부동산거래관리과-237 (2010.02.11)

양도

거주자가 「임대주택법」에 따른 건설임대주택 또는 매입임대주택이 아닌 임대주택을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면하고 10년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 면제함

1. 「 조세특례제한법」 제97조 제1항을 적용함에 있어 거주자가 「임대주택법」에 따른 건설임대주택 또는 매입임대주택이 아닌 임대주택을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면하고 10년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 면제하는 것입니다. 귀 질의의 경우 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대하였는지는 사실판단할 사항입니다.2. 한편, 비거주자가 임대주택을 양도하는 경우에는 위 감면 규정이 적용되지 아니합니다.

조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

-국민주택규모 이하인 빌라 12세대(A동 6세대, B동 6세대)를 甲(거주자)과 乙(비거주자)이 임대 중임(소유지분 각 1/2)

- 임대주택법 및 소득세법에 따른 사업자등록을 하지 않음

- 신축당시(’88년 7월 사용승인)부터 임대하고 있으나 임대차계약서는2002.3.20. 계약한 것부터 존재함

- 2010.3.11. 위 임대주택 모두 양도 예정

○ 질의내용

-임대사업자등록을 하지 않은 경우 장기임대주택 감면 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 대통령령으로 정하는거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「임대주택법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.

1.1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

② 이하 생략

○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 생략

③ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1. 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증

2. 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본

4. 삭제 <2006.6.12 부칙>

5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류

⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

2. 삭제 <2001.12.31 부칙>

3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

3의2. 삭제 <2001.12.31 부칙>

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것

⑥ 생략

○재재산-771, 2006.07.03. 등

조세특례제한법 제97조 및 동법 시행령 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용함에 있어서 거주자라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말하는 바

임대주택을 지분형태로 소유하는 공동사업자의 경우에는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 5호 이상(예: 임대주택 10호를 공유하는 공동사업자 1인의 지분이 50％인 경우 5호를 보유하는 것으로 인정)이어야 동 감면규정이 적용됨.

○ 재산세과-270, 2009.09.21.

「 조세특례제한법」 제97조의 규정은 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하지 아니한 경우에도 적용받을 수 있는 것임

○ 재산세과-223, 2009.09.15.

「 조세특례제한법」 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면규정은 「소득세법」 제1조 제1항 제1호의 규정에 의한 거주자에 한하여 적용하는 것으로서 「 조세특례제한법」 제97조 제1항에서 정한 장기임대주택을 소유하는 자가 비거주자인 상태에서 당해 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 감면되지 않는 것임