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판시사항
부동산 매매계약의 일부 특약사항을 부수적 채무라고 보아 그 불이행을 이유로 매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례
판결요지
부동산 매매계약의 일부 특약조항 소정의 이행의무는 매도인이 언제든지 위약금 청구 등 간접강제 등의 방법으로 그 이행을 강요하여 불이행으로 인한 권리침해상태를 회복할 수 있는 법적 수단이 있는 점 등 제반 사정을 종합하여 보면, 그 특약사항이 매매계약의 목적달성에 있어 필요불가결하고, 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매도인이 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무라고 보기 어렵고, 단지 매매계약의 부수적 채무라고 봄이 상당하여 이의 불이행을 이유로는 매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례.
원고, 상고인
원고 소송대리인 변호사 황선당
피고, 피상고인
가야개발주식회사 소송대리인 변호사 박재봉
주문
상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.
이유
상고이유(기간도과 후에 제출된 원고 및 원고 소송대리인의 각 상고이유보충서는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 본다.
1. 제3점에 대하여
원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 토지에 관하여 1986.5.9.(원심의 '같은 해 5.16.'이란 부분은 오기로 보인다) 원·피고간에 다음과 같은 특약부 매매계약, 즉 원고는 그의 소유인 이 사건 토지를 피고에게 평당 금 9,000원에 매도하기로 하되 피고는 이 사건 도시계획사업지구 고시 당시 보존시설로 지정되어 그 일대토지 3,000평 정도가 제척지로 된 반야암(원고가 창건한 사찰) 주위 토지 중 다른 2,000평 정도의 토지를 원고의 요구에 따라 제척지로 추가하여 주고 (원심판시 특약사항 ①), 위 반야암 앞으로 흐르고 있는 기존의 유수권을 존중하여 계속 유수케 하며(원심판시 특약사항 ②), 위 반야암 경내지의 인접지에 1987.5.31.까지 잔디광장 조성공사를 완료하는 동시에 반야암 경내지조림에 필요한 석궤반출, 부토반입 등 토목공사를 동시에 시행하여 피고가 시공할 유원지와 위 반야암 경내지가 전체적으로 조화되도록 시공하기로 한다(원심판시 특약사항 ③)는 매매계약이 체결된 사실 및 위 매매계약에 따라 피고는 같은 달 30.까지 원고에게 매매대금 전액(금 136,337,000원)을 지급한 뒤 같은 해 6.11. 이 사건 토지에 관하여 피고명의로 소유권이전등기를 마친 사실을 인정한 다음, 위 특약의 약정기한을 도과한 1987.7.27.경부터 1989.10.17.경에 이르기까지 원고의 수차에 걸친 이행촉구에도 불구하고 피고가 위 특약 ②,③항 소정의 채무를 이행하지 아니함을 들어 이 사건 소장부본의 송달로써 위 매매계약을 해제한다는 원고의 주장에 대하여 판단하기를, 거시 증거에 의하면 피고는 김해시장으로부터 도시계획사업의 변경허가를 얻어 위 특약 ①항 소정의 채무를 이행함으로써, 위 반야암의 경내지는 당초 제척지로 확보된 면적보다 훨씬 넓어진 사실, 이 사건 토지에 관한 매매가격은 원·피고 사이의 수차례에 걸친 교섭 끝에 원래 평당 금 10,000원으로 하기로 하였으나 원고가 요구한 위 각 특약사항을 이행하는 데 따른 피고의 비용부담액이 증가됨을 감안하여 위 매매가격에서 금 1,000원을 감가한 평당 금 9,000원으로 정하였고, 이와 동시에 피고는 위 특약사항들을 성실히 이행하여야 하며, 만약 이를 위약할 때에는 원고가 피고에게 감가하여 준 평당 금 1,000원의 비율에 의한 금원을 위약금으로 지급하기로 약정한 사실, 피고는 위 도시계획 사업지구 내의 모든 토지들에 대하여 그 토지 소유자들과 협의하여 토지를 매수하였는데 이 사건 매매계약 체결을 전후하여 위 도시계획사업지구 내의 다른 토지 소유자들로부터 토지 매수를 한 경우의 매수가격은 평당 금 5,000원 내지 금 10,000원 정도인 사실, 김해시가 위 도시계획사업 지구내 토지에 대한 용지매수 및 손실보상을 위하여 토지감정사에 의뢰하여 평가한 토지 시가 역시 임야가 평당 금3,000원, 전답이 평당 금 6,000원 정도인 사실이 인정되고 위 특약 ②, ③항 소정의 이행의무는 원고가 언제든지 위약금 청구 등 간접강제 등의 방법으로 그 이행을 강요하여 불이행으로 인한 권리침해상태를 회복할 수 있는 법적 수단이 있는 점 등 이 사건 변론에 나타난 제반사정을 종합하여 보면 위 특약사항이 이 사건 매매계약의 목적달성에 있어 필요불가결하고, 이를 이행하지 아니하면 이 사건 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 원고가 이 사건 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무라고 보기 어렵고, 단지 이 사건 매매계약의 부수적 채무라고 봄이 상당하여 이의 불이행을 이유로는 이 사건 매매계약을 해제할 수 없다 고 판단하였는 바, 기록에 대조 검토하여 볼 때, 원심의 위 사실 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 소론과 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있거나, 부수적 채무에 관한 법리를 오해한 위법, 또는 그 이유설시 과정에 전후가 모순되는 이유모순 또는 이유불비의 위법이 있다고 볼 수 없다.
