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판시사항
가. 수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계 나. 수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 이를 동업체 관계로 봄이 상당하다고 한 사례 다. '나'항의 공동매수인 중 일부가 매수 부동산 중 일부를 전매하여 이전등기까지 마친 다음 탈퇴하고 1인만 남은 경우, 매도인이 나머지 부동산에 관한 소유권이전등기 절차의 이행을 거절할 수 있는지 여부
라. 채권자의 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 초과하는 경우, 그 최고 및 이에 터잡은 계약 해제의 법적 효과
판결요지
가. 수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계는 공유 관계로서 단순한 공동매수인에 불과하여 매도인은 매수인 수인에게 그 지분에 대한 소유권이전등기 의무를 부담하는 경우도 있을 수 있고, 그 수인을 조합원으로 하는 동업체에서 매수한 것으로서 매도인이 소유권 전부의 이전의무를 그 동업체에 대하여 부담하는 경우 등도 있을 수 있다.
나. 3인이 부동산을 공동으로 매수함에 있어 그 중 1인이 부동산을 물색하여 다른 이들에게 매수 기회를 제공하였고, 3인의 합의에 따라 계약금은 그 중 2인이 부담하고, 나머지 매수대금은 그 부동산을 단기 전매하여 충당하고 그 차익은 먼저 전매한 자가 차지하기로 하였으며, 3인 사이의 공유지분은 정하여지지도 아니하였고 균등하다고도 볼 수 없다고 한다면, 그 3인 사이의 법률관계는 공유관계로서의 단순한 공동매수인에 해당한다고 보기보다는 오히려 매수인들이 상호 출자하여 공동사업을 경영하여 이익을 분배할 것을 목적으로 하는 동업체 관계로 봄이 상당하다고 한 사례.
다. '나'항의 공동매수인 중 일부가 매수 부동산 중 일부를 전매하여 이전등기까지 마친 후 전부 탈퇴하고 1인만이 유일한 조합원으로 남아 매수인의 지위에 있는 경우, 매도인은 매수인이 수인의 매수인 중 1인에 불과하다는 점을 들어 소유권이전등기 절차의 이행을 거절할 수는 없다.
라. 채권자의 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 초과하는 경우에도 본래 급부하여야 할 수량과의 차이가 비교적 적거나 채권자가 급부의 수량을 잘못 알고 과다한 최고를 한 것으로서 과다하게 최고한 진의가 본래의 급부를 청구하는 취지라면, 그 최고는 본래 급부하여야 할 수량의 범위 내에서 유효하다고 할 것이나, 그 과다한 정도가 현저하고 채권자가 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사가 분명한 경우에는 그 최고는 부적법하고 이러한 최고에 터잡은 계약의 해제는 그 효력이 없다.
원고, 피상고인
원고
피고, 상고인
피고 소송대리인 변호사 박상선
주문
상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 본다.
1. 제1점에 대하여
수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과하여 매도인은 매수인 수인에게 그 지분에 대한 소유권이전등기 의무를 부담하는 경우도 있을 수 있고 그 수인을 조합원으로 하는 동업체에서 매수한 것으로서 매도인이 소유권 전부의 이전의무를 그 동업체에 대하여 부담하는 경우 등도 있을 수 있다 (당원 1979.8.31. 선고 79다13 판결 참조).
원심이 그 판시 기초 사실에서 확정하고 있는 바와 같이 소외 1이 이 사건 부동산을 물색하여 피고로 하여금 매도케 하고 원고와 소외 2에게 매수 기회를 제공하였고, 위 3인의 합의에 따라 계약금은 원고와 소외 2가 부담하고, 나머지 매수대금은 위 부동산을 단기 전매하여 충당하고 그 차익은 먼저 전매한 자가 차지하기로 하였으며, 위 3인 사이의 공유지분은 정하여지지도 아니하였고 균등하다고도 볼 수 없다고 한다면, 위 3인 사이의 법률관계는 공유관계로서의 단순한 공동매수인에 해당한다고 보기 보다는 오히려 위 3인이 상호 출자하여 공동사업을 경영하여 이익을 분배할 것을 목적으로 하는 동업체 관계로 봄이 상당하다 할 것이다.
그리고 기록에 의하면 소외 1이 위 부동산의 일부를 전매하여 그 매수인에게 이전등기를 경료하여 주고 그 계약금 20,000,000원을 전매차익으로 차지한 이후에는 일체 위 부동산을 전매하거나 매수자금을 투자하지 아니함으로써 조합체에서 탈퇴하였고, 소외 2도 계약금의 일부를 부담하고 위 부동산의 일부를 전매하였을 뿐 더 이상 매매대금을 부담하지 못하여 1991.12.27. 조합체에서 탈퇴함으로써 결국 원고만이 유일한 조합원으로 남아 매수인의 지위에 있음이 분명하므로, 위 소외인들에 의하여 전매되어 이전등기가 경료된 부동산을 제외한 나머지 부동산에 관하여 피고는 원고에게 원고가 3인의 매수인 중 1인에 불과하다는 점을 들어 소유권이전등기 절차의 이행을 거절할 수는 없다 할 것이다.
