2015가단11118 건물명도

한국토지주택공사

2016 . 10 . 26 .

2016 . 11 . 30 .

1 . 원고의 청구를 기각한다 .

2 . 소송비용은 원고가 부담한다 .

피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하라 .

1 . 전제되는 사실

가 . 원고는 2006 . 5 . 26 . 피고와 별지 목록 기재 부동산 ( 이하 ' 이 사건 아파트 ' 라 한다 )

에 관하여 다음과 같은 내용의 임대차계약을 체결하였다 .

○ 계약기간 : 입주일로부터 2년

나 . 피고는 2006 . 12 . 15 . 경 이 사건 아파트를 인도받아 현재까지 이 사건 아파트를 점

유하면서 이를 주거 목적으로 사용 · 수익하고 있으며 , 위 임대차계약은 그 기간 만료시

에 각 갱신되어 2011 . 1 . 27 . 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 관하여 임대차보증금

은 19 , 741 , 000원 , 월 차임은 155 , 850원 , 임대차기간은 2011 . 2 . 1 . 부터 2013 . 1 . 31 . 까지로

하는 임대차계약 ( 이하 ' 이 사건 임대차계약 ' 이라 한다 ) 이 체결되었다 .

다 . 원고는 2013 . 1 . 8 . 피고에게 , 전산검색결과 피고가 차량을 소유한 것으로 밝혀졌

으므로 , 피고가 국민임대주택인 이 사건 아파트의 입주자격을 갖추고 있다는 점에 관한

소명자료를 제출하고 , 2013 . 1 . 29 . 피고에게 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료된다 .

는 내용이 기재된 ' 임대차계약 해지통보 및 퇴거안내 ' 문서를 내용증명우편으로 발송하였

라 . 원고는 2013 . 8 . 29 . 피고에게 , 원 · 피고 사이의 이 사건 아파트에 관한 임대차계

약이 갱신불가로 해지되었으니 이 사건 아파트를 인도하라는 내용의 서류를 발송하였고 ,

그 무렵 위 서류가 피고에게 도달하였다 .

마 . 원고는 2015 . 4 . 24 . 피고에게 , 원 · 피고 사이의 이 사건 아파트에 관한 임대차계

약을 해지한다는 내용의 ' 해지통고 및 가옥명도최고 ' 서류를 내용증명우편으로 발송하였

다 .

【 인정 근거 】 다툼 없는 사실 , 갑 제1호증 , 갑 제2호증의 1 , 2 , 3 , 갑 제6호증의 각 기

재 , 변론 전체의 취지

2 . 원고의 주장

피고의 배우자 B는 차량가액 33 , 645 , 455원 상당의 산타페 승용자동차를 소유하고

있는데 , 이는 국민임대주택인 이 사건 아파트의 입주자격 ( 자동차 24 , 640 , 000원 이하 ) 을

충족하지 못한다 . 따라서 피고는 이 사건 임대차계약서의 계약특수조건 제1조의 규정

에 따라 국민임대주택인 이 사건 아파트에 관한 임대차계약 갱신을 요구할 자격이 없

다 . 원고는 이를 이유로 3차례 ( 2013 . 1 . 29 . , 2013 . 8 . 29 . 및 2015 , 4 . 24 . ) 에 걸쳐 피고

에 대하여 임대차계약의 해제 또는 해지를 통지하였으므로 , 이 사건 임대차계약은 적

법하게 해지되었거나 , 원고의 갱신거절통지에 의하여 기간만료로 종료하였다 . 따라서

피고는 원고에게 이 사건 아파트를 인도할 의무를 부담한다 .

3 . 판단

가 . 이 사건 임대차계약이 원고의 해지통지로 인하여 종료되었는지 여부

1 ) 관련법리

구 임대주택법 ( 2016 . 8 . 12 . 법률 제13474호로 개정되기 전의 것 . 이하 ' 구

임대주택법 ' 이라 한다 ) 에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는

국토교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고 , 임대사업자와 임차인은

표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 하는바 , 위 규정에 따

라 제정된 표준임대차계약서 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각 호 중 하나에 해당

하는 행위를 하였을 경우에는 임대인은 당해 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신

을 거절할 수 있다고 규정하고 있어 , 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는

표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대

인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고 , 그렇지 아니한

경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 때에는 임대인

은 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다 ( 대법원 2005 . 7 . 22 . 선고 2004

다45998 판결 등 참조 ) .

2 ) 판단

이러한 법리에 비추어 , 이 사건 임대차계약이 원고의 2013 . 1 . 29 . , 2013 . 8 .

29 . 및 2015 . 4 . 24 . 해지통고에 의하여 적법하게 해지되었는지 여부에 관하여 본다 .

살피건대 , 원고가 위 각 일자에 피고를 상대로 이 사건 임대차계약의 해지 및 이

사건 아파트의 인도를 요구하는 내용이 기재된 통지를 한 사실은 앞서 본 바와 같다 .