원심판결 이유를 기록에 대조하여 살펴보면, 피고가 위 특약 ①항 소정의 의무를 이행하였다는 취지의 원심판시 부분은 피고가 원래 이 사건 도시계획사업지구로 예정고시되어 있던 토지 중 2,000평을 김해시장의 도시계획사업 변경허가를 받아 사업지구에서 제외하고 매입대상 토지에서 제외시킴으로써 원고가 그 2,000평을 반야암의 경내지로 사용할 수 있도록 하였다는 취지로 보이므로, 이와 다른 전제에서 위 판시부분에 나오는 제척이라는 용어가 도시계획사업시행시 새로이 지정된 용도지구를 지정되기 전의 원래의 용도지구로 해제하여 원상복귀 시켜주는 것을 의미한다고 하여 원심판결에 구 도시계획법(1991.12.14. 법률 제4427호로 개정되기 전의 것) 제24조 제1항의 제척(이러한 용어는 도시계획법 조문에 없다)의 법리를 오해한 위법이 있다는 소론 주장은 원심의 판시취지를 오해한 것에 불과하고, 원심은 위 특약 ①항 소정의 채무이행이 이 사건 매매계약의 목적달성에 필요불가결하여 위 채무가 주된 채무라고 판단한 바도 없으므로 이를 전제로 한 위 논지는 어느모로 보나 이유 없다 할 것이다.
그리고 위 특약 소정의 채무불이행을 이유로는 이 사건 매매계약을 해제할 수 없다고 보는 이상, 소론과 같이 위 채무는 완전불이행된 것이고 가사 이것이 불완전이행되었다고 보더라도 이는 원고가 이미 해제권을 행사한 이후에 이루어진 것이라거나 피고가 그 불이행 사실을 자백하였다고 하여 결론이 달라지는 것도 아니므로, 원심의 이 점 판시에 채증법칙을 위반한 위법이 있거나 계약해제의 효력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다는 논지도 이유 없다 할 것이다.
그 밖에 원심판결에 해제권의 남용에 관한 법리를 오해한 위법이 있다는 소론 주장은 원심이 원고의 위 계약해제가 무효라고 본 인정판단에 부가적으로 한 판단에 위법이 있다고 비난하는 것에 지나지 아니하는 것이어서 원심의 위 인정판단이 정당하다고 보는 이 사건에서는 그 판결 결과에 아무런 영향이 없는 것이다.
2. 상고이유 제1, 2점에 대하여
원심판결 이유를 기록에 대조하여 살펴볼 때, 원심이 사기 또는 착오로 인한 의사표시임을 들어 이 사건 매매계약을 취소한다는 원고의 주장을 판시와 같은 이유로 배척하였음은 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 지적하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없다.
피고가 소론 주장의 사실을 자인한 바 있다고 하여 그것만으로 곧 피고가 원고의 위 주장사실들을 자백하였다고 보기도 어렵고, 소론 주장의 증거들에 수로시설 계획이나 그에 대한 당국의 시행허가 등이 들어 있지 않다는 사유만으로 피고가 이 사건 매매계약 당초부터 위 특약사항을 이행할 계획이나 의사가 없었다거나 위 특약 소정의 채무가 당초부터 원시적 이행불능이라고 단정할 수도 없다 할 것이므로 이를 전제로 한 논지들은 모두 이유가 없다. 또 기록에 의하면 제1심 증인 1의 증언이 위 주장사실에 부합한다고 보기도 어려우므로 원심이 설사 이를 간과하고 원고의 위 착오주장을 배척하였다 하더라도 거기에 소론과 같은 위법이 있다고 볼 수 없으며, 원고는 제1심에서 을 제9호증의 2가 위조되었다고 주장하다가 착오에 인한 것임을 이유로 뒤에 위 주장을 철회하였음이 기록상 명백하므로 당심에서 다시하는 위 주장은 적법한 상고이유가 될 수 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.