기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 스스로 2년 미만인 약정기간 만료를 이유로 임차보증금의 우선변제를 청구할 수 있는지 여부

주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차기간을 2년미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다.

주택임대차보호법 제4조 제1항 , 제10조

주식회사 동부상호신용금고 소송대리인 변호사 박두환

피고 소송대리인 변호사 김원제

서울고등법원 1995.1.20. 선고 94나34120 판결

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

상고이유에 대하여

"기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다"고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조가 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면, 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바, 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다 할 것이다.

원심이, 그 기초사실로서 피고가 1992.12.24. 소외인으로부터 그 소유인 이 사건 주택을 보증금은 금 35,000,000원, 기간은 같은 달 26.부터 12개월 간으로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고 그 무렵 위 주택을 인도받아, 1993.1.18. 주민등록을 마친 후, 같은 해 2.26. 위 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 사실, 원고는 이 사건 주택에 관하여 1993.3.5. 채권최고액 금 75,000,000원의 근저당권설정등기를 경료한 근저당권자로서 위 근저당권에 기하여 같은 해 8.11. 인천지방법원 93타경38163호로 이 사건 주택에 대한 임의경매를 신청한 사실, 위 법원은 경매절차를 진행하여 1994.4.8. 피고를 경락인으로 하여 낙찰허가결정을 하였고, 이에 피고는 같은 해 6.3. 경락대금 75,500,000원을 납부한 사실, 위 법원은 배당기일에 위 경락대금에서 집행비용 금622,640원을 공제한 나머지 금 74,877,360원을 배당금액으로 하여 제1순위로 김포읍에 취득세 금5,731,130원을, 제2순위로 피고에게 임대차보증금 35,000,000원을, 제3순위로 원고에게 근저당권의 피담보채권 금 34,140,230원을 배당하는 내용의 배당표를 작성한 사실을 인정한 다음, 위와 같은 입장에서 '주택임대차보호법 제4조 제1항의 규정에 의하여 피고와 위 소외인 사이의 이 사건 임대차는 위 배당기일 이후인 1994.12.25.에 이르러 비로소 종료하게 되므로 피고에게는 우선변제청구권이 없어 위 배당은 부적법하다'는 취지의 원고의 주장을 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 해석을 잘못한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다. 이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.