그러나 원고의 주장과 같이 피고의 배우자가 기준가액 이상의 차량을 소유하고 있다고

하더라도 , 해제 , 해지사유를 열거하여 규정한 표준임대차계약서 일반계약조건 제10조

제1항이 주택보유여부 , 자산소유 , 소득기준 등 국민임대주택의 입주자격 중 주택보유만

을 해제 , 해지사유로 규정 ( 제10조 제1항 제7호 ) 하고 있는 점에 비추어 원고 주장의 사

유만으로는 피고가 표준임대차계약서상의 의무를 위반하였다고 단정하기 어렵다 ( 원고

는 2015 . 11 . 10 . 준비서면에서 , 표준임대차계약서 일반계약조건 제10조 제1항 제8호의

사유로 피고와의 임대차계약을 해지한다고 주장한 바 있다 ) . 한편 위 인정사실 , 앞서

든 증거 및 갑 제3호증 , 갑 제9호증의 1 , 2 , 3의 각 기재만으로는 피고가 위 조항이 정

한 해지사유에 해당한다는 점을 인정하기에 부족하며 , 달리 이를 인정할 증거가 없다 .

따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다 ( 원고는 2014 . 1 . 14 . 피고에게 해지통고를 하

였다고 주장하나 , 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 , 원고의 위 일자 해지 주장에

관하여는 판단하지 아니한다 ) .

나 , 이 사건 임대차계약이 원고의 갱신거절통지로 인하여 종료되었는지 여부

1 ) 법리

구 임대주택법 제3조 제1항 본문은 임대주택의 건설 · 공급 및 관리에 관하여

이 법으로 정하지 아니한 사항에는 주택법과 주택임대차보호법을 적용한다고 규정하고

있으나 , 구 임대주택법이나 주택법에는 임대차계약의 갱신 절차에 대하여 아무런 규정

이 없다 . 따라서 이 사건 임대차계약의 갱신 절차에 관하여는 주택임대차보호법이 적

용되는데 , 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부

터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을

변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이

끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있다 .

그런데 이 사건 임대차계약의 갱신 전 계약인 2006 . 5 . 26 . 임대차계약의 계약서

중 계약특수조건 제1조 제1항 후문은 임대차계약의 갱신을 위하여 임차인이 임대차기

간 만료일 1월 전까지 임대차계약 갱신의사를 통보하여야 한다고 정하고 있다 . 그러나

주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효

력이 없다고 규정하고 있으므로 , 임차인에게 주택임대차보호법 제6조 제1항보다 불리

하게 임대차계약의 갱신 의사를 통보할 의무를 지울 수는 없고 , 따라서 임차인이 위 특

수조건에 따라 갱신의사를 통보하지 아니하였다고 하더라도 이를 이유로 임대차 계약

이 묵시적으로 갱신되지 아니한다고 볼 수 없다 .

결국 원고가 피고에게 주택임대차보호법 제6조에 따라 임대차기간이 끝나기 6개월

전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 아니하면 , 이 사건 임대차계약

은 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된다고 보아야 한다 .

2 ) 판단

위 법리에 따라 이 사건 임대차계약이 원고의 갱신거절 통지에 따라 2013 .

1 . 31 . 또는 2015 . 1 . 31 . 기간만료로 종료하였는지 여부에 관하여 본다 .

가 ) 먼저 원고가 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하는 취지가 포함된 것으

로 볼 수 있는 2013 . 1 . 29 . 해지통고는 이 사건 임대차계약 종료일인 2013 . 1 . 31 . 로부터

1개월이 남지 아니한 시점에 피고에게 발송되었으므로 , 위 통보는 주택임대차보호법 제6

조 제1항에 따른 갱신거절 통지로서의 효력이 없고 , 결국 이 사건 임대차계약은 종전과

동일한 조건으로 2013 . 2 . 1 . 부터 2015 . 1 . 31 . 까지 갱신되었다고 보아야 한다 .

나 ) 다음으로 위 갱신된 임대차계약이 2015 . 1 . 31 . 원고의 갱신거절 통지로

종료하였는지 여부에 관하여 보건대 , 일단 피고가 2013 . 8 . 29 . 원고로부터 차량보유로

인한 갱신계약 불가 및 해지통보를 받은 사실은 앞서 본 바와 같다 . 그러나 위 각 통보가

갱신된 임대차계약에 대한 임대인의 갱신거절이 허용되는 기간인 2014 . 7 . 31 . 이전에 피

고에게 도달하였음은 역수상 명백하므로 , 위 통보 역시 주택임대차보호법 제6조 제1항에

따른 갱신거절 통지로서의 효력이 없다 . 따라서 위 갱신된 임대차계약은 종전과 동일한

조건으로 2015 . 2 . 1 . 부터 2017 . 1 . 31 . 까지 갱신되었다고 보아야 한다 ( 원고는 2014 . 1 .

14 . 피고에게 갱신거절의 통고를 하였다고 주장하나 , 이를 인정할 아무런 증거가 없으므

로 , 원고의 위 일자 갱신거절 주장에 관하여는 판단하지 아니한다 ) .

다 . 소결론

따라서 , 이 사건 임대차계약이 해지 또는 갱신거절 통지에 따른 기간 만료로 종

료되었음을 전제로 한 원고의 주장은 모두 이유 없다 .

4 . 결론

원고의 청구는 이유 없어 기각한다 .

판사황성욱