하면 원고는 주택건설촉진법에 따라 설립된 재건축조합임을 알 수 있는바, 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 비법인사단이 준총유관계에 속하는 비법인사단의 채권·채무관계에 관한 소를 제기하기 위하여는 달리 특별한 사정이 없는 한 민법 제276조 제1항이 정하는 사원총회의 결의를 거쳐야 함은 논하는 바와 같다 (대법원 1996. 10. 25. 선고 95다56866 판결 등 참조).

그러나 법 제48조 제1항 내지 제4항의 규정에 따르면, 법 제47조 제1항의 규정에 따른 재건축의 결의와 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대한 최고를 거친 후에 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 '매수지정자'라 한다)는 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있으며, 기록에 의하면 원고 조합 규약 제35조 제1항은 "종전의 공동주택을 재건축하는 경우에 재건축의 결의에 따라 인가기관으로부터 재건축조합설립인가를 받은 후 재건축조합이 재건축에 참여하지 아니한 구분소유자에 대하여 2월 이상 기간을 정하여 최고한 후 소유권 등을 매도 청구할 수 있다."고 규정하고, 같은 조 제2항은 "제1항의 경우에 미동의자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 청구할 수 있다."고 규정하고, 같은 조 제3항은 "제1항의 경우에는 법 제48조의 규정을 준용한다."고 규정하고 있는바, 그와 같은 규정들을 종합하여 보면 원고는 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자 전원의 합의에 의한 매수지정자라고 볼 수 있으므로 이 사건 제소에 있어서 원고가 별도로 조합원총회의 결의를 거치지 아니하였다 하여 이 사건 소가 부적법하다고 할 것은 아니다.

이와 결론을 같이한 원심의 판단은 정당하고, 여기에 논하는 바와 같은 법리오해나 판례 위반의 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유 제3점의 논지도 이유가 없다.

4. 기록에 의하면 피고는 1997. 7. 23.자 준비서면을 통하여 원고의 매도청구권이 인정되는 경우라도 피고는 생후 5개월 된 유아와 고등학교 3학년 학생을 자녀로 거느린 가장이고, 피고가 거주하는 △△연립주택에서는 주민들이 평온하게 거주하고 있음을 이유로 들어 피고에 대한 명도 시기는 최소 향후 1년 이상으로 정하여 달라고 청구하였다.

법 제48조 제5항은 같은 조 제4항의 규정에 의한 구분소유권 등에 대한 매도 청구가 있는 경우에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도함에 따라 생활상 현저한 곤란을 받을 우려가 있고 또한 재건축의 수행에 심한 영향이 없는 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 따라 대금의 지급 또는 제공일로부터 1년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 건물의 명도에 관하여 상당한 기간을 허여할 수 있다고 규정하고 있으므로 원심으로서는 피고의 위와 같은 청구에 대하여 건물의 명도에 관하여 상당한 기간을 허여할 것인지 여부에 대하여 판단하였어야 할 것이다. 그런데 원심이 인정한 사실과 기록에 의하면 원고는 1995. 8. 24. 위 ○○연립주택과 △△연립주택 75세대 중 69세대가 재건축에 동의하는 상태에서 설립인가를 받았고, 같은 해 12. 29.까지는 피고를 제외한 모든 세대가 재건축에 동의하기에 이르렀는데 피고만이 재건축에 반대하였기 때문에 1996. 2. 24. 이 사건 소를 제기하였으며, 원심 변론종결일인 1997. 9. 4.에 이르기까지는 상당한 기간이 경과되었음을 알 수 있는바, 그와 같은 사정 아래서 건물의 명도에 관하여 피고에게 상당한 기간을 허여하는 경우 재건축의 수행에 심한 영향이 있다고 생각되고, 또한 자녀가 고등학교 3학년 학생이라고 하는 피고의 사정은 이제는 해소되었을 것으로 짐작된다. 결과적으로 건물의 명도에 관하여 피고에게 상당한 기간을 허여하지 아니한 원심의 조치가 위법한 것이라고 단정할 수 없고, 따라서 위와 같은 판단유탈의 위법이 판결에 영향을 미친 것이라고 단정할 수도 없다. 이 점에 관한 상고이유 제4점의 논지도 이유가 없다.

마지막으로 원고 조합은 사무소, 총회의 결의 방법, 대의원회의 설치, 대의원회의 결의 방법 등 핵심적인 부분에 있어서 ○○연립주택에 거주하고 있는 조합원들에게 일방적으로 유리한 규약을 제정하고, 이 사건 재건축공사의 시행을 위하여 시공사 선정과 비용부담에 있어서 일방적으로 합동연립에 거주하는 조합원들만의 의사에 의하여 그들에게 유리하게 결정하였는바, 그와 같은 의사결정은 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 무효이고, 그와 같이 무효인 의사결정에 기한 원고 조합의 설립 자체도 무효이고, 따라서 원고의 피고에 대한 이 사건 매도 청구도 효력이 없다는 피고의 주장에 대하여 원심이 별도로 판단하지 아니하였음은 피고가 논하는 바와 같지만, 기록상 그 주장 사실을 인정할 자료가 없을 뿐만 아니라 그 주장 사실들을 인정할 수 있다 하더라도 그로써 바로 원고 조합의 설립 자체도 무효라고 할 수는 없을 것이므로, 원심이 피고의 위 주장에 대하여 별도로 판단하지 아니한 것이 판결 결과에 영향을 미친 판단유탈이라고 할 수 없다. 이 점에 관한 상고이유 제4점의 논지도 이유가 없다.

5. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.