서면인터넷방문상담4팀-3694 (2007. 12. 27)

상증

사실상 임대차계약이 체결된 부동산을 평가할 때, 층별 호수별로 구분 등기되지 않은 경우에는 토지 및 건물 전체(자기가 사용하거나 임대하지 아니한 면적을 포함)에 대한 임대보증금 등 환산가액과 기준시가중 큰 금액으로 평가하는 것임.

「상속세 및 증여세법」제61조 제7항의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 부동산을 평가함에 있어서, 층별 호수별로 구분 등기되어 있지 않은 경우에는 토지 및 건물 전체(자기가 사용하거나 임대하지 아니한 면적을 포함)에 대하여 임대료 등을 기준으로 같은 법 시행령 제50조 제7항이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 같은 법 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 당해 부동산의 가액으로 하는 것입니다. 끝.

상속세및증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

※ 붙임 : 관련 참고자료.

1. 질의내용 요약

O 사실관계

- 경기도 수원에 거주하는 A는 2007.8. 아버지의 사망으로 인해 상속이 개시됨.

- 상속재산중 “건물1-1”이 포함되어 있는데, 당해 건물의 시가를 알 수 없어 상증법상 보충적인 방법으로 평가하여 신고하려고 함.

- “건물1-1”는 4층 상가건물로서 상속개시일 현재 1,2,4층은 임대가 되어 있으나, 3층 및 4층 일부는 미임대상태임.

- 건물의 소유자(A의 아버지-피상속인)와 토지의 소유자(A의 할아버지)가 다르고, A는 아버지로부터 “건물1-1”의 건물만을 상속받게 됨.

- 건물의 층별, 호수별 구분등기는 되어 있지 않음을 건물등기부등본을 통해 확인할 수 있음.

- “건물1-1”의 1년 임대료는 86,400,000원임으로보충적 평가방법에 의해 평가시 평가금액은 다음과 같음.

① 임대하는 부분과 미임대부분을 구분하지 않고 임대료 등 환산시 : 4.8억원

② 임대부분은 임대료 등 환산가액으로, 미임대부분은 기준시가로 평가하는 경우 : 7.7억원

- 2000.10.12. 상속세및증여세법 기본통칙 61-50…5 개정전에는 위 ②에 의해 평가하였으나 기본통칙 개정후에는 임대된 부부관 임대되지 않는 부분의 면적을 포함하여 전체 임대된 가액으로 해서 전체 기준시가와 비교하여 큰 금액으로 평가하게 되어 결국 종전보다 납세자에게 유리하게 평가되게 됨(심사상속2000-54,2001.1.12)

o 질문내용

따라서 층별ㆍ호수별 구분등기가 되지 않은 “건물1-1”은 임대부분과 미임대부분을 구분하지 않고(미임대부분에 대한 적정 임대료상당액은 임대료 환산가액에 포함시키지 않는)평가한 금액인 4.8억원으로 신고해도 되는 것인지 여부