그러므로 원심이 위 3인들 사이의 관계를 공유관계로서의 단순한 공동매수인에 해당한다고 보는 전제하에 소외 1 및 소외 2가 그 전매 일자경에 각 매수인의 지위를 탈퇴하였고 피고도 이를 묵시적으로 승인하여 원고만을 매수인으로 상대한 점에 비추어 볼 때 위 소외인들에 의하여 전매·등기된 부동산을 제외한 나머지 부동산의 매수인은 이를 전매하고 잔금을 지급 또는 변제공탁한 원고라고 보아야 한다고 판시한 것은 소론이 지적하는 바와 같이 잘못이라 할 것이나, '원고는 단독으로 이 사건 부동산 전부에 관하여 소유권이전등기를 구할 수 없다'는 피고의 주장을 배척한 결론에 있어서는 정당하므로 원심의 위와 같은 잘못은 판결 결과에 아무런 영향이 없다.
그리고 명의신탁 관계에 관한 나머지 소론은 원심이 피고의 위 주장을 배척하면서 가정적으로 한 판단에 불과한 것이어서 이 또한 결론에 영향이 없으므로 논지는 모두 이유가 없다.
2. 제2점에 대하여
원심이, 피고와 원고 사이에 1991.8.29. 원고가 피고에게 이 사건 부동산의 매매대금으로 지급한 금 529,000,000원을 이미 전매되어 이전등기까지 경료된 그 판시 부동산에 대한 매매대금으로 충당하기로 하고 나머지 부동산의 매매대금에 대하여는 원고 등의 잔대금 지급지체로 인한 지가상승 등을 고려하여 금 671,000,000원으로 증액하기로 합의하였다는 피고의 주장을 배척함에 있어 거친 증거의 취사 과정에 소론과 같은 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.
3. 제3점에 대하여
채권자의 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 초과하는 경우에도 본래 급부하여야 할 수량과의 차이가 비교적 적거나 채권자가 급부의 수량을 잘못 알고 과다한 최고를 한 것으로서 과다하게 최고한 진의가 본래의 급부를 청구하는 취지라면 그 최고는 본래 급부하여야 할 수량의 범위 내에서 유효하다고 할 것이나 그 과다한 정도가 현저하고 채권자가 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사가 분명한 경우에는 그 최고는 부적법하고 이러한 최고에 터잡은 계약의 해제는 그 효력이 없다 (당원 1994.5.10. 선고 93다47615 판결 참조)고 할 것이다.
원심이 적법하게 인정한 바와 같이 원고의 피고에 대한 이 사건 부동산 매매잔대금이 금 321,000,000원에 불과한데도, 피고가 1991.8.29. 원고와의 사이에 매매대금을 증액하기로 합의하였음을 전제로 원고에게 위 잔대금의 2배가 넘는 금 671,000,000원의 지급을 최고하였다면 이는 과다한 정도가 현저할 뿐만 아니라 기록에 나타난 전후 사정에 비추어 피고가 그 금액이 제공되지 않으면 그것을 수령하지 아니하였을 것으로 보이므로, 그 최고는 부적법하고 따라서 이러한 최고에 터잡은 피고의 이 사건 매매계약의 해제는 그 효력이 없다고 할 것이다.
결국 같은 취지에서 피고의 계약 해제의 항변을 배척한 원심의 판단은 옳고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 그리고 나머지 소론(해제 의사표시의 철회에 관한 부분)은 원심이 피고의 위 계약 해제의 항변을 배척하면서 부가적으로 한 판단에 관한 것이므로 논지들은 모두 이유가 없다.
4. 제4점에 대하여
원심이, 그 거시의 증거에 의하여 피고는 그 형제자매들 몰래 이 사건 부동산을 단독으로 매각한 것을 둘러싸고 그들 사이에 분쟁이 생겨 그 해결의 전제로 그의 어머니의 아파트를 마련할 필요가 생기자 그 자금 마련을 위하여 이 사건 부동산 중 (주소 생략) 임야 2정 7무보를 담보로 금원을 차용하기로 하되 그 차용금은 매매대금의 일부로 지급받은 것으로 하고 그에 관한 권한을 소외 1에게 위임하였던 바, 위 임야에는 이미 매수인인 원고 앞으로 소유권이전등기 청구권 보전을 위한 가등기가 경료되었으므로 위 소외 1은 위와 같은 조건으로 원고의 승낙을 받아 가등기를 말소하고 1991.1.10.경 위 임야를 담보로 소외 3으로부터 금 100,000,000원을 차용하여 그 중 금 50,000,000원을 피고에게 전달한 사실, 피고가 위 채무를 변제하지 아니하여 위 임야에 설정된 근저당권설정등기가 말소되지 아니한 사실을 인정한 다음, 원고는 위 금액이 설정된 부동산을 매수하여 피고에게 매매대금의 일부로 금 50,000,000원을 지급한 셈이 되므로{원고가 피고에게 지급하여야 할 잔대금은 금 371,000,000원(= 900,000,000-529,000,000)이라고 할 것인데, 원고가 이 중 금321,000,000원을 공탁하고 피고가 이를 수령하였으므로 잔대금은 금 50,000,000원이 남는 셈이다}, 결국 원고는 이 사건 부동산의 매매대금을 전부 지급하였다고 판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같이 증거없이 사실을 인정하였거나 변제의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 역시 이유가 없다.
5. 이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.