선순위저당권 설정 후에 대항력을 취득한 주택임차권보다 후에 설정된 저당권의 실행으로 목적물을 경락 받은 자에 대한 임차권의 대항력 유무(소극)

후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선 순위저당권이 함께 소멸한 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조 에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다고 할 것이고, 따라서 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.

경매법 제3조 , 주택임대차보호법 제3조

대법원 1987.2.24. 선고 86다카1936 판결

서경산업주식회사

피고 소송대리인 변호사 이석범

서울민사지방법원 1989.11.8. 선고 89나25907 판결

상고허가신청을 기각한다.

피고 소송대리인의 상고허가신청이유를 본다.

경매법 제3조 에 의하여, 경매의 목적인 부동산위에 존재하는 권리로서 경매인의 권리보다 후에 등기된 권리는 경락대금의 완납으로 인하여 소멸되고, 한편 저당권의 경우는 경매인의 권리보다 먼저 등기한 것도 소멸하는 것이므로, 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후 순위저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸한다고 해석함이 상당하고, 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조 에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다 할 것이므로, 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다 할 것이다 ( 당원 1987.2.24. 선고 86다카1936 판결 참조).

원심이 확정한 사실에 의하면, 원고는 이 사건 부동산의 2번 근저당권자로서 그의 경매실행으로 이를 경락, 취득하였고, 피고는 2번 근저당권자 보다는 앞서서 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 되었으나 위 경락 부동산 위에는 피고가 위 대항력을 갖추기 이전에 1번 근저당권설정등기가 마쳐져 있었고, 그 1번 근저당권도 위 경락으로 인하여 함께 소멸하였다는 것이니, 피고가 그 임차권의 효력을 경락인인 원고에 대하여 주장할 수 없다고 한 원심판단은 적법하고, 거기에 소론과 같은 경매법 제3조 나 주택임대차보호법 제3조 의 법리를 오해한 위법이 없다. 논지는 이유없다.

그러므로 상고허가신청을 기각하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 결정한다.